蘇州樓市，全脫了！

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作者：余飛

01

蘇州樓市，全脫了

8月26日，蘇州市住房和城鄉建設局發布最新政策：

為進一步滿足居民改善性住房需求，即日起，取消蘇州市區范圍內新建商品住房取得不動產權登記證書滿2年方可轉讓的限制措施（有特殊限制轉讓要求的住房除外）。

這意味著蘇州樓市限售全面放開。疊加去年取消限購政策，曾經層層疊加的調控，如今已悉數褪去，蘇州樓市可以說是真正“全脫”，一絲不掛了。

去年有民眾在蘇州放開限購，但仍保留六大區新房限售時就提出過質疑，希望蘇州放開限售。

如今，終于徹底打開了枷鎖。

這是綁縛在蘇州樓市身上的最后一道枷鎖，它的取消，其實已經反映出背后蘇州樓市的緊迫性。

02

放開限售背后

蘇州放開限購的目的，文件第一句話就已給出：為了滿足居民改善型需求。

一個家庭需要改善，很多情況下必須買一賣一，除非不差錢的家庭。

而之前六大區的兩年限售，限制了改善需求群體的這一舉動。

當然，另一個目的更直接，試圖刺激一下江河日下的成交量。

畢竟，在托底樓市方面，蘇州已經沒有什么牌可打了。限購已經全面放開，首付比例也下調了，利率也降了。

今年年初，蘇州還打出了一套組合拳。

3月份，蘇州住建局會同相關金融機構研究出臺了“三低一寬”特色化金融產品（低首付、低利息、低月供、寬期限），疊加人才房票政策，進一步降低購房門檻，助力青年人、新市民購房置業。

低首付：15%。

低利息：最低商業貸款利率3%。

低月供+寬期限：前五年每月最低歸還100元本金，延長購房者的本金還款期限。

為了解釋清楚這次的組合拳可以給購房者省多少錢，蘇州官方還舉例進行了說明：

以吳中區本科學歷購房者為例：若購買總價200萬元的新房：首付30萬元（比例15%）中，人才房票可抵用8萬元，購房者自籌22萬元。貸款170萬元按利率3%計算：普通房貸客戶（30年期等額本金）首月還款8972元，特色化金融產品客戶前五年每月還本金100元，首月還款4350元，首月月供減少約51%。

來源：蘇州住建

低首付、低利息幾乎所有城市都在去年落地了，包括廣州、深圳以及京滬外圍區皆如此，并不新奇。

蘇州這次組合拳的亮點，在低月供：前五年最低每月只歸還100元本金。

很多人可能沒看明白是什么意思。

我這里就詳細解釋一下。仍以蘇州住建局給出的例子，200萬的新房，購房者的人才房票可以抵用8萬，自己掏22萬，總共湊齊30萬首付，然后可以向銀行申請170萬貸款，最低利率3%等額本金30年。

關鍵地方來了：

如果沒有低月供這個政策，那么按照正常來說，每月還款8972元。這里的8972元是4250元利息+4722元本金。

有了低月供政策，則前五年每月只需要償還4250利息+100元本金=4350元。

相當于前五年的每月還款壓力減輕了一半。

當然，本金在五年之后還是會加上去。你可以理解為壓力后移，減輕了購房者的前期壓力。

而且，這與降首付有區別。降首付是加杠桿，雖然首付少，但貸款多，成本更高。

而這個組合拳，前期本金少還，后期多還，沒有增加購房成本。

雖然沒有增加購房成本，但也沒有降低購房成本，所以結局可想而知。

4月份蘇州市區新房網簽量2745套，相較于3月份環比差不多腰斬，6月份上升至5341套，7月份又降至2487套，創年內第二低。

二手房也和其他核心城市一樣，在4月份日漸下沉，7月份蘇州市區二手房網簽量降至5641套。

在這之前，蘇州的成交行情已經下滑了很多。

從蘇州市統計局披露的數據來看，蘇州的商品房成交量（包括住宅、寫字樓、商業用房等）見頂于2020年。

2020年蘇州市商品房成交面積2192.2萬平方米，2023年跌至1704.1萬平方米，跌幅22.3%。

根據其銷售額和銷售面積計算的均價從2021年開始下跌，從2021年的1.85萬元/平方米跌至2023年的1.67萬元/平方米，跌幅9.9%。

制圖：城市財經；數據：蘇州市統計局

去年926一線城市拉開的救市大幕，讓蘇州、成都、武漢、南京、寧波等二線城市的成交量，也跟漲了一波。

但由于前三季度成交慘淡，其全年新房與二手的成交量，仍低于2023年。

克而瑞蘇州披露的數據顯示，2024年，蘇州市區新房成交量約為429萬㎡，同比減少約26%；2024年，蘇州市區新房成交均價約為26637元/㎡，同比下跌約5%。

來源：克而瑞蘇州

2024年蘇州市區二手住宅成交量約為657.4萬㎡，同比減少約4%。

從成交套數來看，2024年蘇州新房、二手房成交總量首次跌破10萬套，住房總需求量仍在縮減。

來源：克而瑞蘇州

價格仍在下跌。

貝殼找房公布的數據顯示，7月份蘇州二手房成交均價已經跌至1.51萬元/平方米，相較于年初的1.84萬元/平方米，又下跌了17.9%。

來源：貝殼找房

03

蘇州房價下跌啟示

蘇州的產業經濟、人口、工業與產業不可謂不強。

論經濟，蘇州GDP高達2.67萬億，位居全國第六，圍繞在身邊的不是直轄市就是副省級城市。

論人口，蘇州常住人口規模1298.7萬人，是18個人口超千萬的城市之一。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

論工業與產業，蘇州更是實力僅次于深圳的全國工業第二城。

2023年，蘇州的工業總產值超過上海。2024年，蘇州規模以上工業總產值47017.41億元，進一步甩開了上海。

制圖 ：城市財經；數據：各城市統計局

從營業收入角度看，蘇州同樣位居全國第二，僅次于深圳。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

此外，按照工信部劃分的41個工業行業大類中，蘇州有11個產業總產值超過1000億元，在千億產業數量上，蘇州甚至比深圳還要多，位居全國第二，千億產業數量僅次于上海的13個。

其中計算機、通信和其他電子設備制造業總產值超過1.4萬億元，這一產業上，蘇州的實力僅次于深圳，位居全國第二。

而且，目前全國各城市中，擁有萬億產業（單個產業非產業集群）的城市只有三個，深圳、蘇州和東莞，且都是計算機、通信和其他電子設備制造業。

制圖：城市財經；數據：蘇州市統計局

然而，又如何呢？

恰如上一篇寫南京樓市的文章中所強調的，南京、蘇州等城市房價下調，只不過是 2021年以來全國房價全面調整的映射而已。

這是一個群體現象，非個別現象。

這場調整的本質，是市場對房價德不配位的反饋。

這一輪調整是全面的、深度的，在大周期面前，誰都得服從，誰都無法置身事外。

本號早就說過，盡管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。

對于房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回調是必然選項，區別只是回調幅度的大小而已。

而且，短期內沒有看到停下來的跡象，甚至從4月份開始，全國房價再次進入了調整深水區。

樓市不僅是經濟現象，也是社會心理的投射。

過去二十年，中國人習慣了“買房即財富增值”，房子承載了太多功能，如居住、教育、養老、投資、甚至社交。

但現在，這個邏輯正在被重塑。

有人說，房子正在“脫金融化”，這其實也讓社會回歸理性。

年輕人不用再背上沉重的房貸，就能擁有更多元的人生選擇；城市發展也不必過度依賴賣地收入，可以把更多精力放在產業升級和公共服務上。

當然，轉型期的陣痛不可避免。

有人可能會因為房價下跌而感到焦慮，有人會因為房產變現難而受困。

但長遠看，這或許是中國樓市必須經歷的一次“脫胎換骨”。

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