上海825新政對(duì)樓市的五大影響

825新政屬于精準(zhǔn)調(diào)控政策，旨在降低符合條件的居民的房門檻和壓力，緩解外環(huán)外庫存壓力及提振市場(chǎng)信心，并通過擴(kuò)大購房群體和金融支持促進(jìn)職住平衡，加快好房子新規(guī)范的持續(xù)落地。對(duì)于市場(chǎng)將會(huì)有以下幾個(gè)方面的影響：

第一、 對(duì)于五個(gè)新城核心區(qū)改善項(xiàng)目是利好。近兩年，新房領(lǐng)域，改善需求成為主導(dǎo)，政策端也在積極調(diào)整，不斷匹配改善需求，尤其是在高品質(zhì)好房子的政策導(dǎo)向下，規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，低容積率地塊不斷增加，對(duì)于小戶型的限制越來越少。從低密產(chǎn)品來看，市區(qū)低密因?yàn)榭們r(jià)較高，屬于頂端改善產(chǎn)品，而對(duì)于大部分居民可以負(fù)擔(dān)得起，且受到市場(chǎng)青睞的就是外環(huán)外核心區(qū)域的低密產(chǎn)品。符合購房條件的家庭取消購房套數(shù)的限制后，將會(huì)利好兩類人群，一是市區(qū)的小中產(chǎn)的置換需求，這部分把市區(qū)的房子賣掉后，向外環(huán)外做品質(zhì)的改善；二是部分原來受限于2套住房的指標(biāo)，市區(qū)的房子不舍得賣掉，但是仍然有資產(chǎn)配置需求，同時(shí)兼顧產(chǎn)品改善的多元化需求，這樣就可以滿足在外環(huán)外核心區(qū)域配置低密改善產(chǎn)品。

第二、 公積金新政進(jìn)一步降低了居民購房的門檻和房貸壓力。公積金政策作為保障性購房福利政策，優(yōu)勢(shì)比較明顯，公積金貸款利率為2.6%，而商業(yè)貸款的利率為3.05%，利率差0.45%。對(duì)于購買購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元。部分總價(jià)不高的住房，基本可以實(shí)現(xiàn)全公積金貸款。同時(shí)，公積金新政還進(jìn)一步放寬至提取付首付款，擴(kuò)大了公積金的使用范圍，進(jìn)一步降低購房門檻。

第三、 取消首套房和二套及以上住房的利率差異，能夠降低改善群體以及資產(chǎn)配置需求的還貸壓力，根據(jù)調(diào)研，剛需項(xiàng)目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產(chǎn)家庭中的高端項(xiàng)目對(duì)于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進(jìn)改善需求的釋放。

第四、 能夠降低外環(huán)外區(qū)域的庫存壓力，目前套數(shù)限制放松主要集中在外環(huán)外區(qū)域，這也是庫存集中區(qū)域，當(dāng)前外環(huán)外區(qū)域的庫存占比達(dá)到80%（按套數(shù)統(tǒng)計(jì)）而目前外環(huán)外區(qū)域的成交占比約60%，因此表現(xiàn)出一定的壓力，政策精準(zhǔn)施策。

第五、 可以對(duì)外環(huán)外區(qū)域未來規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化有期待。從政策導(dǎo)向來看，有改善需求向外環(huán)外引導(dǎo)釋放的趨勢(shì)，因此，這對(duì)于改善產(chǎn)品提出更多的要求，目前來看，外環(huán)外銷售好的項(xiàng)目，得益于低密地塊和高品質(zhì)的項(xiàng)目打造，這都需要政策方面的支持，因此，可以預(yù)判，未來外環(huán)外區(qū)域?qū)?huì)看到更多的低密地塊，并且在這些產(chǎn)品上，更多的符合好房子品質(zhì)的規(guī)范會(huì)進(jìn)一步落地。

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