單挑天河，113中，要再添一把火

前幾天，廣棠地塊出來，群里有小伙伴問，附近的藥廠地塊什么時候掛？

天河生物藥廠地塊，我們4月就爆過料（天河，又準備上硬菜），但那還是早期階段，很多東西不明朗。

但最近的藥廠地塊不一樣了，學校、道路改造、地塊規劃幾乎全明牌。

我們打探到一些新消息，展開說說：

1、地塊內規劃新建一所30班初中，大概率為113中新校區，具體等官宣

藥廠地塊規劃新建的學校，就在地塊西側，為一所30班初中，建面約1.8萬平。

這個規模，放在天河來說，是不小的校區了，再配上113中的牌子，預期很強。

113中，是天河有名的老牌學校，綜合實力第一梯隊，中高考成績相當出彩。

今年中考，113中最高分772分，是天河區屬公辦初中的最高分，740分以上多達37人，尖子生扎堆。

| 圖源：小紅書

而且，113高中第三批錄取分數線667分，超過了天河中學，僅次于天外系、廣中。

這就說明，113中成績是在進步的，加工能力在持續增強。

不過，113中作為老牌學校，是有一個bug的，就是校園環境和硬件的老化。

而現在，這個硬件提升的預期，恰好能落在藥廠規劃的新學校上。

硬件的改善是一方面，另一方面是升學路徑、學區氛圍，天然就有加成。

大家都知道，華景/天府路小學+113中是天河頭部的書包組合，這個優勢，不僅在于直升。

華景/天府路小學是113中最主要的優質生源輸送地，很多學生都能進入113中的重點班。

重點班的意義，懂得都懂。

而且，這所30班新初中建成后，華景小學學生就不用再過天橋/人行道，去到對面的東方校區讀書，便利度會高很多。

所以，113中新校區建在藥廠地塊，可行性很高，相當于就近擴展疆土，既方便和老校區聯動，又能框住華景內部的優秀生源。

而藥廠地塊學校落實后，書包價值就很能打了——

純粹的生源+華景小學搭配113中的超強組合+充足的學位數量+硬件升級的新校區。

2、粵生街改造招標，藥廠地塊將直通中山大道西和華景路站

就在這幾天，藥廠地塊南側的粵生街改造工程啟動招標，信息量不少。

項目總投資約8637萬元，建設內容包括道路工程、給排水工程、交通工程、照明工程、電力工程、綠化工程等。

工期點明了為336日，也就是一年不到要建好。

一句話概括，粵生街會來一個整體的交通組織改善，完成時間也很明確。

改造完成后，粵生街的具體路線，大概如下圖：

重點，就是疏通天河生物藥廠地塊到中山大道西和華景路站的道路：

粵生街的現狀，有部分段路是未通的，主要是在天河生物藥廠地塊南側。

已經打通的路段，交通狀況也很混亂，擁擠的單行道、各種車輛停放在路邊，導致車輛出入很麻煩。

所以，粵生街改造，對藥廠地塊來說，確實很重要。

當然，粵生街改造還只是藥廠地塊交通提升的一部分。

進一步規劃里，藥廠地塊在北邊、西邊、包括學校和住宅區中間規劃了幾條支路，形成整體環路形態，方便和周邊接駁。

藥廠地塊的整體路網提升后，對自身業主和華景二手業主來說，都是好事。

3、大約4萬平住宅，容積率2.0，比保利天瑞的2.93更低

藥廠地塊最新的規劃方案里，住宅占面大約1.9-2.15萬平，建面大約3.8-4.32萬平之間，在幾個版本中做選擇。

其中，2.0容積率是明確的，相比年初曝光版本的3.0降了不少，比保利天瑞的2.93密度也低不少。

這相當于，藥廠的改善屬性將進一步強化。

另外，住宅區具體位置在東側，更靠近華景最新組團，城市界面會更新、更體面。

再搭配100-110%使用率，新規戶型，改善產品，也會是板塊最強。

4萬平左右的規模，貨量也不多，如果按套均面積140平來計算，就在300套左右。

而且，藥廠周邊，也沒有什么競爭對手，甚至已經有前輩立好了標桿。

保利天瑞已經在清盤階段，目前主要是112方和268方戶型，112平四房總價800多萬起步，268方的話去到2300萬起。

相比天瑞，藥廠地塊的客群可能會更加集中，主要就是華景新城二手業主、疊加少量天河公園置換客群。

很多人說，華景新城二手房價跌價嚴重，但作為20+年樓齡的老小區，放在如今一二手房價體系背離的環境下，參考意義已經不大。

更有價值的，是成交量，華景的二手成交依然是活躍的，片區價值依然受到買家認可。

華景新城板塊，核心價值底盤是沒變的：

天河成熟地段，華景+113中的強書包，密集醇熟的商業配套，再加上大量的居住人口，確定性很高。

現在，再來一個天河生物藥廠地塊攪動，升級版學校+道路+新規改善產品，華景新城，估計再火一把了。