瑞銀UBS-中國房地產調查：市場情緒疲軟，存在分歧（上半部分）

China Housing Survey: Weak Sentiment with Divergence

中國住房調查：市場情緒疲軟，存在分歧

瑞銀證據實驗室第20波中國住房調查覆蓋了中國大陸的2500名受訪者（2025年3月28日至4月21日）。上一波第19波于2024年8月9日至9月4日進行，之后于9月底推出重大政策寬松政策。在最新的調查中，市場情緒發生了怎樣的變化？受訪者對房價和購房意愿的期望是什么？影響住戶對房市信心的最重要因素有哪些？

購房意愿減弱，一線城市企穩，但低線城市下滑更多。

譯文：最新的調查顯示，購房意愿較弱，計劃在未來兩年內購買（20%）或更晚（15%）的購房意愿均低于2024年9月的調查，而沒有購房計劃的購房意愿則上升至48%的歷史最高水平（2024年9月為36%，見圖1）。在目前的租房者中，73%的人表示他們更傾向于租房而不是買房，這是自2018年調查首次提出這個問題以來的最高比例（2024年9月為65%）。與此同時，房屋銷售意向也有所緩和，只有10%的現有房主計劃在未來1-2年內出售他們的房產（低于2024年9月的15%）。

圖 1：購房意愿減弱

分析：相比于24年9月的調查，計劃未來兩年內買房的比例減少到20%，比兩年更晚買房的比例減少到15%，而沒有購房計劃的比例上升了12%（至接近50%的水平），這說明這大半年內信心缺失的情況更加嚴重了。

傾向于租房的比例上升了8%（至73%的歷史最高水平），這說明潛在購買力目前越來越傾向于持幣觀察，后續市場短期需求可能會進一步萎縮。但在二手房的供應端，計劃出售房產的房東比例也同時下降5%（至10%的低點水平），這說明房東都虧麻了，準備熬著寧愿爛手里也不賤賣，市場供需雙邊都沒有交易意愿，預示著后續成交量會下降，市場再次進入僵持階段，直至買方和賣方其中一方妥協。

譯文：特別是，一線城市的購房意愿基本穩定，但在二線城市，尤其是三線城市的購房意愿更為減弱（圖2），這與最近不同城市級別在房價、房屋庫存和房產銷售方面的分歧相呼應。自2024年第四季度以來，與二線和三線城市相比，一線城市表現出較低的庫存/銷售比率、強勁的房地產銷售和更好的房價勢頭。

圖 2：一線城市購房意愿趨于穩定，但二三線城市購房意愿進一步降溫

分析：上圖2是購房意愿指數，可以清楚的看到一線城市的購房意愿已經開始爬升，而二三線城市的購房意愿還在繼續向下，這個數據也與一線城市和二三線城市的房價、成交量、去化周期等表現相符。總體而言一線城市的新房市場已經穩住了，二手房則還需要時間。

寬松政策有助于穩定市場信心。

譯文：與之前的調查相比，總體房地產市場信心略有增加，因為與2024年9月相比，對購買房產沒信心的受訪者略有減少（20%相比于之前的24%，圖5）。自2022年以來，尤其是2024年，政府一直在放寬房地產政策，包括降低抵押貸款利率、降低首付要求、放寬購房限制、放寬與房地產相關的信貸限制，以及允許地方政府利用特殊的LGB來資助去庫存計劃。PBC 數據顯示，2024年第四季度和2025年第一季度新抵押貸款利率降至3.1%左右的歷史低點（5月再次下調政策利率），全國第一套住房和第二套住房的最低首付要求分別降至15%和25%。事實上，在最新的調查中，較低的抵押貸款利率（32%的受訪者）、較低的首付要求（26%的受訪者）和房價下跌（26%的受訪者）是過去六個月增強信心的主要因素。過去六個月85%的新抵押貸款接受者表示，獲得抵押貸款批準很容易，類似于2024年9月的調查。

圖 5：賣出意向也有所緩和

分析：與24年9月的調查相比，總體購房信心略有增加，上圖可以看出，左邊不打算賣出的比例在走高（超過70%房東選擇硬扛），右邊的對購房無信心比例減少了4%（至20%的低水平）。結合前面的購房打算降低數據，可以推測為隨著房價的下降越來越多人覺得長期看會有反彈，但目前還不是最低點，換句話說就是走一步看一步的抄底心態比較重。

那么什么會影響他們抄底決策（購房信心）呢？32%受訪者選降低房貸利率，26%受訪者選降低首付，26%受訪者選房價下跌。換句話說，他們希望抄底抄在最低的利率，最低的首付，最低的房價這三重底上。

房地產價格在2024年第4季和2025年第1季繼續下跌。

譯文：46%的受訪者表示，過去六個月他們所在社區的房價有所下降（與之前的調查相似，圖7）。此外，80%的受訪者表示樓價已從峰值水平下跌，其中69%的受訪者表示跌幅不超過20%，11%的受訪者表示較峰值下跌超過20%。官方數據顯示，房價下跌較為溫和，2025年4月的70城的平均新房和二手住宅價格分別從峰值水平下跌了10%和17%。自2024年11月以來，一線城市的房價出現小幅連續反彈，而低線城市的價格繼續下跌（圖 4）。

圖 4：按城市劃分的二級住宅價格

分析：這里的數據讓我感到有些疑惑，因為僅46%的受訪者表示過去6個月他們所在社區的房價有所下跌，69%受訪者表示總跌幅離峰值不超過20%，只有11%的受訪者表示總跌幅離峰值超過20%。因為作為身處典型二線城市寧波的我來說，無論是核心區還是郊區感受到的市場跌幅基本是超過40%的，當然其他高線城市的同學朋友我也有溝通過數據都接近。

那么造成這種體感跌幅小于實際跌幅的原因很可能是持倉的受訪者心理上不愿意接受大的跌幅，也可能是受訪者并不經常接收房產信息的原因，這就造成了跌幅的數據偏小。那么這一段我們借鑒的不是具體的跌幅數據，而是上表二手房價格的趨勢，目前來看很明顯的除了一線城市的二手房價格有暫時企穩的趨勢外，二三四線的二手房價格仍處于下降通道中。

對房價進一步下跌的預期仍然很高。

譯文：展望未來，42%的受訪者預計未來12個月房價將進一步下跌，這一比例與2024年9月相似，遠高于預期房價上漲的受訪者（15%，圖7）。在過去幾年的下跌之后，47%的受訪者（預計未來房價會下跌）預計價格會比當前水平下跌 <10%，37%的受訪者預計會下跌10%-20%，而只有15%的受訪者預計會下跌20%以上。與此同時，對房地產價格觸底時間的預期相當分散，29%的人預計會在2025年，44%的人預計會在2026年，28%的人預計2027年或更晚（圖 8）。

圖 8：預期房價下跌

分析：上圖8列明了預期房價下跌和下跌幅度以及企穩時間的人數比例，首先，42%的受訪者認為未來12個月內房價還會繼續下跌（遠超認為會上漲的15%），84%的受訪者認為接下去房價跌幅會在10%左右，15%認為跌幅會超過20%。

第二，72%的受訪者認為房價（主要是二手房）觸底會發生在2026年或以后，其他人認為今年會觸底（但我們都知道不太可能了）。以上這些僅是受訪者的觀點，因為他們沒有專業的經濟學知識，所以他們對房價、跌幅、觸底時間的判斷僅能體現樸素的“信心”，并非專業的參考。

房價下跌可能會對不同群體的市場情緒產生雙向影響。

譯文：正如我們之前討論的那樣，價格下跌既可以阻止也可以激勵購房意愿。一方面，房價下跌可能會停止或推遲購樓，削弱信心，并增強拋售意向，特別是對那些沒有來年置業計劃的投資者。另一方面，房價下跌可能會緩解對價格泡沫的一些擔憂，并有助于提高房屋負擔能力，尤其是對于那些已經有打算買房的人。在最新的調查中，46%的未來1-2年潛在購房者表示，他們認為房價下跌會增加他們購買的可能性，部分原因是他們認為房價可能接近底部，這超過了40%的人認為價格下跌會使他們不太可能購買。

分析：這里瑞銀簡單介紹了一下房價下跌對市場的影響，對供應端（房東來說），房價下跌會增加拋售意愿，但跌的時間過長且跌幅過深的話也會導致房東不愿意虧損過多而選擇硬抗。對需求端（購房者）來說，房價下跌會導致不敢買房（傳統觀念是買漲不買跌），但跌的時間過長且跌幅過深的話也會導致購房者的抄底行為。

就目前的調查而言，抄底的受訪者（46%）比例超過買漲不買跌（40%）的受訪者比例。換句話說，房價繼續下跌的話抄底的力量會有所加強。