9月預期新房供應“量增質優”，成交或迎低位回升

隨著傳統營銷旺季來臨，9月供應穩中有增，故而新房成交絕對量或將止跌回升，但增幅有限，延續弱復蘇走勢。

◎ 文/俞倩倩

9月因恰逢傳統營銷旺季，房企推盤積極性穩步回升，28城單月供應環增10%，一線城市環比回升顯著，北京、廣州迎來階段性放量。二線城市環比持平，同比“腰斬”，內部分化加??；三四線城市因無錫等個別城市影響而同環比齊增。

從供給結構來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為30%、53%和17%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。超7成城市以主城為供應主力。

基于9月傳統營銷旺季來臨，供應預期穩中有增，故而新房成交絕對量或將止跌回升，但增幅有限，延續弱復蘇走勢。

0 1

規模：9月28城供應環增10%
京寧甬長等環比倍增放量顯著

9月因恰逢傳統營銷旺季，房企推盤積極性穩步回升：據CRIC調研，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積588萬平方米，環比上升10%，同比下跌47%， 2025年前9月累計同比下降20%，短期內供給約束依舊顯著。

分能級來看，一線城市環比回升顯著，北京、廣州迎來階段性放量。據CRIC監測數據，9月一線城市預計總供應153萬平方米，環比增長26%，但同比仍下降39%，顯著不及去年同期。北京、廣州迎來集中性放量，北京環比暴漲296%，同比微降4%，主要源于8月基數極低后的集中補貨，前9月累計供應仍保持8%的正增長，在一線城市中表現最為穩健。廣州環比增73%，同比降27%，推貨力度尚可。上海供應量顯著回落，單月預期供應規模不足5萬平方米，仍處于相對低位。

二線城市環比持平，同比“腰斬”，內部分化加劇。19個二線城市預計總供應393萬平方米，環比持平，同比大幅下降52%，前9月累計同比下降21%，市場庫存去化壓力依然嚴峻。一方面熱點城市局部回暖：寧波、南京、長沙、重慶、廈門、福州等城市環比增幅顯著，或因部分熱盤集中入市帶動。另一方面，成都、蘇州、青島、濟南等城市供應量同環比均呈現“斷崖式”下滑，短期內成交低迷或間接影響房企推盤積極性。此外，西安、武漢、杭州等城市同比降幅均超35%，雖然絕對量仍處二線城市前列，環比持增或小幅微降，但整體供應規模已不可與往年同日而語。

三四線城市因無錫等個別城市影響而同環比齊增。5個樣本三四線城市總供應43萬平方米，環比大幅增長87%，同比亦增長11%。但這主要源于無錫（環比+169%、同比+164%） 的單月高增長拉動。其他城市如徐州、常州、漳州同比仍大幅下降，顯示絕大多數三四線城市基本面依舊脆弱，供應端缺乏持續反彈動力。

0 2

結構：7成以上城市以主城為供應主力
京滬深杭蓉等19城改善占比主導

而從供應結構各產品檔次分布來看，市場持續向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結構為30%、53%和17%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。

典型城市大體可以分為以下幾類：（1）南寧、鄭州、廣州、福州等城市剛需產品供應占比都在50%以上。（2）北京、上海、深圳、杭州、成都等19城依舊以改善產品作為供應主力，當前“以銷定產”模式下適銷對路改善盤加大供應也有望保證市場短期維穩。（3）徐州剛需與改善占比不分伯仲，占比在35%左右。（4）濟南、蘇州、無錫等本月高端產品占比居首，均在6成以上。

從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為67%、26%和8%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。分城市來看，無錫、蘇州、漳州、泉州、福州、鄭州、合肥、長春、濟南、重慶等主城占比均在9成以上，青島、廈門、寧波、長沙、深圳上海等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。

0 3

預判：9月供給放量“質優”疊加京滬新政利好
新房成交預期低位回升

盤點了9月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：隨著傳統營銷旺季來臨，9月供應穩中有增，故而新房成交絕對量或將止跌回升，但增幅有限，延續弱復蘇走勢。

城市間、項目間分化還將持續加?。壕既氐群诵囊欢€城市市場熱度或將延續高位波動，京滬受益于808和825新政出臺，目前仍處于政策利好期，而成都、杭州因適銷對路改善盤入市，市場熱度有望延續。武漢、南京、合肥、鄭州等二線城市或將呈現出弱復蘇走勢，購房信心逐步修復。值得關注的是，隨著含四代宅在內的新規住宅集中入市，并非所有高得房率產品均可實現熱銷，內部也存在一定的分化行情，只有具備核心區位、優質配套、價格實惠、產品力佳的復合優勢類項目才能保持高熱。

預判二手房市場后續走勢，我們認為，成交增長動能整體放緩。尤其是新房產品力全面提升背景下，二手房市場僅能吸引價格敏感度較高的剛需客群，短期內以價換量趨勢延續。

排版：鳥姐

本文版權歸CRIC研究中心所有 未經授權請勿轉載

以上代表研究中心團隊觀點，僅供參考