北京兩個"王炸"地塊，寂寥收場

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

9月5日，京城兩場土拍，看點實在太少。

一個是豐臺岳各莊村L01地塊，城建發展+北京建工+住總地產聯合體，以29億元摘得，樓面價5萬元/平米。

一個是朝陽區呼家樓CY00-0310-9001、9002地塊，首開股份以4.46億元摘得，樓面價8.1萬元/平米。

它們至少有三大相似點：

1、樓面價都比較高，肯定是要做豪宅的；

2、都是底價成交，并不是什么王炸地塊；

3、拿地者都是北京本土國企，大概為托底而來，甚至沒開拍之前，都內定了；

讀到這里，很多人也許會問，它們的地段不都是很好嘛，何以至此？

是的，岳各莊地塊在西三四環之間；呼家樓地塊緊挨東三環外——企鵝選房的文章標題寫道：《首開，活在“襠”下》，意思是靠近央視大褲衩。

地段好，但問津者寡，開發商不是傻子，有“好地”不搶，一定是原因的。

花姐問了好幾個開發商朋友，他們一致地表達，樓棟不好排。

大致意思是，蠻難出好產品。

一、岳各莊村L01地塊：可怕的退線

岳各莊L01地塊，老早就被內定了。

8月15日，北京城建投資發展公司為DC-L01地塊，發出了施工和監理項目招標計劃。

招標文書顯示，該項目總建筑面積約8.98萬㎡，其中地上建面約5.8萬㎡，地下建面約3.18萬㎡。其中，施工投資估算8.3億元，監理投資估算400萬元。

當天，上市公司城建發展也審議通過了《關于公司與關聯人合作投資房地產項目的議案》。這個關聯方即住總集團旗下的公司。

它們要拿的地，就是岳各莊L01地塊。

當成交結果出來后，拿地伙伴又多了一個，北京建工地產。

三家北京市屬建筑類企業聯手開發一個地塊，實屬罕見。也進一步表明，岳各莊L01地塊是一塊難啃的骨頭。

為什么它難啃？

1、地塊南北走向，狹長。它的用地規模約2.18公頃，規劃地上建面約5.8萬平方米，容積率2.66，限高60米——局部80米；

2、它不是地鐵盤，距離地鐵11號線二期青塔站約800m，尚在環評公示期，預計工期4年；

3、東面和南面是老盤靛廠繡園，尤其是南面有一座15層高的住宅樓——很有可能是板樓，勢必讓L01的退線達到70余米，浪費了占地面積；

4、東面和南面有現成的圍墻，雖然是公用圍墻，但產權人為為靛廠路20號院，現由靛廠村村委會管理。施工改造是個難題；

5、北面250米是京廣鐵路車輛段，可能有噪音影響；

6、東面隔著繡園，還有一塊巨無霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬平米，容積率2.66，上市時間不清楚，其地塊素質好于L01地塊。

雖然周邊小區眾多，大多為經適房、公房。花姐推測，岳各莊L01地塊的售價在8.5萬元/平米左右，且豐臺房子供應大，不太好賣。

二、呼家樓地塊：時間會拖得很長

呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊的歸屬，最沒有懸念。

拿地者，是首開股份。

它上一次在京拿地，還是在2023年7月25日。今年上半年，首開股份營收180億元，歸母凈利潤為-18.39億元。

即便巨虧，也得參拍，實屬難能可貴。

好在，拿這宗地所費的銀子不多，只有4.46億元。況且，這宗地的一級開發，是由首開股份的關聯公司完成的，近水樓臺先得月。

這宗地分兩個地塊，西邊的9001地塊用地規模2700平方米，容積率2.04，地上建筑規模5508平方米，建筑高度36米，內含北面一條東西向、寬8米的街坊路，大約占地400平米。

東邊的9002地塊，為A8社區綜合服務設施用地，用地規模2600平方米，地上建筑規模2080平方米，建筑高度9米。

更為關鍵的是，兩塊地是隔了約150米，十分怪異。

按照拿地文件，這個項目開發進度會很慢。

因為，街坊路的立項時間為2025年12月、計劃開工時間為2026年4月（實際道路長90米）。

分布式能源站、配電室、分界室的立項為2026年6月、計劃開工時間為2026年10月。它們一共的投資金額約838萬元。

只有區區5508平米住宅可售，包袱還是蠻重的。

9001地塊只能建一棟11層高的住宅樓。有兩種排法：1、建大平層，1個單元，每套面積約250平米，共計22套；2、中型戶型，2個單元，每套面積125平米，共計44套。

依照花姐判斷，建125平米戶型比較好賣。畢竟，地段擺在那兒。

花姐點評：

看完岳各莊和呼家樓地塊的故事，不知諸位粉絲作何感想？

反正，花姐為它們感到點悲哀。

兩塊表面上看起來地段很好的地塊，最終以底價收場，而且是地方國資出手。

不是外來的房企不想拿，是實在沒有拿下的理由。

原因在于，地塊自身的素質太弱。

岳各莊地塊，沒地鐵，而且容積率高達2.66，加上退線，實際容積率接近3.0；呼家樓地塊，地段好，但太小了，大房企根本看不上。

吐槽一下，去年的東城區金魚池地塊，F2公建混合住宅用地，土地面積3027.632平方米，規劃建筑面積5550平方米，其中公建占比高達70%，住宅占30%。

也就是說住宅部分只有1665平方米，限高18米。

一年過去了，拿地者河北界鑫地產還沒有發出報規圖。

這些地，名氣很大，但含金量很小。

好在，有關部門正在出手優化土地前期規劃。前不久，北京規自委下發了一則文件：《關于落實住房城鄉建設部《住宅項目規范》加強與我市現行住宅項目規劃管理銜接的有關意見》。

里面明確提到“新建居住項目的土地供應前編制規劃綜合實施方案”，“應按照我市有關居住項目綠地率的有關要求，在居住環境品質優良、配套設施充足、人防安全等前提下，合理確定居住用地建筑密度，確保建筑高度、建筑密度與容積率相互匹配”。

簡而言之，就是要進一步合理規劃土地。

花姐希望，每一塊入市的土地，應盡善盡美，沒有條件，也盡可能創造條件，讓政府、房企和購房者都獲利。