商住占比失衡的小區(qū)，開發(fā)商獨(dú)大，業(yè)主難以當(dāng)家，民法典該怎么辦

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引言：

由于過多考慮地好賣、多賣、多賺，或者過多迎合開發(fā)建設(shè)單位需要，出現(xiàn)過大量商業(yè)占比過高的商住教混合小區(qū)。

或者，為了減輕地方財(cái)政壓力，土地出讓時(shí)候過多要求開發(fā)商配建非此住宅小區(qū)必須的公建配套，如社區(qū)用房、警務(wù)用房、教育用房、綜合市場、文體用房、郵電供電設(shè)施，出現(xiàn)不少，配建實(shí)質(zhì)是移交地方職能部門的住宅小區(qū)，如果又不做物業(yè)管理區(qū)域的區(qū)分，最終導(dǎo)致物業(yè)管理亂局。比如，前陣子華南新城業(yè)主大會(huì)的業(yè)主清冊暴增面積，就是稀奇古怪地把早就分家獨(dú)立管理的中小學(xué)等納入了業(yè)主清冊，網(wǎng)上對當(dāng)?shù)刈〗ǖ钠孑獠僮鳎€吐槽過呢！

故，民法典第二百七十八條，如何解決這問題，就非常重要了。

江蘇梁先生、浙江劉先生建議

關(guān)于修正《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的建議

全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)：

根據(jù)《中華人民共和國立法法》，現(xiàn)就修正《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百七十八條提出建議。

按照《民法典》第二百七十八條第一款由業(yè)主共同決定的第（一）至（九）項(xiàng)事項(xiàng)和第二款的規(guī)定，雖開發(fā)建設(shè)單位（大業(yè)主）只算一位業(yè)主，但如其有大量未售住宅、商鋪、寫字樓和產(chǎn)權(quán)車庫或自持住宅、商鋪、寫字樓和產(chǎn)權(quán)車庫等，累計(jì)面積超過或接近于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的三分之一時(shí)，只要其不參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或投反對票，這種類型商住占比失衡的小區(qū)，則很可能永遠(yuǎn)成立不了業(yè)委會(huì)、永遠(yuǎn)是前期物業(yè)合同，業(yè)主大會(huì)基本什么事都無法按多數(shù)決來決定小區(qū)大事，勢必導(dǎo)致此類小區(qū)成了開發(fā)商說了算的局面。

鑒于《民法典》第二百七十八條相較于《物權(quán)法》第七十六條，降低了業(yè)主表決同意的人數(shù)及專有部分面積占比的要求，從1/2降低為1/3。這體現(xiàn)了《民法典》促成業(yè)主表決物業(yè)管理事項(xiàng)能作出決定的立法初衷。

鑒于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條、第九條第一款旨指業(yè)主享有成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)建筑物規(guī)模及社區(qū)建設(shè)等因素；《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（住建部）》（建房〔2009〕274號）第八條旨指在當(dāng)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，全體業(yè)主通過表決成立業(yè)主大會(huì)，以保障全體業(yè)主的共同合法權(quán)益。

若開發(fā)建設(shè)單位手握大量未售產(chǎn)權(quán)，則能利用《民法典》第二百七十八條規(guī)則，以不參會(huì)、棄權(quán)或反對的方式投票，就可嚴(yán)重影響業(yè)主大會(huì)參與率、表決通過率等指標(biāo)，導(dǎo)致業(yè)主共同決定小區(qū)事項(xiàng)成為泡影，形成業(yè)主權(quán)益難有保障、開發(fā)商濫權(quán)無法監(jiān)督，業(yè)主基于物權(quán)進(jìn)行小區(qū)民主自治的制度空懸。

為杜絕開發(fā)建設(shè)單位利用《民法典》第二百七十八條表決規(guī)則漏洞而所擁有特別否決權(quán)，推動(dòng)真正的業(yè)主民主共治和良法善治，對《民法典》第二百七十八條的表決規(guī)則缺陷進(jìn)行修正已刻不容緩！為確保此類型商住物業(yè)管理區(qū)域小區(qū)合法成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)，或民主決定小區(qū)重大事務(wù)，特建議如下：

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條、第九條第一款和《民法典》第二百七十七條第一款的規(guī)定，綜合考慮這類物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，在下一次修訂《民法典》時(shí)在第二百七十八條增加一個(gè)條款，即：

對于開發(fā)建設(shè)單位（大業(yè)主）持有專用部分面積占建筑區(qū)劃內(nèi)五分之一以上的物業(yè)管理區(qū)域籌備首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決同意。

特此建議

此致

敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月 日

草根談：

面對新情況、新問題、新特征，要么規(guī)劃要考慮周全，減少對短期經(jīng)濟(jì)利益的追逐，增加居民福祉長期考慮，增強(qiáng)規(guī)劃科學(xué)性、合理性；要么相關(guān)法條與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)打補(bǔ)丁。

法治中國，你我他，積極獻(xiàn)言獻(xiàn)策，共筑法治長城！

歡迎留言討論！

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