樓市，一個(gè)非常明確的信號(hào)

昨天，高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于樓市的定調(diào)和發(fā)聲，想必大家都看到了。

這在地產(chǎn)困局的當(dāng)下，無疑是一個(gè)強(qiáng)心針。

當(dāng)然，你也可以不相信，但是悲觀者正確，樂觀者前行。我就結(jié)合廣州目前在做的，簡單聊一下我的看法和觀點(diǎn)。

幾個(gè)關(guān)鍵：

1）采取有力措施，鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。這是目標(biāo)。

2)結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危房改造，釋放改善改善需求。這是路徑和措施。也明確了樓市回穩(wěn)的鑰匙，關(guān)鍵還是在于一個(gè)拆字。

這里，我理解是有兩層意思：

其一，可以是小棚改，貨幣化安置，重構(gòu)需求。

城市更新，包括房票安置，就是非常直接的制造和騰挪購買力，短期效果立竿見影。這是15年救市的邏輯。

但是，如果還是用10年前的鑰匙，解決今天的問題，我覺得不太合理和適用。

其二、所以，我覺得更重要的是，城市更新背景下，高質(zhì)量發(fā)展要素可以重新配置和捏合，重構(gòu)城市發(fā)展動(dòng)力和板塊價(jià)值。

這個(gè)議題和內(nèi)涵，我覺得對(duì)普通人來說更重要，也更符合“投資于人”的理念。

舉一個(gè)例子來說，都25年了，生態(tài)+科創(chuàng)+人文+更牛的配套+更好的居住，都可以全部實(shí)現(xiàn)。

接下來，針對(duì)第一點(diǎn)和第二點(diǎn)，我們展開說說。

1)城中村改造，貨幣化安置，這對(duì)樓市去庫存，是好事。主要看資金規(guī)模+居民選商品房動(dòng)機(jī)+開發(fā)商回款進(jìn)度。

當(dāng)下的廣州市場，既有現(xiàn)金補(bǔ)償，也是房票安置。

而房票安置，廣州房票分為兩種：

• 村民房票。村民房票，按政策含獎(jiǎng)勵(lì)，是18個(gè)月兌付
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• 政府存量新房購買
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政府存量房購買是另外一種體系。資金規(guī)模，國家資金，專項(xiàng)借款規(guī)模有4096億，涉及項(xiàng)目52個(gè)。

我們做過一個(gè)表格。具體大家再看看：

而安排到政府購買存量商品房的，已經(jīng)購買了2.2萬套。

接下來，廣州擬投入300多億。主要集中在荔灣白鵝潭聚龍灣，海珠新中軸南段+白云羅沖圍+天河?xùn)|智慧城和環(huán)五山片。

這個(gè)資金量，相當(dāng)于市場規(guī)模的10%。

2)居民選擇商品房的動(dòng)機(jī)。

以天河?xùn)|凌塘和柯木塱為例，比如，宅基地補(bǔ)償8000，但是天禧房價(jià)3.5萬，換商品房，半年后拿證，相當(dāng)于天河往你口袋里塞錢了。

3）依法改造的項(xiàng)目，一般都是街道作為專項(xiàng)借款的主體和資金使用方，也是和開發(fā)商談判購買商品房購買的主體。

關(guān)鍵的購買商品房項(xiàng)目/數(shù)量和回款節(jié)奏，除了流程和款項(xiàng)使用上報(bào)市里，還是需要和項(xiàng)目所在街道談判的。

這就是政府存量購買幾個(gè)關(guān)鍵要素。

梳理完第一點(diǎn)，第二點(diǎn)我覺得會(huì)更偏向宏觀敘事，但是也是廣州目前主要在做的。

其中，有兩點(diǎn)非常關(guān)鍵：

• 堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體化規(guī)劃
• 從增量擴(kuò)張，到內(nèi)涵式發(fā)展為主線
• 
  

這里，我以廣州新中軸海珠段為例，會(huì)更好理解。

1)珠城跨江到廣州新中軸南段進(jìn)一步延伸，與珠城北岸前航道會(huì)組成一個(gè)超級(jí)都市十字帶。

2）核心思路，環(huán)海珠湖/海珠濕地+中軸綠軸公園，配置核心配套，形成十字交叉，作為世界級(jí)的會(huì)客廳。

3)專項(xiàng)借款，進(jìn)度起飛。