北京明星地塊，有點尷尬

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

最近，北京土拍市場有兩塊地很熱門。

一塊是，豐臺區岳各莊DC-L01地塊；另一塊是，朝陽區太陽宮CY00-0215-0627地塊。

它們有一共同特點：地段好。一個在西三、四環之間，一個在東北三、四環之間。

這兩個地段，是做豪宅的料，尤其是太陽宮地塊，有中建玖合府珠玉在前。

它們看似很美，但一些開發商仔細研究后，猶豫了。

原因在于，在華麗的外表之下，隱藏著不少問題。

一、太陽宮0627地塊：商業配建太重

7月30日，太陽宮0627地塊在第六批供地清單里登場。

它的占地面積1.94公頃，規劃地上建面5.04萬平米。地塊不正，東偏南45度。

這個參數，是一個多月前調過規的。之前，它是“F1住宅混合公建用地”，變成了“二類城鎮住宅用地”。

別小看這個用地性質的變化，背后是對地塊的松綁：

1、地塊規模變了：從5.93萬平方米，減少到了5.04萬平方米；

2、規劃住宅從4.08萬平米升至4.28萬平米，商業面積從0.95萬平米減至0.75萬平米，原來的0.8萬平米養老設施取消了。

如此調規后，它的容積率從3.0下降至2.6，建筑高度為60米——局部80米。

按照調規文件，它的商業面積不僅有地上0.75萬平方米，地下還有不少于0.55萬平方米的商業設施，結合軌道站點設置——10和17號線交匯點。

對一個只有4.28萬平米的住宅來說，配建1.3萬平米的商業，實在是有點重。

根據地塊條件，花姐做了一版強排預測：

1、商業位于地塊最南面，預計地上3層，每層2500平米；地下2層，每層2750平米；

2、地鐵太陽宮站與地上商業連通，目前的A出口，預計會改到商業的西側；

3、預計規劃7棟住宅，其中6棟只有1個單元，呈點狀分布。目的是不影響北門中建玖合府、西面安鑫家園的日照采光；

4、大門在設在太陽宮中路上。

它的住宅售價可參考東北面的中建玖合府：戶型為165平米、168平米、196平米和235平米，二手房價在13萬元/平米左右。

在好房子政策加持下，0627項目的入市價格，大概率會在14-15萬元/平米。

太陽宮地塊的關鍵在于，1.3萬平米商業配建，負擔較重，會擊退了一批開發商。

二、岳各莊村L01地塊：賣不起價格

岳各莊村L01地塊，是個幸運兒。

它是北京第五批供地清單里的唯二上架者，另一個是順義區薛大人莊村6017地塊。其余六宗地下線了。

L01地塊用地規模約2.18公頃，規劃地上建面約5.8萬平方米，起拍價29億元，起拍樓面價約5萬元/㎡，容積率2.66，限高60米——局部80米。

它不是地鐵盤，距離地鐵11號線二期青塔站約800m，尚在環評公示期，預計工期4年。

這塊地很方正，南北走向。花姐認為它至少有三個不利因素：

1、東面和南面是老盤靛廠繡園，尤其是南面有一座15層高的塔樓，勢必讓L01退線較大；加上東面和南面的圍墻屬于繡園的，改造是個難題；

2、北面250米是京廣鐵路車輛段，可能有噪音影響；

3、東面隔著繡園，還有一塊巨無霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬平米，容積率2.66，上市時間不清楚。這塊地的素質，要好于L01地塊。

L01地塊周邊小區眾多，大多為經適房、公房。目前，岳各莊閱園五期紫辰園的掛牌價約8.9萬/平，次新房保利和光逸境的掛牌價約10萬/平。

L01地塊起拍價5萬/平米，假設底價拍出，即便打造出好產品，最多也只能賣個9萬元/平米左右。

一個可以參照的例子，是中海麗澤叁號院，位于東南三環內，樓面價為5.8萬元/平米。

中海麗澤叁號院于2025年5月領證，供應458套，網簽57套，成交均價9.32萬元/平米。

反觀岳各莊村L01地塊，位置還不如麗澤叁號院。

花姐點評：

北京供地，一言難盡。

一年來，雖有花式調規，給一些地塊松綁，但真正的好地并不多。（詳見《北京土拍調規，透出一絲隱憂》）

地塊好不好，檢驗的標準是，二級市場有沒有人搶，熱度有大多。

有時，好不容易有塊好地，來個“肥瘦搭配”。

尤其是，北京的雙子地塊太多，如果不是一家房企拿下，就會帶來戰爭。

怎么個供地法，可以學習下上海。