樓市內(nèi)戰(zhàn)，誰是福州一哥？

繼續(xù)聊聊樓市話題，目前徹底進(jìn)入了本土國企市場，近半年的新盤，從建總流花溪，左海煙山江翠，再到榕發(fā)錦珹大觀等等。

當(dāng)國企全面進(jìn)場后，給出的表現(xiàn)也各不相同，下面就聊一下。

房企情況

福州目前的國企市場，榕發(fā)、建總、左海、古厝（福厝、新榕）、新區(qū)。

五大房企，面對這天量儲備，目前都在進(jìn)軍改善市場，這時候就看誰能成為一哥。

打開地圖，搜索一下這五家國企位置：

這位置，堪稱金庸筆下的五絕華山論劍：東榕發(fā)、西左海、北建總、南新區(qū)、中古厝。

看上去這場論劍，古厝多少帶點(diǎn)宿命論。

4年前，這五絕是什么樣的存在？

當(dāng)時它們還是以公建+配建房為主，建總的代表作是建總領(lǐng)筑，左海的子公司工業(yè)園區(qū)，還叫福州市城投建筑有限公司，開發(fā)的安商房，鳳巒郡，鶴鸞郡。

至于新區(qū)集團(tuán)，當(dāng)時還在三江口，開發(fā)那個現(xiàn)在都沒賣完的花語城。

至于古厝的新榕，同樣是金城灣之后再開發(fā)安商房，新榕金X郡。

唯一相對靠近商品房的企業(yè)，僅榕發(fā)一家，還全是熱銷盤，祥浦苑搖號記錄，觀湖郡開盤高去化。

時間來到現(xiàn)在，本土國企經(jīng)過3年的土地儲備，已經(jīng)包攬了福州80%以上的土地，其中不乏改善產(chǎn)品，下面就來分個聊聊，后續(xù)如何。

榕發(fā)

分析：3年本土國企一哥，如果說榕發(fā)是沒有太多爭議，2023年面對兜底使命，房企一家承受多幅巨型地塊。

其中南湖舊改，三遠(yuǎn)舊改，4幅純商都被房企拿下。

清一色高容積率地塊，最終三遠(yuǎn)兩幅被收回，算是非常幸運(yùn)。

否則按照目前剩余的一幅鼓韻公館就有1106套，三幅地塊最少會供應(yīng)3000套以上，可想而知要賣到什么時候。

后來房企拿地放緩，在兜底完福峽路的其中一幅后，房企就沒有再進(jìn)入土拍市場，已經(jīng)消失半年。

從房企的銷售榜來看，2024年，2025年上半年，房企的銷售數(shù)據(jù)都是不錯，排在本土國企第一。

從周期來看，房企真正發(fā)力的時間點(diǎn)是2024的四季度、2025的一季度。

不錯的銷售數(shù)據(jù)，但是在土拍市場消失，這個信號不是太友好。

從地塊來看，房企由于近期沒拿地，所以未上市的項(xiàng)目并不多，福峽路忽略，僅剩下最受關(guān)注的金屏垱純商，主打改善。

隨后就是東區(qū)的榕發(fā)湖樾，從規(guī)劃以及周邊的供應(yīng)來看，壓力也不大。

此外就是近期預(yù)熱的城啟未來，兩個地塊合并，云璽不到1w的拿地價，性價比尚可。

至于鼓韻公館，1.27W，加上千套庫存性價比就有點(diǎn)糟糕了。

最頭疼的還是王莊的錦珹大觀，目前福州體量最大的改善新盤，這幅地塊不管換哪一家房企來，都難。

至于南二環(huán)的高著公館、以及三江口的榕發(fā)云潮頌，雖然拿地價不算夸張，但是目前外圍樓市崩塌，即便有劃片等加持，奈何這個形勢下，要想不虧錢走掉，難度也不低。

當(dāng)然房企的這么多項(xiàng)目，也有一個隱藏優(yōu)勢，就是房企是福州幾家國企后續(xù)里面，相對剛需產(chǎn)品較多的一家。

綜上，房企待上市項(xiàng)目不多，只不過很多都是難啃的項(xiàng)目，這一年多賣的不錯項(xiàng)目，由于當(dāng)初拿地價不低，大概率是虧本走量，后續(xù)期待的改善產(chǎn)品也不多，在后續(xù)的比拼里面，關(guān)注點(diǎn)偏低。

建總

分析：作為城投集團(tuán)的另一家代表企業(yè)建總，房企應(yīng)該算是這幾年本土國企里面最穩(wěn)健的代表。

在銷售排行榜里面房企也是除榕發(fā)外，僅剩上榜的一個。

由于此前拿地并不多，加上操盤比較成功，幾個X璟項(xiàng)目，都做到了接近清盤的去化，僅剩下云璟未來。

在拿地市場，2023年屬于榕發(fā)，2024年就屬于建總。

房企一口氣兜底了高宅舊改3幅，又拿下了金山南北的2幅，這些項(xiàng)目對于房企的壓力都不低。

目前上市了流花溪的兩期，后續(xù)還有金山瑞璟瑞璽，以及房企在鼓臺的第一幅地塊建總梧桐公館。

房企的整體局勢與榕發(fā)類似，都有一幅鼓臺純商改善，然后在外圍舊改都有難啃的純商。

只不過榕發(fā)多了一幅錦珹大觀，建總相比就沒有這樣的困難存在。

從房企其他地塊來看，大部分地塊體量都不大，最難的是新店的建總璟薈里，整個片區(qū)目前來看，除了新榕的一幅，剩余地塊，大概率短時間都不會有動靜，類似福峽路。

在產(chǎn)品的打造上，房企以流花溪做起點(diǎn)，即便爭議不少，但是對于流花溪的產(chǎn)品力，目前大部分購房者都是給予肯定的態(tài)度。

在一哥的路上，個人感受，房企目前暫時領(lǐng)先，后續(xù)其他項(xiàng)目要如何突破產(chǎn)品力，值得關(guān)注。

左海

分析：對于左海集團(tuán)，評價很簡單，福州最猛的本土國企。

房企雖然沒拿下年度拿地冠軍，但是實(shí)際的土地儲備，已經(jīng)坐上了福州一哥。

從發(fā)展趨勢來看，房企前幾年動作偏慢，僅望悅、星悅頌在售，期間還躺平了很長一段時間。

不過最終望悅回收了一幅地塊，新店東區(qū)也回收了一幅，可以說壓力少了一些。

當(dāng)初房企的項(xiàng)目定位都是偏剛需產(chǎn)品，只不過來到2025年，面對儲備第一的情況下，房企沒有地域歧視，都給出改善定位。

目標(biāo)預(yù)計是福州改善最強(qiáng)的國企，每個區(qū)域的天花板必須留下左海的名字。

相比于榕發(fā)建總，房企已經(jīng)推出了自己的5大產(chǎn)品系。

從這些地塊來看，優(yōu)勢在于體量都不算大，劣勢就是地塊數(shù)量不少，其中不乏改善客源一般的區(qū)域。

當(dāng)然這樣一家志向宏大的房企，在鼓臺居然沒有一幅純商，略顯遺憾。

后續(xù)的河南舊改，期望左海再接再厲，讓鼓臺的豪宅也成為左海的囊中物。

目前房企也是最受關(guān)注后續(xù)新品的房企，到底會給出什么樣的改善力作？

當(dāng)然除了產(chǎn)品力外，房企在去化上，要如何改變也值得關(guān)注。

與流花溪一起上市的煙山，目前去化數(shù)據(jù)是持平的，這一點(diǎn)已經(jīng)說明房企輸了。

這次文翠給出統(tǒng)一折扣的方式，算是一個嘗試，后續(xù)要如何推進(jìn)去化，還是有難度。

古厝

古厝集團(tuán)目前兩家子公司，一家是福厝，一家是新榕。

分析：對于福厝而言，新晉房企，在去年拿下多幅地塊，不過體量都不大，而且位置都尚可。

既有鳳凰舊改、也有王莊，以及東區(qū)純商。

房企早年拿下的兩幅地塊，目前都已經(jīng)現(xiàn)房狀態(tài)，遠(yuǎn)山拾里依靠劃片目前是房企營銷主力，至于帝封江的福厝江上拾里，就放在那里了。

當(dāng)然房企最近拿下的兩幅的，福峽路河五四北西莊的純商，大概率也是這種場景。

只不過這兩幅樓面價不到7K，而當(dāng)初的帝封江樓面價高達(dá)1.44W。

房企后續(xù)的產(chǎn)品也是主打改善，房企最大的硬傷還是入場太晚，沒有出圈產(chǎn)品。

近期的福厝·鳳鳴天璽，鼓臺的純商改善，這是最好打響品牌效應(yīng)的一幅。

特別地塊地處西二環(huán)，這里的競爭非常激烈，福厝能否成為黑馬，就看這里。

分析：對于另一家子公司新榕，品牌更早，不過市場印象一般，與福厝一樣，去年房企也拿下多幅純商，部分位置尚可，而且體量不大。

與左海一樣，房企面對不少優(yōu)質(zhì)地塊，也給出了自己的產(chǎn)品系-水天系。

房企目前也僅上市一幅純商，新榕江和閱，主打剛改產(chǎn)品。

后續(xù)的地塊里面，新店舊改兩幅，其中新榕云和悅是整個片區(qū)舊改，最有賣點(diǎn)的一幅，靠近地鐵的剛需盤。

至于剩下的項(xiàng)目，房企也基本是改善產(chǎn)品。

兩幅二內(nèi)晉，兩幅鼓臺，壓力都不大。

最大的壓力來自高宅的新榕云行，主打第四代住宅，項(xiàng)目自身體量不低，旁邊又是建總流花溪。

房企目前的困境和福厝一樣，入場太晚，加上早期口碑一般，后續(xù)多幅全是改善產(chǎn)品，要如何樹立品牌效應(yīng)，難度頗大。

新區(qū)

分析：相比于上述幾家房企，新區(qū)集團(tuán)的存在感就弱了很多，當(dāng)然房企拿的地也都相對一般，近期會回收了一幅三江口的巨型地塊。

在售的項(xiàng)目，都是區(qū)域偏差，五四北1.8W樓面價的純商，三遠(yuǎn)的安商，最成功的就是南二環(huán)的映南臺。

后續(xù)僅一個產(chǎn)品，三江口的改善，定位第四代住宅。

至于怎么賣？

江對面也有一個第四代，中建元亨府，價格暴跌。

只能說在國企的比拼里面，新區(qū)集團(tuán)其實(shí)還沒上桌。

除了這家外，近期還要入場的就是地鐵置業(yè)，也就兩幅地塊，大概率也上不了桌。

內(nèi)斗情況

盤點(diǎn)完國企的土地情況后，下面就先以金山做切入點(diǎn)看看內(nèi)戰(zhàn)如何。

最近最有話題的區(qū)域就是金山，板塊近一年成交10多幅地塊，目前也開始陸續(xù)上市，大部分項(xiàng)目都主打改善產(chǎn)品。

這里面，除了流花溪二期，以及瑞璟外，剩余的項(xiàng)目預(yù)算都在400-600W之間。

對于金山這個板塊，改善的天花板也很有限，500W-600W左右是個頭。

雖然前幾年供應(yīng)不算大，加上這里老房子一堆，置換需求明顯，但是經(jīng)過建發(fā)璽云等項(xiàng)目后，加上目前的二手大戶型貶值厲害，成交難度更是巨大。

金山的客源實(shí)際也不可能經(jīng)得住幾千套改善的洗禮。

所以目前的金山市場，特別是改善項(xiàng)目，就是搶客源。

這里面的代表企業(yè)就是建總和左海，兩家房企都有多幅地塊在金山。

目前不管是營銷還是自媒體平臺，都已經(jīng)看出端倪，后續(xù)大概率愈演愈烈。

這場客源爭奪戰(zhàn)，最終會如何？

借鑒兩家房企在五絕的參照物。

（北丐PK西毒），兩人終極一戰(zhàn)的結(jié)局是相擁大笑，力竭而逝。

除了金山大戰(zhàn)外，在東區(qū)，榕發(fā)PK福厝，也即將上演。

三遠(yuǎn)的福厝遠(yuǎn)山PK榕發(fā)的城啟未來，隨后福厝·瀾湖悅宸PK榕發(fā)湖樾，再進(jìn)一步福厝·紫陽縵宸PK榕發(fā)錦珹大觀。

后續(xù)先看三遠(yuǎn)會如何論劍。

除此之外，就是在鼓臺的PK，建總的梧桐，福厝的鳳鳴，新榕的合翠、安嵐，榕發(fā)的金屏垱，地鐵置業(yè)的璟琇里。

這時候卷瘋的左海，看著兄弟們大戰(zhàn)，只能干著急。

盤點(diǎn)總結(jié)

從國企的盤點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，前幾年雖然拿地，實(shí)際推盤除了建總榕發(fā)外，大部分企業(yè)上市地塊都不多，后續(xù)新品不少。

其中新品，80%都是改善產(chǎn)品，不管是哪一家國企，都是如此。

差別不過是做剛改還是改善，亦或者高改。

這就是福州市場，每個國企都在轉(zhuǎn)型，只不過一入場，還沒拿到好成績，就開始卷改善，最終到底誰能真的問鼎？