服務式公寓變天，本土酒店集團如何做那條“鯰魚”？

圖源：城家

位于成都春熙路繁華商圈的瑞貝庭公寓酒店，即將迎來它的第一波客人。

這是華住·城家旗下服務式公寓產品首次落地西南地區。不同于過往本土品牌布局長租公寓，該門店卡位服務式公寓，用"全周期服務+靈活租賃"滿足周邊商旅和親子客源需求。

《酒管財經》注意到，酒店領域內卷之風已經蔓延至長租公寓賽道。尤其是本土酒店集團介入后，兇猛切入服務式公寓賽道，嘗試用矩陣式產品服務更多人群和場景。其市場玩家、產品結構、用戶需求、投資回報周期等正在發生劇烈變化。

或許，本土長租公寓市場，尤其是服務式公寓賽道，可能真的要變天了。

本土服務式公寓落子西南

180間房源，再加大儲物空間；配有洗衣機+烘干機、嵌入式洗碗機和微波爐等設施;入住即可享受健身房、休閑書吧、多功能廳等公區服務。

位于成都春熙路商圈的瑞貝庭公寓酒店，剛剛開業就獲得了很多旅居和商務客源的關注。

城家方面告訴《酒管財經》，該公寓主要面向商旅和親子出游客源，在客房硬件上針對性做出調整和優化。比如，為了匹配親子客源，大床房的床全部改為2米寬，而標間的床調整為1.5米寬。同時，公寓套房還配備洗碗機和洗烘套裝。并在收納上更加人性化，合理定制衣帽間款式，讓用戶各種衣物“和平共處”。

成都春熙太古里瑞貝庭公寓酒店

城家是華住旗下資產運營品牌?！毒乒茇斀洝纷⒁獾?，這也是城家服務式公寓首次落戶西南片區。

整體來看，成都市場的服務式公寓的投資潛力良好。仲量聯行數據顯示，2023年成都服務式公寓平均入住率達82%，顯著高于普通長租產品。

城家方面提到，成都項目的戶型靈活，租金坪效可達月租金13500元，出租率約90%，GOP可達到78%。在功能設置上還配有標準尺寸冰箱，標配抽油煙機+電磁爐以及嵌入式微波爐組合；長租套房配備洗+烘雙筒套裝+嵌入式洗碗機，通過華住供應鏈支持，單房造價低于市場近二分之一。

圖源：城家

《酒管財經》注意到，伴隨著市場供給以及用戶需求的變化，我國公寓賽道正在變得愈發內卷。同時，長租公寓行業經歷深度洗牌，傳統白領公寓陷入同質化競爭紅海，而高端服務式公寓市場卻呈現逆勢增長。

比如說，華住集團旗下的城家布局長租公寓和服務式公寓賽道，擁有城家公寓、城家公寓酒店、瑞貝庭公寓酒店等多個品牌。截至目前，城家累計管理房源超7萬間，覆蓋40多個城市；2024年新增簽約2萬間，新增開業1萬間。

如果詳細羅列，這個名單上還有：

錦江酒店擁有憬黎公寓、途羚公寓。日前新開業的海格公寓則是錦江麗笙酒店旗下首個自有高端服務式公寓項目；格林酒店旗下擁有格林公寓、格林魔都公寓；鳳悅酒店及度假村擁有鳳祺服務式公寓；東呈集團擁有鉑頓國際公寓；藝龍酒店科技旗下的藝龍瑞閣國際公寓；嶺南控股旗下的嶺舍創享公寓。

事實上，在過去，對于很多酒店集團來說，公寓產品多為酒店產品矩陣的補充。但是，結合當下酒店行業的發展態勢，一個明顯的變化就是，本土酒店集團布局公寓已成必選項，且對其進行更多的資源傾斜和支持。

有行業人士提到，本土酒店集團將酒店式服務標準嫁接到長租場景，搭建了從24小時商務中心、定制化客房服務到兒童托管、家庭活動策劃，構建起覆蓋差旅辦公、家庭社交的全場景服務體系。憑借"長租穩定性+酒店溢價力"，可使得其在服務式公寓賽道搶占發展先機。

當下如何進場布局？

我國公寓市場的發展歷史并不算長。

最早，國際酒店集團引入國內部分公寓產品，比如雅詩閣服務公寓、瑞吉酒店公寓等。

在2015年前后，在政策推動和資本追逐下，我國長租公寓快速擴張。在2019年-2021年，整個行業洗牌嚴重，頭部企業聚焦運營效率。而到了2022年之后，服務式公寓開始涌現，實現錯位競爭。

在此過程中，長租公寓的主要參與者可大致分為房企系，優勢為存量資源與資金；創業型公司，比如自如，優勢為流量與數字化能力；酒店集團，優勢為強運營和品牌溢價。

整體來看，國內公寓市場仍有很大上升空間。

世邦魏理仕《中國長租公寓投資報告》稱，我國集中式長租公寓供應還存在巨大缺口——截至2022年，在營的集中式長租公寓僅300萬套，預計到2030年需求至少1200萬套，即還存在900多萬套缺口。同時，預計未來幾年長租公寓市場規模大概率將繼續保持高速增長。

其實，從2024年起，希爾頓、雅詩閣、博楓等紛紛緊盯國內長租公寓市場，對此領域的投資持續加速，試圖從中分得一杯羹。雅高更是預計到2027年將有超過150座公寓投入運營，增長率超過200%。

需要注意的是，我國長租公寓市場正在發生變化。

一方面，在用戶需求上，租金開始靈活化，從長期租賃轉向“旅居”需求（租期1-6個月）；服務品質化，重視智能、社群活動、在地體驗；性價比敏感，在消費降級下追求“質價比”。

另一方面，未來將會存量資產主導，包括商改租、工改租等，這源于政策支持和資金盤活需求；服務式公寓將會快速增長，理由是中高端旅居和企業客群驅動；數字化深度整合，比如AI定價和智能家居等。

其實，去年12月份開業的上海蘇河瑞貝庭服務公寓就是一個具體案例。該項目為中高端服務式公寓，聚焦“商改租”模式，改造空置率高、區位優勢明顯的寫字樓，定位為“垂直微型社區”，房量規模為353間。

有行業人士告訴《酒管財經》，未來的公寓賽道，更加適合長期主義者，其護城河不僅僅在于房源數量，更在于背后精細化運營管理能力，考驗品牌方的品牌力、專業性和資管實力。

還有投資人士認為，本土酒店集團開始系統性進入長租公寓賽道之后，整個市場內部的競爭明顯提升。各個品牌在硬件、服務以及周邊配套上快速展開“軍備競賽”。

其實，僅從服務能力上來看，本土酒店集團切入公寓，尤其是服務式公寓，更具優勢和競爭力。

以瑞貝庭公寓酒店為例，其服務能力有華住集團做支撐。

圖源：城家

該品牌引入華住集團中央采購系統與數字化運營平臺。同時，能夠共享2.88億會員、供應鏈集采（成本降低24%）、數字化系統等。

具體來講，存量物業的單房改造價壓縮至14萬元，成都項目工期也壓縮到了100天。這較行業內部的數據有明顯的效率提升。

另外，在運營模式上，采用長短租結合，長租出租率為95%，短租RevPAR為604元。投資人如果有商辦存量資產、工業廠房以及核心地段不良資產等，均可嘗試改造成相關公寓酒店產品，整體GOP率在76%-92%之間。

事實上，對于長租公寓以及服務式公寓，市場已經提出了更高的需求：

房間硬件得有品質，強化居住體驗；服務得對標酒店，還得融入本地生活。也就是說，長租公寓尤其是服務式公寓，已經從之前的剛需向品質生活解決方案迭代。

城家相關負責人提到，未來，城家將采用輕資產擴張，強化品牌輸出與代建能力；強調產品創新，深化“多住幾天”文化體驗，綁定在地IP；持續技術賦能，優化橙小選平臺，提升資產研判效率。

僅從當下來看，本土酒店集團已經扮演著“鯰魚”的角色，成功激活服務式公寓賽道。未來誰能真正走到最后，恐怕還得由市場說了算。