嘉里建設(shè)， “死磕”內(nèi)地

省著花錢

撰文 | 賈斐

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 除特別標(biāo)注，官方渠道

凈利潤下滑22%，負(fù)債率嚴(yán)控40%中段，手握4970萬平方呎土儲(chǔ)，嘉里建設(shè)2025年上半年財(cái)報(bào)展現(xiàn)出“極致”的財(cái)務(wù)自律。

據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，今年上半年，嘉里建設(shè)營收80.59億港元，同比增加60%。但股東應(yīng)占溢利6.12億港元，若撇除特殊項(xiàng)目影響，基礎(chǔ)溢利同比降幅達(dá)到30%。

在這份“增收不增利”的成績單背后，嘉里建設(shè)管理層正默默地執(zhí)行一條堅(jiān)定的策略：嚴(yán)格支出，加速回款，追求現(xiàn)金流安全而非規(guī)模擴(kuò)張。

“短期內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場仍面臨顯著挑戰(zhàn)，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)重新定位的過程難免波折。我們將保持警惕，并優(yōu)先確保公司穩(wěn)健性與韌性。”嘉里建設(shè)主席郭孔年于財(cái)報(bào)中如是定調(diào)。

在未來的不確定性加劇背景下，“省著花錢”已從嘉里建設(shè)的臨時(shí)策略上升為長期經(jīng)營哲學(xué)。

這家一向以穩(wěn)健保守和“慢開發(fā)”著稱的港資巨頭，在不斷擴(kuò)張內(nèi)地商業(yè)版圖的同時(shí)，正努力在舊改試水與業(yè)態(tài)創(chuàng)新中，鋪陳出穿越周期的新底氣。

01

增收不增利

兩地承壓

打開這份“增收不增利”的半年財(cái)報(bào)，嘉里建設(shè)直面背后原因：

“發(fā)展物業(yè)毛利率下跌、租賃收入減少、稅項(xiàng)增加，以及成本上升，包括新落成投資物業(yè)的開業(yè)前支出以及未資本化的融資費(fèi)用增加。”

分版塊看，期內(nèi)，嘉里建設(shè)物業(yè)租賃及其他收入25.02億港元，較2024年同期下降6%。

其中，香港投資物業(yè)組合錄得合并租賃收入5.47億港元（2024年同期5.96 億港元），合并業(yè)績4.19億港元（2024年同期4.61億港元），毛利率則與上年持平，均為77%。

而內(nèi)地，若不計(jì)入酒店業(yè)務(wù)，投資物業(yè)貢獻(xiàn)合并租賃收入19.55億港元（2024年同期20.53億港元）及合并業(yè)績13.66億港元（2024年同期15.20 億港元），相應(yīng)毛利率同比從74%降至70%。

香港：投資物業(yè)收入微降，出租率穩(wěn)定

嘉里建設(shè)在香港持有涵蓋辦公室及零售資產(chǎn)的投資物業(yè)組合，主要包括綜合用途發(fā)展項(xiàng)目MegaBox╱企業(yè)廣場5期及嘉里中心，以及中半山住宅組合的出租公寓。

上半年，投資物業(yè)收入下降反映辦公室及零售市場持續(xù)疲弱，另受若干發(fā)展物業(yè)單位于報(bào)告期內(nèi)轉(zhuǎn)為銷售導(dǎo)致租金收入減少，以及The Aster轉(zhuǎn)換用途導(dǎo)致租金收入下降所影響。撇除此等特殊因素，香港合并租賃收入按年下降4%。

雖收入有所下滑，但嘉里建設(shè)香港零售物業(yè)出租率，環(huán)比2024年底維持穩(wěn)定態(tài)勢。

內(nèi)地：零售物業(yè)“撐場”，出租率上揚(yáng)

在內(nèi)地，嘉里建設(shè)投資物業(yè)及酒店組合主要包括位于主要城市的辦公室、零售、出租公寓及酒店物業(yè)。按固定匯率計(jì)算，內(nèi)地合并租賃收入下降5%，其中辦公室及公寓租賃收入減少，部分被零售租賃收入輕微增長所抵銷。

2025年上半年，嘉里建設(shè)內(nèi)地零售物業(yè)整體出租率為90%，較去年同期的89%略有上升。

另值一提的是，上半年嘉里建設(shè)內(nèi)地零售物業(yè)應(yīng)占樓面面積大幅度提升，這主要得益于杭州、天津及深圳前海新綜合用途發(fā)展項(xiàng)目的落成。

在內(nèi)地大本營上海，嘉里建設(shè)于2022年底及2023年6月獲取的上海黃浦區(qū)金陵東路豫園站上蓋10副地塊的土地使用權(quán)，計(jì)劃在發(fā)展包括住宅公寓、石庫門聯(lián)排別墅、辦公樓、零售、酒店以及民生設(shè)施于一體的超大型綜合體。

今年3月，金陵路項(xiàng)目首期住宅“金陵華庭”一期開盤，150多套大平層開盤即磬，總銷售額高達(dá)92億元，創(chuàng)下2025年以來上海新房市場的多項(xiàng)紀(jì)錄，驗(yàn)證了項(xiàng)目所處板塊對高凈值客群的吸引力，也讓市場對接下來零售物業(yè)的入市充滿期待。

金陵路地王項(xiàng)目之外，嘉里建設(shè)2021年2月與GIC聯(lián)合獲取的浦東巨峰路TOD項(xiàng)目，總體量約43萬方的PRISMA新嘉中心今年2月主體結(jié)構(gòu)全面封頂，預(yù)計(jì)將于2026年上半年亮相。

此外，嘉里建設(shè)在環(huán)渤海區(qū)域布局的天津嘉里匯，十年蟄伏終見新番。今年天津嘉里中心二期將全面亮相，B館與企業(yè)廣場將共同投入使用。而2018年開業(yè)的沈陽嘉里城，或也將在2026年迎接二期商業(yè)的到來。

嘉里建設(shè)在中期報(bào)告中表示，未來六年及其后，本集團(tuán)預(yù)計(jì)通過主要綜合用途項(xiàng)目，為投資物業(yè)及酒店組合新增760萬平方呎的應(yīng)占樓面面積，包括約450萬平方呎的辦公室物業(yè)、290萬平方呎的零售及20萬平方呎的酒店。

其中，上海（浦東及黃浦區(qū)）、武漢及沈陽將是推動(dòng)增長的主要城市。

縱觀嘉里建設(shè)的土地儲(chǔ)備和發(fā)展策略，其正穩(wěn)步推進(jìn)內(nèi)地商業(yè)持有運(yùn)營的戰(zhàn)略深化，進(jìn)一步鞏固其以稀缺地段和多元業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)價(jià)值的長期發(fā)展路徑。

02

“省著花錢”

死磕內(nèi)地

“本集團(tuán)擁有強(qiáng)健的土地儲(chǔ)備，足以支持未來數(shù)年增長，并將秉持審慎及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐恋貎?chǔ)備策略，實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。”

提前下注，重倉內(nèi)地，才讓嘉里建設(shè)在世道不明朗的當(dāng)下，有“省著花錢”的底氣。

同為港資開發(fā)商，與恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)相比，嘉里建設(shè)選擇了一條“中間道路”——既不盲目追頂奢，也不沉溺于大眾消費(fèi)，而是通過業(yè)態(tài)組合的“新鮮感”與“社交性”構(gòu)建差異化壁壘。

目前，其已形成清晰的雙軌產(chǎn)品戰(zhàn)略。“嘉里中心”，主打輕奢與精英消費(fèi)。上海靜安嘉里中心2013年開業(yè)，是國內(nèi)首個(gè)明確定位“輕奢”的商場。“嘉里城/嘉里匯”，側(cè)重生活服務(wù)。上海浦東嘉里城，商業(yè)體量4.5萬方，定位家庭型購物中心，引入家居、餐飲、兒童等業(yè)態(tài)。

雙線策略背后是精準(zhǔn)的客群切割——嘉里中心錨定城市精英與高凈值流動(dòng)客群，嘉里城則深耕區(qū)域家庭消費(fèi)，以及多元化區(qū)域布局策略展現(xiàn)出的靈活性和適應(yīng)性。

重倉上海，從中心到更中心

在上海，嘉里建設(shè)目前運(yùn)營靜安嘉里中心、浦東嘉里城及嘉里不夜城三個(gè)商業(yè)零售項(xiàng)目。

據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，靜安嘉里中心2025年上半年項(xiàng)目日均客流約12.4萬，同比增幅約27%，繼續(xù)穩(wěn)居商圈TOP1。

今年一季度，嘉里中心在南京新路沿街面的幾家品牌更新，在社交媒體上收獲了較高的關(guān)注度。2月份，在南京西路和常德路十字街口正式啟幕亞洲最大羅意威之家，租金面積約1000平方米，打造集藝術(shù)、時(shí)尚、工藝和體驗(yàn)為一體的品牌文化空間。3月，總面積800多平方米的BOSS國內(nèi)最大旗艦店開業(yè)，同時(shí)亮相的還有亞洲首家BOSS CAFE。

目前，商場一層已形成具有行業(yè)標(biāo)桿意義的“首店”矩陣，包括羅意威之家、BOSS旗艦店、UNITED ARROWS中國大陸首家直營店等；運(yùn)動(dòng)潮流板塊則匯聚了VUORI全國首店、Goldwin上海首店、Wilson上海首店、澳大利亞頂級騎行服品牌MAAP全球首家概念店MAAP Test等；頂級彩妝品牌PAT McGRATH上海首店、元古旗下中式甜品子品牌瑭所等門店相繼入駐，為消費(fèi)者提供了更加多元、個(gè)性化的消費(fèi)選擇。

而金陵東路項(xiàng)目是嘉里建設(shè)在中國內(nèi)地迄今為止最大規(guī)模的投資項(xiàng)目，總建筑面積約67萬方，在保留騎樓外立面與歷史風(fēng)貌的同時(shí)，引入現(xiàn)代商業(yè)、辦公、展演等多重功能。

商業(yè)規(guī)劃總體量約12萬方，打造地下地上全域打通的TOD復(fù)合功能。更值得關(guān)注的是，項(xiàng)目規(guī)劃的1公里騎樓商業(yè)街，由東向西串聯(lián)外灘、豫園、南京東路、人民廣場、新天地、淮海東路等核心地帶，步行友好的同時(shí)形成商業(yè)聯(lián)動(dòng)，預(yù)計(jì)2028年全面開業(yè)。

與國際知名機(jī)構(gòu)投資人GIC合作投資打造的上海浦東PRISMA新嘉中心項(xiàng)目，位于巨峰路張楊北路，是浦東新區(qū)“4+6+N”大消費(fèi)概念空間布局中“6”個(gè)市級消費(fèi)圈之一。項(xiàng)目依托以公共交通為導(dǎo)向的TOD開發(fā)模式，坐擁地鐵6號(hào)線與12號(hào)線雙軌優(yōu)勢，瞄準(zhǔn)張江科學(xué)城企業(yè)總部需求。據(jù)悉，項(xiàng)目將由華之門資本進(jìn)行整體開發(fā)及運(yùn)營。

滬外擴(kuò)張，從一線到強(qiáng)二線

以上海為起點(diǎn)，嘉里建設(shè)迅速向南北延伸。北上落子天津、沈陽，南下重倉杭州、深圳，西進(jìn)武漢，形成覆蓋主要經(jīng)濟(jì)帶的網(wǎng)絡(luò)。

• 長三角深耕：杭州成為嘉里建設(shè)格外看重的市場。2016年開業(yè)，同樣定位輕奢的杭州嘉里中心，在2023年啟動(dòng)了開業(yè)7年以來的第一次大調(diào)改，從開業(yè)之初的大眾化定位向潮牌高端調(diào)整，2024年全年引入各類首店12家。據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年項(xiàng)目日均去重客流6.23萬，同比增長超30%，調(diào)改頗有成效。

位于拱墅區(qū)文暉板塊的嘉里城，總建筑面積超過25萬方，涵蓋商業(yè)、兩座超甲級寫字樓、杭州JEN酒店、服務(wù)式公寓及住宅等多重業(yè)態(tài)，其中商業(yè)面積超10萬方，預(yù)計(jì)2026年開業(yè)。

未來兩年，包括杭州恒隆廣場、杭州IFC、奧體SKP等大量高端商業(yè)體的入市，零售市場的競爭將越發(fā)激烈。嘉里建設(shè)旗下兩項(xiàng)目分別占據(jù)市中心與新興區(qū)域，無論在地理區(qū)位和定位上，均能形成互補(bǔ)。

• 大灣區(qū)突破：深圳可謂是嘉里建設(shè)南下戰(zhàn)略的支點(diǎn)。早年開發(fā)羅湖嘉里中心、福田嘉里建設(shè)廣場后，近年重注前海自貿(mào)區(qū)——前海嘉里中心分三期開發(fā)，總建面超40萬平方米，涵蓋寫字樓、公寓、商業(yè)、酒店四大業(yè)態(tài)。作為前海首個(gè)港資綜合體，其一期已獲LEED鉑金級、WELL金級三重認(rèn)證。其中商業(yè)部分，前海嘉里城體量約4.8萬方。

• 東南玩非標(biāo)：從核心商圈走向新興片區(qū)，從標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)向非標(biāo)形態(tài)，福州“榕城·江上圖”是代表作。項(xiàng)目落子福州市倉山區(qū)，直面閩江，總規(guī)模達(dá)46萬㎡，是嘉里建設(shè)打造的集高品質(zhì)商務(wù)辦公、江景大平層、坊巷商業(yè)和高端住宅為一體的濱江生態(tài)大型國際綜合體。其商業(yè)部分打破傳統(tǒng)盒子形態(tài)，采用“坊巷街區(qū)式商業(yè)”設(shè)計(jì)，打造“嘉坊、里巷、天街、榕里”四大主題街區(qū)。

綜上，在收入增長與利潤壓力并存的復(fù)雜圖景中，嘉里建設(shè)的從容，是審慎經(jīng)營策略為應(yīng)對不確定性提供了緩沖空間。

奉行“以時(shí)間換空間”的它，繼續(xù)順利穿越周期或取決于兩點(diǎn)：其一，能否通過金陵東路、PRISMA等標(biāo)桿項(xiàng)目的全域運(yùn)營，將"地段價(jià)值"轉(zhuǎn)化為"生態(tài)價(jià)值"；其二，在慢開發(fā)節(jié)奏下，如何通過資產(chǎn)證券化、REITs等工具優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，緩解利潤壓力。

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