上海房產新政，對房價有何影響？

這次8月23號的摘葡萄聚會，主要時間是3小時，其中因為大家的提問所涉及到的“房價”環節，大概有30分鐘。可見房事相關的動態尤其趨勢，還是我們職場人一直在關心的。

本文就多個大家很關注但幾乎其他地方不講的知識點，梳理一下。正好25號上海有個新的政策調整，也一并解答下。

1，過去也是六大部門聯合發布嗎？

如下圖片，大家可以比較下，這次主要有住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心這6個部門。

跟上次和上上次相比，減少了1個市規劃資源局，增加了3個部門即市財政局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心。

過去一般是四大部門聯合發布。

2，市房屋管理局為何這次沒參與？

我們先看上海市規劃和自然資源局的功能，主要是負責上海市自然資源管理、國土空間規劃及測繪地理信息工作的政府機構。它的主要職責中跟“居民房地產”相關的部分包括：住宅建設項目的行政審批、不動產登記、住房用地中建筑面積標準的認定及相關供應比例。

很明顯，這次政策可能也會涉及居民房產大套、中套、小套的面積定義調整，但已經跟主要新政無關了。這次主要是進一步降低限購和貸款的要求。

3，新增加3個部門，說明什么？

從這次參與的部門跟以往兩次的區別，大致可以看出來：之前新政均側重限購和信貸優化，這次2025年8月的新政，新增財稅、金融部門和公積金等領域，可謂政策覆蓋面更廣。

4，主要內容有哪些？

原文在這里《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，也可看下圖。

主要內容概述為：

【1】上海外環以外區域不再限購，想買幾套買幾套。

【2】公積金最高可貸款216萬元，可提取公積金作為首付款。

【3】銀行不再區分首套房和二套房的貸款利率，一視同仁。

【4】非上海家庭買第一套房不用交房產稅。

【5】外地戶口的單身人士，有1年上海社保可買外環外，3年社保可買外環內。

5，外環內包括中環和內環嗎？

大家見下圖，內環、中環、外環，其實原本是個交通概念。跟其他大多數城市類似，一般都是先有個繞城高速，這就是外環了，圖中這個大“口”字環線就是外環，它包括淡紅色部分以及它所包著中、內環。

后來有條件后，為了緩解交通壓力，一般會圍繞老市區建一條環線高架，這就是圖中包著黃色部分的那個環線，你大致可以近似看做是，以人民廣場為中心、半徑差不多5公里的一個圓。

繼續，還有條件就在以上兩個環線之間，再加個環，叫中環，半徑大致是10公里。

外環則半徑在15公里的樣子，所以在這次政策所述的內容中，對在上海工作還沒轉上海戶口的群友，影響最大的其實是這條：“非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。”

社保的1年和3年繳納要求，基本就算沒有要求了，因為在上海工作的群友大多數繳納了社保，何況國家也在今年9月強制要繳納社保。這個其實就是限購政策的放開，已經從過去的最高要求即需要5年連續社保+辦理了居住證+已婚，變成了單身有工作即可買房。區別不過是，外環外買需要在上海工作1年，外環內需要3年。

再進一步，外環內當然是包含中環的，也包括內環。你在上海工作3年后可以在上海人民廣場附近以及黃浦、虹口、靜安、閘北、長寧、徐家匯以及陸家嘴買房了。只不過比較傷錢，且還是很貴的。

6，在上海買房的地理區域有啥建議？

這個是我們群友一直在問的，我也不是研究每個小區潛力和價值的房產博主，但大致你看下圖，我用了別人一張圖。

特別的，對于老家有弟弟的群友，首套房對你是至關重要的，無論是從自住、出租還是投資角度，綜合來看：建議你買黃色區域的房產，錢少一點的話則綠色區域，還少則灰色區域。

當然，如果是錢非常多，家里也給力，你當然可以買黃色包著的那些紫、紅、橙甚至黑等深色的區域，那些單價就更高了，至今降價潮也沒能撼動多少。其中的舊房也就是“老破小”確實跌了不少，如果工作在附近，哪怕30-50平方的小戶型，尤其女生還是可以先買一套的。以后換了工作，還是非常好出售出租的。

7，這次新政主要特點以及歷史屬性是啥？

整體來說，是限購等行政機制退出住宅市場的尾聲。以住宅為主的房地產開始瘋狂普漲的年代，大致是從2005年有了端倪，那也是通貨膨脹周期內的房價上漲。

為了宏觀調控，不至于讓房價進一步瘋狂，在2010年初開始出臺了限購政策，一開始還不算嚴格，后來政策不斷加碼，房價仍然上漲只是腳步被拉慢了。

到了2020年疫情第一年的秋天，差不多全國的中小城市房價都到達了頂峰；省會和二線城市，大多在2021年到了至今的最高點；一線城市尤其北京上海是在2022年才見頂。總之，頂部買房，大多是站崗的。

此后，2022年底疫情解封，再次的瘋狂上漲和經濟行情的迅速回補，并沒有出現，反而掉進了另一個不常見的周期，國內叫“消費降級”，國外叫通貨緊縮。至于經濟何時好轉以及房價趨勢，我前年、去年以及半年前都分析過，最新的見這里《經濟什么時候好轉？會跟日本一樣通縮30年嗎？（暨房價預測）》。

根據我的預測，即使是北京和上海，房價也會再陰跌個2年上下，也就是北京上海的趨勢是，還有25-30個月大致到2028年元旦前后，才開始觸底反彈。但是那個最低點你不一定能捕捉到，所以如果要投資的話，你從現在到那個元旦之間，都算在價格低點區域買入，一般不會算虧。

具體個人操作，大致找到你看中的那套房子的過往單價，尤其成交歷史數據，找到最高點，比如上海楊浦區中環附近某小區的幾個類似樓層的二手房，甚至算90年代的老破小了，當初在2021年底時曾經到達過最高單價比如9萬元/平方，你則現在去看看看，房東一般會掛牌8萬、7萬、6萬5。

中介，則主要為了你們成交，會告訴你“5萬8可談”。

他們這兩個都在扮演自身的角色，他們的話你都不要聽信。你直接找到9萬的一半即4萬5，砍價也是這么來。最后不一定真的4萬5成交，而是你要先砍半來要價，能在半價附近成交才好。比如買套100平的，你就比過去的師兄學姐少花了450萬！

上海的這次房產新政，其實在其他大多數城市的2022-2024，都已經發生過，屬于限購政策松綁，只不過上海是倒數第二個，北京算最后一個放開限購的城市。整個“限購”行政命令參與房地產市場，歷時約20年，從2010開始，結束于2029年之前。

這也是目前經濟周期內本該如此的操作，經濟下行、類通縮以及消費降級時，你再去限購，那就是逆著趨勢了，也不可能堅持得下去。現在的難點是，大趨勢下個別行業甚至個別城市的政策調整，對整個大環境幾乎不會有太大的影響。上海也擔心限購政策，不是擔心限購取消后市場多么火，而是擔憂限購政策取消也不改房事的頹勢。

聚會時我也講過，當初英法不是真的有啥綏靖政策，說故意對德縱容、不管不問，英法是害怕自己過問后并沒有用，還引火燒身。某個政策的作用都是短期被看高了，長期被看低了。上海的這次新政也是如此，正是因為擔心新的政策調整沒效果，所以才用1-3年社保要求來遮羞。

其實還有最后一塊遮羞布，就是落戶政策的放開，調整窗口遲早也會到來。我記得自己2003年剛進上海工作時，本科和大專生都是可以申請落戶的，只要你有個《勞動合同》就行。拋開房產等相關政策，落戶限制本來就有，只不過其他城市早就放開了，各地也都在搶人才，上海恢復到2003甚至之前的落戶松緊度，也是勢在必行，沒有人能跟時代相抗衡。

8，上海最新房產新政，對房價有何影響？

這次新政主要代表著“房產限購政策”在國內絕大多數城市的壽終正寢，也是行政命令退出市場機制的必然一步，不會對全國或者上海的房價產生多大的影響。

很多人販賣焦慮或者催促你盡快成交，只不過是為了他們個人的經濟目的。天下攘攘皆為利往，大家不急著買房的人，別被房產中介忽悠了。在自媒體的時代大家要習慣，全國各地的房產中介都在起夸張的標題發各種視頻，有些說《上海陸家嘴單價30萬的房子現在降到了3萬還沒人要！》，等等。

這跟其他各行各業的掮客一樣，比如有很多人做視頻號標題為《時代怎么了！清華北大降分到0分也沒人愿意來，大家紛紛退學，人間清醒！》。這些人炒作，主要為了他們的流量和個人經濟目的，你都大學畢業多年即將年薪百萬的金領了，不能聽信這些胡說甚至造謠。

前年9月、去年5月和10月以及此后至今，大概每四五個月更新一次或者調整一次相關政策甚至“解讀”，上圖是今年3月6號有個職場徒弟看到某個“報告”來提問。這次8月25號的六部門聯合發文，也是一樣的，都是整個經濟周期內放開限購的最新一環。

沒必要大驚小怪，對房價幾乎不會有影響，而且這次是諸多次順應經濟周期的調整中的一次，沒有逆勢而動。只不大多數人不具備勢商，一開始是看不出來的。其實你想想看，如果房價以及房市甚至整個經濟活動，靠著一個城市的某一次的政策調整，就能改變，那干脆大家都別上班了，只要制定將經濟變好的政策就行了。

說得直接點，你也想多賺錢，你也有美好的職業規劃，那你就別上班，就坐在家里給自己制定、優化或調整職業規劃即可，你就成億萬富翁了？簡直荒唐。即使你的規劃是正確的，但某一天的某一個計劃調整，并不會改變什么，沒有這種開關。

9，典型案例。

我們還是以具體案例結尾，這是我的一個職場女徒弟今早的提問。我用紫色的阿拉伯數字，來闡述并給知識點排序。

【1】她先說“算了”，她要趕緊買房上岸。其實這里“算了”是對這段對話之前內容的小結，她首先是來問找對象問題的，兩個男孩哪個更適合談的問題。

“算了”不僅僅是結束上一個話題，也代表著她準備將找對象緩一緩，先買套房，再找對象的意思。

【2】確實要如此，因為一旦你談了戀愛，你再去買房，那么你的對象都會覺得你對TA有防備，甚至就此跟你分手。大家記住，單身時的置業、負債以及買房，最好發生在認識對象之前，而不要在談戀愛期間自己單獨、悄悄去買房。

“今年要搞定買房的大事”，這里是因為今年也就剩下小幾個月了，要抓緊時間。而“找到合適的男朋友”卻是一個在今年內大概率不能落實的事情，不如繼續找，先不確定戀愛關系，但主要精力先放在看房上面。

知識點【3】，是說預算只有200萬總價，也是可以在上海買房的。

首套房對于一人單身在外的老家有弟弟的女孩，屬于戰略資產，上海的房子雖貴，但已經相對來說回到了2015年的水平，你用2025年的工資購買十年前的房價，還是劃算了。

但是因為在體制外，工資收入會容易受到裁員和換工作的沖擊，收入來源也單一，父母、兄弟以及還沒有的老公，都大概是指望不上的。一旦還貸，就只能靠自己去背貸款了，沒人幫你背，因此總價要控制大小。以后成家或者收入高甚至發財了，再去置換，首套房盡量別貪大，杠桿盡量別太高。

【4】200萬總價也是可以在上海的內環、中環、外環、外郊環買房的，無非是面積大小而已，30-40平亦可，郊區就可以買更大的面積了。但從保值、增值、抗跌、生活便利、交通發達以及安全、易轉手和出租等多個角度來分析，還是優先往市中心靠一靠為好。

這里有個規律，沒在上海工作、生活過的人，如果直接來上海就買房，他們很容易買在“雷區”即金山區、崇明區和長興島。至于為何如此呢？因為上海整體房價比較貴，而這三個地方也是在上海，所以他們“圖實惠和名聲”，第一選擇就是買房價看起來極低的上海境內的房子，這三個地方一分析比較就能被找到。

這其實不是明智之舉，就類似安裝“滬C”牌照，也跟很多人從老家往上海求職一樣，他們并不直接投遞上海，而是先去長三角的其他中小城市待一待。但是他們出來的目的就是賺工資，一入職后就傻眼了，發現同樣是長三角，紹興、常州、湖州、揚州、南通，甚至南京、蘇州、杭州、寧波，也比上海低了一大截，覺得后悔了，下次還是要跳來上海。這就是彎路，但彎路確實很難避免。我這里只是提個醒，如果沒有特別情況的話，雷區盡量先別碰。

【5】也是常見現象了，就是買房時，父母當初允諾給你的30萬，你不能當做鐵板釘釘。即使后來你換了個要法，說要買車，父母一看車比房便宜多了就答應給你20萬買車，你也別當真，錢到手了才算數。在此之前不能當做是手頭可隨時用的首付款。

其實還有個【6】，我沒截圖出來，就是“沒弟弟的人，問父母拿錢買房也不好拿。”畢竟大多數人都是個開關思維，書本就是這么教的，總是期待做了某個動作就突然改寫了全局，這也是短劇、穿越尤其反轉劇特別流行的原因。但是你要知道，你的人生可不是在演戲，而是分散于具體的你活著要過的現實中的每一天。

最后，安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，祝我們所有群友、星友和讀者，想有豪宅就都能有，想賣房就能隨時高價出售，想租房就可以遇到最高的性價比！