摩根士丹利-中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)查：市場(chǎng)情緒減弱

Title: AlphaWise China Property Survey April 2025 - Weakening Sentiment

標(biāo)題：中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)查2025年4月 - 市場(chǎng)情緒減弱

摩根士丹利最近對(duì)2000多名居民的AlphaWise調(diào)查顯示房?jī)r(jià)短期前景疲軟，房東的處置計(jì)劃更加緊迫，短期購(gòu)房計(jì)劃仍然萎靡。再加上對(duì)關(guān)稅沖擊的擔(dān)憂，可能會(huì)加速第二季度房地產(chǎn)銷售和房?jī)r(jià)的下跌。

譯文：房屋價(jià)格預(yù)期：在我們4月份的調(diào)查中受訪者對(duì)房?jī)r(jià)的前景略為悲觀，67%的受訪者有購(gòu)房計(jì)劃（相比去年12月為69%）。然而近36%的潛在購(gòu)房者（極有可能購(gòu)房者）預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將在未來12個(gè)月內(nèi)下跌（相比去年12月為34%），這表明潛在買家對(duì)房?jī)r(jià)前景的前景略有減弱。不同級(jí)別城市之間的分化仍然存在，二線城市的信心相對(duì)較弱，近45%的受訪者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將下跌。

圖 3：二線城市受訪者對(duì)未來12個(gè)月房?jī)r(jià)的預(yù)期（潛在購(gòu)房者）

分析：在對(duì)等關(guān)稅宣布后的4月份房地產(chǎn)調(diào)查中，相比去年12月的調(diào)查結(jié)果，有購(gòu)房計(jì)劃的受訪者比例下降了2%至67%，極有可能購(gòu)房者中預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)房?jī)r(jià)下跌的比例提高了2%至36%。這說明自去年四季度成交量經(jīng)歷了一波反彈后，中短期的房地產(chǎn)信心又開始逐步走弱，特別在對(duì)等關(guān)稅的影響逐步釋放的前提下后續(xù)走弱的趨勢(shì)很可能得到延續(xù)。

同時(shí)不同城市之間的的分化持續(xù)存在，二線城市中45%的受訪者看跌后市，由于大多數(shù)二線城市的外貿(mào)依賴度都比較高，這也客觀反映了對(duì)等關(guān)稅對(duì)于居民購(gòu)房信心的沖擊。

但值得注意的是，雖然大多數(shù)人中短期看跌后市，但有購(gòu)房計(jì)劃的人依然保持在很高的比例（67%），這也說明了市場(chǎng)缺的并不是購(gòu)買力而是信心，這也是中長(zhǎng)期看好高線城市房地產(chǎn)的主要邏輯。

譯文：房屋出售計(jì)劃：2025年4月的調(diào)查中，房主更迫切地出售他們的房屋。在所有房主中，房東出售房屋的意向持平在10%（與去年12月相同）。然而在所有潛在的房屋賣家中，高達(dá)43%的受訪者計(jì)劃在未來六個(gè)月內(nèi)出售他們的房屋（相比去年12月為32%），10%的人已經(jīng)掛牌出售他們的房產(chǎn)（相比去年12月為9%）。

圖 4：打算出售房屋的房東比例（在房主中）

分析：既然大多數(shù)人中短期（起碼以一年為跨度）看空房?jī)r(jià)，那么短線賣出的動(dòng)力自然會(huì)比較強(qiáng)，根據(jù)調(diào)查雖然在所有房東中想要出售房產(chǎn)的比例為10%（與去年持平）。但在這10%里著急出售的比例大幅提高，計(jì)劃6個(gè)月內(nèi)出售的比例提高了11%，掛牌的比例也提高了1%。

所以中短期二手房的成交會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)為以價(jià)換量，房東之間的價(jià)格戰(zhàn)會(huì)逐步升級(jí)，而房?jī)r(jià)下跌又很可能導(dǎo)致原本不打算出售的房東坐不住而加入價(jià)格戰(zhàn)，所以二手房市場(chǎng)中短線下跌的壓力會(huì)持續(xù)存在。

譯文：房屋出售計(jì)劃：在確定售價(jià)時(shí)，43%的房東愿意承擔(dān)虧損出售他們的房屋（相比去年12月為48%），堅(jiān)持以高于購(gòu)買價(jià)格出售的賣家較少（21%相比去年12月的26%）。這是反映居民情緒疲軟的另一個(gè)指標(biāo)，與二級(jí)市場(chǎng)掛牌量的增加一致。

具體來說，57%的房東表示它應(yīng)該接近或超過購(gòu)買價(jià)格（相比去年12月為52%），26%和14%的房東表示他們可以接受與購(gòu)買價(jià)格相比分別高達(dá)10%和20%的折扣（相比去年12月分別為35%和11%），3%的人希望盡快出售他們的房屋，無論售價(jià)如何。

圖 6：預(yù)期售價(jià)范圍（在未來有房屋銷售計(jì)劃的房主中）

分析：在二手房的賣方定價(jià)方面，相比去年12月的調(diào)研結(jié)果，愿意承擔(dān)虧損而出售房產(chǎn)的房東比例減少5%至43%，也就是說57%的房東表示不應(yīng)該虧本出售，這個(gè)數(shù)據(jù)與上面的看跌比例提高顯得矛盾。

我的推測(cè)是經(jīng)歷了去年四季度開啟的反彈，部分房東（特別是高位站崗的次新房）不愿意虧本出局，這也解釋了上面雖然看跌房?jī)r(jià)的人比例升高，但計(jì)劃出售的比例卻穩(wěn)定在10%沒有變化。而認(rèn)為不應(yīng)該虧本出售的房東屬于本來就沒有出售計(jì)劃的90%人群里面，而急著虧本出售的那部分人應(yīng)該本來就在10%已經(jīng)有出售計(jì)劃的人群里面。一句話概括起來就是房東之間也出現(xiàn)了顯著分化，有很多高位站崗的次新房房東雖然看空卻不愿意短線虧本出局，少部分看空又著急出手的就直接以價(jià)換量來盡快成交。

相比去年12月，愿意虧10%成交的房東比例從35%降低至26%，而愿意虧20%成交的房東比例從11%上升至14%，這也從側(cè)面印證了房東之間的分化加劇，有些扛得住下跌的取消折扣，有些扛不住下跌的反而加大折扣盡快出手。但客觀的來說，二手房買盤只參考近期最低成交價(jià)，近期成交價(jià)被大幅壓低后那些原本不打算打折的房東頂不住是遲早的事。

譯文：購(gòu)房計(jì)劃：會(huì)考慮未來購(gòu)買房產(chǎn)的受訪者略減少（49%相比去年12月的51%），只有15%的受訪者表示極有可能購(gòu)房（相比去年12月為16%），只有3%的受訪者預(yù)計(jì)他們將在未來12個(gè)月內(nèi)購(gòu)買，6%的人在未來兩到三年內(nèi)購(gòu)買，另有6%的人在未來4年后購(gòu)買。由于關(guān)稅沖擊對(duì)收入影響的擔(dān)憂，我們認(rèn)為居民可能會(huì)考慮在未來幾個(gè)季度推遲購(gòu)房計(jì)劃，這可能會(huì)在負(fù)反饋循環(huán)中增加房?jī)r(jià)的下行壓力。

圖 1：最可能的購(gòu)房時(shí)間范圍（總樣本中）

分析：相比去年12月的調(diào)研結(jié)果，表示會(huì)在未來購(gòu)房的受訪者減少了2%至49%（區(qū)別于67%的有購(gòu)房計(jì)劃的受訪者），而極有可能購(gòu)房的的受訪者減少1%至15%（其中3%將在1年內(nèi)買房，6%將在2-3年內(nèi)買房，6%在4年后買房）。

從以上數(shù)據(jù)我們得到三個(gè)信息：

1，總?cè)巳褐杏匈?gòu)房需求的人占了一半以上，長(zhǎng)期來看房地產(chǎn)的需求并沒有像很多盲目看空的人說的那樣一蹶不振，特別是對(duì)于人口長(zhǎng)期凈流入的高線城市來說需求長(zhǎng)期上升。

2，這一半有購(gòu)房需求的人里面大約70%是不著急的，可以看出他們并不是剛需，他們的心態(tài)大概就是房?jī)r(jià)走穩(wěn)了我就買，不走穩(wěn)我就不買，大多以資產(chǎn)配置和資產(chǎn)升值為目的。

3，這一半有購(gòu)房需求的人里面大約30%是剛需（即總?cè)巳褐械?5%），這30%的剛需里面比較急著在一年內(nèi)買房的只有6%（即總?cè)巳褐械?%），其他的24%都不太急買房。

總結(jié)一下可以得到以下結(jié)論，首先高線城市并不缺長(zhǎng)期購(gòu)買力，現(xiàn)在不買只是因?yàn)殛P(guān)稅沖擊等短期因素造成的。其次資產(chǎn)配置需求的比例遠(yuǎn)高于剛需，判斷買點(diǎn)時(shí)候需要特別關(guān)注政策是否能夠調(diào)動(dòng)資產(chǎn)配置盤的積極性。

譯文：購(gòu)房計(jì)劃：房地產(chǎn)刺激措施的積極影響仍在繼續(xù)，這些潛在購(gòu)房者中有67%（相比去年12月調(diào)查為69%）承認(rèn)最新的支持政策對(duì)他們的購(gòu)買決定具有建設(shè)性。

圖表 2：對(duì)最新購(gòu)房意向政策的態(tài)度（在潛在購(gòu)房者中）

分析：首先相比于去年12月，潛在購(gòu)房者中認(rèn)為最新的房地產(chǎn)支持政策利于他們購(gòu)房決策的占比減少了2%至67%。認(rèn)為政策有效的占比雖然略有下降，但依然維持在67%的高比例，說明去年四季度房地產(chǎn)寬松政策仍在持續(xù)發(fā)揮效用。如果二季度后兩個(gè)月的房產(chǎn)數(shù)據(jù)下滑比較嚴(yán)重的話相信會(huì)出臺(tái)增量房地產(chǎn)刺激政策來對(duì)沖關(guān)稅的影響。

譯文：鑒于實(shí)體市場(chǎng)疲軟、政策被動(dòng)、城市間庫(kù)存趨勢(shì)分化，我們維持審慎觀點(diǎn)，并仍然認(rèn)為優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)可以保持防御性，尤其是那些在一線城市有大量敞口（潛在強(qiáng)勁的銷售和更好的利潤(rùn)率）并可能受益于潛在消費(fèi)刺激的國(guó)有開發(fā)商。

分析：大摩認(rèn)為在一線城市中項(xiàng)目占比高的國(guó)有上市開發(fā)商可以保持防御性，這也從側(cè)面說明了一線城市核心區(qū)的新房是目前最不愁賣的品種，體現(xiàn)了城市間市場(chǎng)的分化加劇，而這種分化很可能在未來長(zhǎng)期持續(xù)。

總結(jié)：目前市場(chǎng)買賣雙方均短期看空，因?yàn)楦呔€城市大多數(shù)人長(zhǎng)期看漲或至少看平（高比例有購(gòu)房計(jì)劃），所以部分賣方看空卻不做空（惜售硬抗），而部分看空又做空的賣方拋售會(huì)導(dǎo)致中短線房?jī)r(jià)承壓。潛在購(gòu)房者中剛需占比低，后續(xù)需要關(guān)注資產(chǎn)配置盤積極性是否可以被調(diào)動(dòng)。