廣州，下猛藥吧

廣州新房網簽斷崖式下跌。

6月，網簽6444套。

7月，4874套。

下跌接近3成。

為什么說是斷崖式下跌。因為6月的新房網簽，有一部分是房票兜底的。

政府下場購買商品房，導致市場數據失真。

實際上，5月之后，隨著幾個新盤新規開盤夠，廣州樓市就哐當一下，勢頭向下。

實際上，廣州樓市，已經變成3個市場：1二手市場。2)存量新房市場。3）新房新規市場。

三個市場，不同的溫度，有人歡喜，有人愁。

具體來看。

1)二手市場。

不過，現在二手市場，也挺慘烈的。

牛奶廠龍湖二手130四房，業主報價500萬，單價到3字頭。

跌回2016年。

金融城曾經的網紅盤，蘭亭盛薈，也是回到3字頭。

去年一個朋友問我，蘭亭東南向90方望花園，基本沒噪音，想出，但覺得價格不合適，當時掛牌價格還是5-6萬。

因為置換了天河改善項目，所以預期會高些。

不過，后面因為掛牌價格不合適，也后悔8-9沒出，不忍心割肉。

加上天河改善項目有無憂購，付到第二筆的首付的時候，就退籌了，也沒迫切動力賣房了。

現在蘭亭還沒賣，他們買入3萬多，所以賣房這事基本躺平了。

廣州二手還會跌，但跌幅會收窄。畢竟，很多項目還是有居住價值在，市場總有一個底。

2)第二個市場，存量新房。

他們是新房里的老房子，因為廣州使用率新規一年換三代，包括第四代住宅出來，更低的容積率，更好的戶型，更高的使用率，更好的居住體驗。這些新房戶型，算是落后了。

同時，購買力都轉向新規新房，這部分新房會更難受，購買力被分流，要么降價自救，要么咬牙硬挺。

3)新房新規市場，包括第四代住宅。

送更大的陽臺，更大的花池，這部分樓盤賣得比較好，比如保利的雙天，地鐵雙瓏，越秀雙云，珠江實業的都薈，龍湖央景頌，網簽都是靠前的，市場用真金白銀投票。

有開發商反饋，24年在廣州拿地的項目，只要操盤沒失誤，24年拿地，今年上半年開盤的項目基本都賺錢了。

利潤率還挺高。

不過，由于高得房率是短期刺激市場需求，廣州已經收緊得房率了。

25年拿地的項目，目前主流得房率在100-108%左右，以天河保利航二西為代表的25年新規。

三個市場，完全不同的邏輯，也是相當的割裂。

接下來，廣州已經怎么做？

1)大力推行房票，以政府下場購買商品房為主。

這個，我們說過很多次了。

今年以來，廣州已經買了2.2萬套新房，這個量很大了。接下來，各區還要加大購買力度，真金白銀花錢，去商品房庫存。

目前三四季度的資金安排，估計有300多億。主要涉及海珠新中軸，荔灣白鵝潭聚龍灣，以及黃埔和南沙。

2）降地價，抓緊土地出讓的節奏，用新規新房+好配套，帶動市場。

比如，荔灣石圍塘，距離白鵝潭萬象，太古高端要素配套的片區，距離才1公里左右，地價2.15萬。

這給開發商，留出了利潤空間。

如果做剛改，定位類似保利雅珺的戶型，80-100，控總價，白鵝潭煙花景觀+11號線地鐵，隔壁茶葉市場，購買力還是有的。

置換或者居住分離客戶群厚，過年前清盤，還是可以打一打的。