華潤撕金茂，批頭散發

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·本文無廣，不構成任何投資參 考；

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自上海樓市被幾家央國企基本控盤后，各大項目之間的較量就從未停歇。其中廝殺最為激烈的，非華潤與金茂莫屬。

一年前，戰火還燃燒在略顯偏遠的寶山區南大板塊。雙方在網上掀起一輪輪輿論攻勢，有人形容那場交鋒是，起初似楊玉環與趙飛燕斗舞時的嬌嗔慍怒，后來變成郭靖與喬峰對掌時的招招見真章。

然而兩家斗到最后，卻被一旁不聲不響的保利摘了桃子。

眼下，華潤和金茂，兩大巨頭的戰場換到市中心虹口區的四川北路板塊。這一次，這哥倆肩負著一個共同使命：

把虹口市區約120平小三房的總價，推高到約1800萬起步。

這不僅是企業間的較量，更事關一個巨大的“陽謀”能否在上海順利落地：

限價政策松動后，借地王拉高新房售價，以此提振市場信心，帶動二手房交易回暖，進而激活土地市場，完成房價的軟著陸。

這招在許多城市已漸失效，但在上海，憑借出色的管理能力和相對克制的土地供應，這一策略尚未被完全證偽。

華潤要賣的項目叫華潤外灘瑞府，2024年11月拿地，樓板價9.27萬元/平，是板塊1.0地王。

金茂在賣的項目叫金茂璞元，2025年2月拿的地，樓板價高達11.75萬元/平，刷新成為板塊2.0地王。

兩個地王間隔差不多2公里，地段上孰優孰劣，暫不討論。

兩家都對外宣傳拿出了自己的拳頭產品系，做向上營銷，以“豪宅”定位。不過，要路數說，稱豪宅都夠嗆，“華宅”或許更合適。

盡管金茂拿地較晚，但施工與銷售進度反超華潤。金茂璞元定在8月24日開盤，首次備案均價16.6萬元/平方米。

耐人尋味的是，自璞元拿地、公布案名、啟動認籌直至即將開盤，市場上就流傳著“有人投流黑璞元”“隔壁二手房業主舉報金茂”等聲音。金茂璞元仿佛就自帶網黑氣質。

起初，路數壓根不信，甚至懷疑這是不是金茂的“被害妄想癥”。直到最近，一些跡象讓人不得不重新審視。

網上有些文章涉及這兩個項目，結果評論區對金茂璞元的拉踩評論，連標點符號都一模一樣。

回看這兩大央企的對決，華潤在營銷攻勢上明顯更勝一籌，尤其是在金茂璞元8月2日官宣過會之后。

華潤幾乎是全力出擊：海報頻發，電話狂打。“項目即將過會”的消息反復喊了近一個月。甚至在華潤外灘瑞府真正過會之前，約14.78萬元的過會價早已滿天飛。

反觀金茂璞元，則顯得有些“雷聲大，雨點小”。起初是轟轟烈烈的價格倒掛造勢，變成偷北邊設備間面積被發現后的小心翼翼。

明眼人不難看出，華潤幾乎是踩著金茂的每一個節點緊追猛打。

但就產品品質而言，就樣板間的呈現來看，金茂璞元的裝修標準更高端，華潤外灘瑞府則略顯中規中矩。比如，瑞府選用嘉格納200入門款，而璞元則配置了蒸烤分離的嘉格納新款。

如果是華潤自己跟自己比較，外灘瑞府未能延續去年在寶山南大和浦東新楊思項目中那樣的突破力度，未給上海樓市帶來產品力上的震撼。

路數之前寫過，在上海，金茂已經稀釋了自己“府”系產品的影響力和美譽度。華潤會不會重蹈金茂的覆轍，有待觀察。

就在不久前，在北京海淀區的高端項目比拼中，華潤臻澐在均價低于1萬/平的價格優勢下，也沒能賣得過一街之隔的建發海晏。這次在上海，華潤外灘瑞府的價格也比金茂璞元要低。

華潤外灘瑞府和金茂璞元之間的矛盾，無非是誰先清盤，早晚能夠調和。

而他兩和周邊二手房之間的矛盾，已經擺在了臺面上。

他兩的出現，讓周邊二手房不同程度上都感受到了被背刺的壓力。這波地王預期下，二手房們在負重前行，二手房們才是真正的猛士。

至于拉高上海虹口區樓市預期的交接棒，看樣子，還是得給綠城。

差不多一年前，綠城和招商合作的別墅項目弘安里，已經站上24.3萬/平的均價。

今年7月25日，在離華潤和金茂不遠處的虹口北外灘板塊，綠城以12.66萬/平樓板價拿了塊地，刷新為新地王。雖然綠城地塊的樓板價比華潤和金茂要高，但從產品定位和客群上分析，不是競品。

綠城拿地那晚，金茂璞元在上海海鷗麗晶酒店辦客戶晚宴，外面的黃浦江上則飄著華潤外灘瑞府包下的游船。

估計那會兒，華潤和金茂應該還是很開心的。

而接下來，就不知道是不是大家的悲觀并不相通了。

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