父親單位福利房，子女出資也難分產權｜北京房產律師解讀

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

李建國與前妻育有兩女：李梅、李芳。1993年，李建國作為甲單位職工，以標準價購買位于西城區的一套公有住房（一號房屋），總價約9600元。1995年，房屋登記至李建國個人名下。

李梅、李芳主張：

1993年購房時，姐妹二人各出資4000元；

1997年補款轉為大產權時，李芳再次出資4000元；

父親曾于2000年出具《證明》，確認三人按份共有：李建國占50%，兩女兒各占25%；

2014年，李建國在未告知女兒的情況下，與再婚妻子王秀英簽訂《共有協議》，將一號房屋變更為夫妻按份共有（各50%），嚴重侵害其權益。

為此，李梅起訴請求：

確認其與李芳各享有一號房屋25%份額；

判令李建國、王秀英協助辦理產權變更登記，變更為三人按份共有。

李建國、王秀英辯稱：

房屋系單位福利房，使用李建國及王秀英工齡購買，具有人身屬性；

原告無付款憑證，僅憑一份《證明》主張物權，證據不足；

即便存在出資，也僅為債權關系，不產生物權效力；

不動產以登記為準，現登記為夫妻共有，合法有效。

李芳作為第三人，支持姐姐訴求，稱“房是我們出錢買的，父親當年親口承諾給我們”。

裁判結果

法院判決：駁回原告李梅的全部訴訟請求。

法院說理

法院認為，不動產物權以登記為生效要件，主張登記與真實權利不符的，須承擔充分舉證責任。

第一，《證明》僅載明出資，未約定產權份額。

原告提交的2000年《證明》雖被采信真實性，但內容僅說明“誰出了多少錢”，未出現“共有”“份額”“產權歸屬”等權屬約定。在被告否認存在共有合意的情況下，不能據此推定三方達成物權分配協議。

第二，出資不等于取得物權。

房改房具有強烈身份屬性，購房資格、工齡優惠均與職工身份綁定。即便子女實際支付部分款項，該行為可能構成墊付、贈與或借貸，屬于債權范疇，不直接設立物權。最高人民法院相關判例亦明確：房改房出資人無權主張產權。

第三，登記程序合法，無錯誤可撤銷。

李建國1995年依規取得產權，2014年與配偶通過夫妻間轉移登記變更為共有，全過程符合房改政策及不動產登記規定。原告未能證明登記存在錯誤或基礎法律行為無效。

綜上，原告既未證明存在共有合意，又無法推翻合法登記，其確權及過戶請求缺乏事實與法律依據。

辦案心得

本案成功抗辯的關鍵在于三點：

一、切割“出資”與“產權”

房改房、經適房等政策性住房，本質是單位對職工的福利。即使子女付款，若無明確權屬約定，法院通常認定為家庭內部資金安排，不產生物權效力。

二、攻擊“合意證據”的完整性

僅有“誰出錢”的陳述，沒有“歸誰所有”的約定，不能構成共有基礎。律師應重點審查書面材料是否包含權屬分配意思表示，而非僅記錄資金流向。

三、強調登記的合法性與穩定性

只要登記程序合規（如本案的房改流程、夫妻更名），法院傾向于維護登記效力。除非能證明欺詐、偽造或重大誤解，否則難以推翻。

特別提示：

家庭內部關于房產的安排，若希望產生法律效力，必須在購房時或之后通過書面協議+產權登記固化。僅靠口頭承諾或事后回憶，難以對抗公示登記。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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