寧遠喜案庭審!1500萬買商鋪職務侵占，評估報告作刑事指控引爭議

8月初，廣東順德，當地正在進行轟轟烈烈的滅蚊運動，一場“刑辯大劇”也在進行。

在順德人民法院，備受關注的寧遠喜、溫惠涉嫌職務侵占案重審進入到關鍵的質證環節，從8月4日至8月8日，連續一周的舉證質證，讓這起特殊的職務侵占案也越來越清晰。

對于寧遠喜溫惠的職務侵占指控，源于十年前的一項商鋪購買，房管局計稅評估該商鋪價值3038萬余元，而寧遠喜被指與溫惠合謀以1500萬的價格拿下，1500多萬的差價成了職務侵占的犯罪數額。

真相到底如何？

1、1500萬商鋪購買的刑事指控

寧遠喜溫惠職務侵占罪，涉及到寶麗華集團和上市公司寶新能源。

“寶麗華系”由梅州老板葉華能主導創建，以寶麗華集團為核心，通過控股多家公司，業務覆蓋電力、旅游、服裝、地產等領域，寶新能源則是“寶麗華系”唯一上市公司，于1997年在深交所上市。

寧遠喜是陜西人，上世紀90年代到深圳闖蕩被葉華能相中并帶到梅州，在葉華能的提拔下，寧遠喜成為最年輕的上市公司董事長。而溫惠則是葉華能的妻弟媳婦，也是寶麗華集團的大總管，葉華能與寧遠喜、溫惠共事20多年，三人一直被外界視為“鐵三角”。

2021年，因葉華能與寧遠喜的股權代持糾紛爆發，兩人反目成仇。最終，寧遠喜、溫惠被葉華能以職務侵占罪的共同犯罪送進了牢房，但職務侵占罪的指控與股權代持并無關系，而是源于兩樁舊案。

據順德區檢察院起訴書，寧遠喜、溫惠被指控職務侵占罪涉及十年前的兩件事，一是2014年寧遠喜以1500萬元受讓寶新能源商鋪，二是2016年寶麗華集團支付的930萬元“融資顧問費”。

關于930萬融資顧問費的問題，此前庭審已批露：當時葉華能授權寧遠喜進行融資工作，由其決定930萬元融資成本的使用，由于這個融資并非簡單的銀行貸款，而是一起結構化的融資，由廣發證券與寶麗華之間簽訂協議，而非寶麗華報案的江西銀行，導致事件反轉，而930萬元的融資顧問費經鑒定有葉華能的鉛筆字簽名。

這幾天，控辯雙方則主要圍繞著1500萬房產進行舉證、質證，這也成為解鎖該案的關鍵。

按起訴書指控，寧遠喜與溫惠合謀，以明顯低于市場價的1500萬元，購買了寶新能源名下華僑城香港花園廣場第二層、總面積約1萬平方米的房產。對于涉案房產價值，梅州市梅縣區房地產評估所的計稅評估價為3038萬余元，梅縣區公安分局案發后聘請的廣州德高價格評估公司則認定為3532萬余元。

也就是說，1500萬元與3038萬元的差價，成為寧遠喜和溫惠合謀進行職務侵占指控的數額。

寶新能源之所以出售商鋪在于公司轉型，按其2014年8月披露的半年報稱：為配合公司戰略調整，加快產業轉型升級，做強電力核心主業，2013年公司退出房地產業務，處置股份公司名下相關房地產資產。

寶新能源當年報告披露了相關交易信息，包括商鋪1500萬元的售價、交易對象等，董事會未對該事項提出異議。幾年之后，因雙方爆發股權糾紛，這成了指控原董事長寧遠喜職務侵占的關鍵證據。

溫惠回憶說，當年她負責出售這項商鋪，“那天葉華能把我叫去，桌上放著丁某真做的商鋪底價單，丁某真反映商鋪漏水，葉華能讓我去賣，按1500萬出售。”

由于商鋪在二樓且比較老舊，體量大比較難出租，溫惠說最開始的時候她是向現有的租客喜多多章總推薦，“對方表示價格太貴，而且無法接受一次性付款。”

溫惠說，葉華能出售商鋪的決心很大，因為公司在轉型，葉總也看不上沿街商鋪，一定要處理掉，但賣了很久都沒有賣出。

至于為何找寧遠喜接盤？溫惠在庭審上說，那是她鼓動的。“因為寧遠喜是外地人，不太了解梅縣情況，不知道二樓商鋪的現狀。我當時只是試探性地問了寧遠喜，他說那很亂不想買而且也很忙，我說那個商鋪是你剛來梅縣工作的第一站，那里有可能拆遷。”

最終，寧遠喜接受溫惠的建議，決定買涉案商鋪。

寧遠喜在庭審時詳細回憶了細節：2014年，他正忙于客商銀行的申報籌辦，工作很忙，工作地點在廣州，每個月才回梅州一次履行報批單等文書簽名職務。“因為溫惠問了很多人出售未果，我才得知商鋪要出售的，當時葉華能批評溫惠辦事不力。”

寧遠喜說，財務主管丁某真說她在合同上第一次看到1500萬的定價，是在說謊，因為這不是一個對我的定向處置計劃。“1500萬的價格是公開市場價，是對所有人，而非對我一個人。”

寧遠喜成立了大中公司，接盤這項物業。“因為工作繁忙，我沒去管招租、收租等工作，溫惠幫了些忙。”

對于起訴書指控的與溫惠合謀的說法，寧遠喜說，他是大中公司實控人，公司與溫惠無關。“所謂審計報告得出的他和溫惠的租金分成是錯誤的，他和溫惠工作中有大量正當資金的往來，主要是出差費用墊付、物業費墊付等，每隔一段時間就要平賬一次。”

寧遠喜說，涉案物業是由葉華能決定出售、決定的1500萬價格、決定由溫惠去出售，“我在其中沒有職務侵占的動機和故意。”

2、破綻百出的評估報告

這次庭審，公訴方對寧遠喜賺取商鋪差價1500萬的舉證，除了梅縣區房地產評估所和廣州德高價格評估公司的報告，還加了工商銀行抵押貸款4000多萬的評估報告。

葉華能方面訴訟代理律師堅持，基于評估與補充評估，3532萬元的評估價顯著高于1500萬，以證明寧遠喜、溫惠具有職務侵占目的，具有職務侵占行為。

8月7日，在質證環節，寧遠喜就公訴方出具的評估報告等證據進行現場查看并進行了質證。

寧遠喜在發表質證意見時說，廣州德高評估機構所作的評估報告，看似是專業機構專業資質出具的專業報告，實則漏洞百出，這種披著專業外衣的評估機構違規操作、提供的假證，更具有迷惑性、蒙蔽性。

寧遠喜解釋，一般對房地產評估有三種方法，即折現法/貼現法、成本法、市場法，應當選用其中兩種分別算，然后再評價兩種方法的結果哪個更合適。“這個報告聲稱使用了市場法、收益法，但是實際測算只采用了收益法。”

評估報告顯示：在收益法的計算公式里涉及四個變量，分別為變量a年有效毛租金、變量g增長率、變量r報酬率、變量n年限。“這個評估報告用將年限設定成36.58年，而這個物業1995年就開始使用了，按40年的土地使用權，到2014年只剩下21年，評估報告卻用36年數據，這顯失公允，這不是人為失誤，而是涉嫌作偽證的主觀故意。”

寧遠喜說，用月租金21萬作固定的剛性的預測也存在巨大問題，因為實際情況是后來這個商鋪的租房都退租了，其中喜多多2015年12月停業，樂萬家2020年4月停業，家樂迪2021年9月停業，之后整個商鋪一直關閉，“如果按現狀，現金流是零，估值也是零。”

寧遠喜認為，這份評估報告是剛性、教條、機械地理解租金，而不是根據市場的變化，尤其是當時三家租戶均退租，根本無法證明租金的持續性，另外，評估報告用綜合報酬率8.75%也屬于虛高。

寧遠喜總結說：“這份評估報告作出的市場持續穩定的假設就不成立，租金不是單邊上揚持續遞增的，而是波動甚至歸零的。評估報告中的主觀因素更是不可控的，而且評估報告中有明顯錯誤的因素比如使用年限。”

評估報告在聲明中提到“分析判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制”。寧遠喜認為，這份評估報告根本不能作為定罪量刑的依據，“而且故意犯錯（收益年限）故意出具虛假報告，我合理懷疑評估機構聯合梅縣公安做偽證。”

3、質疑：“房產交易價低于評估價成犯罪？”

與此同時，周澤、熊智、朱明勇、趙紹華等律師辯護就涉案房產的價格評估、評估師和評估所的資質、簽章等問題作了詳細的質證，證明評估價不等于市場價的客觀事實。

辯護律師表示：“按房管局3038萬余元的評估價納稅，原因是稅務機關保證稅收主權，劃了基礎納稅額，但該價格當然不能視為市場價；這項商鋪出售實際上是實控制人控制下的交易，最多是關聯交易，在此交易背景下，葉華能決定、溫惠負責，符合生活、商業、法律邏輯，1500萬不低，尤其在梅州房產均價下降的情況下，1500萬元的出售價格未造成虧損。”

有意思的是，為了說明評估價的問題，朱明勇律師還列舉了順德區法院的執行案例：“正在拍賣的、即將拍賣的、已經拍賣的商鋪”的案例來證明“起拍價均遠低于評估價”，且根本無人出價的情況。

朱明勇說道：“如果按照‘價格低于評估’就是犯罪的邏輯，順德法院的主管執行的副院長首先就構成犯罪了，因為我們查詢順德法院執行信息，發現評估49萬元的房產，法拍27萬元也沒賣掉。“

事實上，通過幾天的質證，案涉房產1500萬元交易也比較清晰：交易價格是實控人葉華能所決定，寧遠喜和溫惠沒有利用職務便利的空間，而案涉房產是近20年的老物業；評估時完全沒有考慮年限、樓層、朝向、類別、折舊比例等因素準確估值，且存在人為操縱的故意。

8月8日，在寧遠喜溫惠發表質證意見后，辯護律師再次就1500商鋪進行質證。周澤律師表示，商鋪2010年的價格是1100萬，到2014年價格跌至900萬，賣1500萬是賺了。“商鋪以什么價格出讓，這是由誰決定的問題，而非賣給了誰。商鋪賣給誰關鍵是看有沒有違背處置資產的意愿？寧遠喜有沒有利用職務的便利？而且法律并不禁止關聯交易。”

熊智律師說，交易的原則是買賣自愿，職務侵占罪是利用職權便利侵占公司的財產，現在最大的問題是公訴機關不談法律不談職務侵占罪的構成要件，而是去羅列些數字。“這起交易中，租戶喜多多是第一順位購買人，現在租賃人放棄購買，寧遠喜的大中公司才購買了，喜多多可以買為何寧遠喜不行？”

熊智律師說，這起交易中，有房管所的3038萬評估價，有廣州德高公司3532萬評估價，還有工商銀行4000余萬的抵押貸款評估價，沒有一個權威的參考數字，同一個標的可以依據不同的需求設定多個數字，這是商業。現在公訴機關將嚴肅的法律問題變成了數字游戲，“刑事訴訟不是數字游戲，審理應該回到職務侵占的法律問題上來。”

有多位現場旁聽了此案的律師、法律人士直言，本案職務侵占的指控太過荒唐。

知名律師吳國阜表示：“職務侵占案件，與貪污、盜竊、詐騙一樣，具有秘密性、隱蔽性、蒙蔽性，所謂受害一方是不知情、不了解，或者陷入錯誤認識，而這起案件的交易完全是公開、透明，每個參與房產交易過程的人都是完全清楚的。為何還會變職務侵占？”

華東師范大學法學教授佀化強認為，現實生活中的評估是很常見的，比如有民事需求有行政需求，具體來說可以是賣房可以是抵押或者說征稅，不同的場景評估價格差距很大，且偏離真實價值，如果用一紙的評估價用作刑事指控的證據，這是十分可笑而且十分可怕。“如果說這個案子開了先河，以后涉及房產買賣的成交價都不能低于評估價了，低了就是犯罪。”

目前，寧遠喜溫惠案還在繼續審理中，此案涉及到計稅評估報告作為刑事指控證據的問題引發巨大爭議，其最終走向也值得關注。

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