“收租王”新鴻基，塌不了

香港最強收租王

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 新鴻基地產官網

香港樓市風雨飄搖，內地消費復蘇緩慢，港資地產巨頭們紛紛調整戰略，或收縮自保，或轉型輕資產。

可新鴻基地產卻逆勢而上，在其最新發布的2025財年業績中，再次展現了“收租王”的深厚底蘊和抗風險能力。

2024/25年度財報顯示，新鴻基連同所占合營企業及聯營公司計算，錄得營業收入901.19億港元，同比增長7.8%；基礎溢利218.55億港元，同比增長0.5%；公司股東應占溢利192.77億港元，同比增長1.2%。

聚焦物業租賃板塊，雖香港零售市場持續疲軟，甲級寫字樓面臨整固壓力，新鴻基2025財年依然錄得了連同合營企業及聯營公司在內的總租金收入244.61億港元（同比微跌2%），凈租金收入達183.92億港元。

這一租金收入水平，足以讓許多同行難以望其項背，外界評價稱“超穩，塌不了一點”。據悉，今年下半年新鴻基在香港和內地將連開四座新商場。

穩坐“收租王”之位，新鴻基靠的不僅僅是龐大的資產規模，更源于審慎的財務策略、卓越的運營能力以及逆周期布局的前瞻性眼光。

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一年收租超244億港元，

成內地品牌入港“最強跳板”

一年收租超240億港元，新鴻基憑借其靈活的品牌調整策略、兩地招商的聯動，以及豐富的營銷活動，積極響應著香港和內地消費者的新需求，以高出租率向市場展現韌性。

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香港：內地品牌扎堆進場，會員數破300萬

在香港大本營，新鴻基地產財年內租金收入175.31億港元，同比下跌2%，凈租金收入下跌3%至129.56億港元。主要受到寫字樓續租租金下調、港人消費習慣轉變等的影響。

單看零售物業，新鴻基在香港的零售物業錄得租金收入90.85億港元，同比下滑2%，繼續受到經濟環境不明朗對消費意欲的壓抑所影響；但整體出租率則仍維持在95% 的高位。

據悉，新鴻基地產在香港擁有26個商場，商場總樓面面積約116萬㎡(約1,250萬平方呎)。所有商場沿著港鐵線路鋪開，無一不是TOD項目，交通配套成熟，且均為區域商業地標，主要服務于周邊住戶和上班族。

面對香港零售環境的轉變，新鴻基除以西沙GO PARK補齊商業版圖外，對建成多年的成熟項目亦做了眾多調整，主要集中在三大方面：

• 會員計劃提升忠誠度：期內，新地商場會員計劃The Point會員數突破300萬人，活躍會員及高消費客群銷售額穩定增長。2025年7月，新鴻基推出貴賓會籍「The Point Gold」，通過整合集團旗下商場、酒店、超市、電訊公司等資源，為忠實會員提供全方位的專屬禮遇。除提供額外免費泊車時數和特快電動車充電免費預約服務外，相關禮遇還包括新地商場服務柜臺、一田優先排隊專線、額外積分獎勵和近日開放的貴賓室。

• 引入內地品牌營造新鮮感：過往新鴻基旗下商場引入新店鋪，多以日、韓、東南亞等地的網紅品牌為主，如今依托在內地項目與租戶建立的良好關系，以及對港人北上消費青睞品牌的掌握，新鴻基旗下商場嘗試更多引入首進香港的內地知名品牌和餐飲連鎖店（如觀塘APM引入了太二酸菜魚、綠茶餐廳、fufuland舒芙蕾等），為商場增添多元化，提升顧客新鮮感。

  為引進更多的品牌，沙田新城市廣場、大埔超級城和屯門V City重新規劃了大型商鋪，從而提供更多空間以吸納新商戶。此外，“谷子經濟”、娛樂體驗業態的增加，亦成為了招商的新趨勢。

• 善用公共空間舉辦焦點活動：新鴻基旗下多為寫字樓、住宅基座商場，并可通過人行天橋與鄰近住宅和設施相連，有充足的公共空間。商場配合善用公共空間的政策，以將軍澳東港城為代表的一眾商場利用公共空間舉辦現場表演及推廣活動。另外，觀塘APM引入了在春晚中大熱的人形機器人進行表演并擔任購物大使，以此吸引消費者。

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內地：上海IFC擴容、上海IAPM升級，補強流量餐飲矩陣

在內地，新鴻基的核心資產主要位于以上海為核心的長三角地區，未來即將入市的項目中亦主要位于該區域的重點城市。

2025財年，新鴻基內地錄得總租金收入57.13億元（61.73億港元），同比下滑2%；凈租金收入48.64億港元，同比下滑3%。其中，零售物業組合收入下滑3%至40.79億港元，主要是由于營業額租金下跌。

上海IFC：奢侈品牌擴容升級，

流量餐飲帶旺人氣

奢侈品租戶的擴張較受外界關注。今年以來，上海IFC迎來了Acne Studios、LV男裝專賣店、LOWEW精品店、BRUNELLO CUCINELLI精品店的開業，以及TOD’S和FENDI的煥新重啟；Loro Piana百年紀念限時體驗店和LV珠寶腕表限時空間接力于一層中庭啟幕。

增添更多元化的餐飲選擇是上海IFC近年招商的重點，希望以流量餐飲激活商場冷區。期內，%ARABICA移位新開，LADY M回歸重開，還有茉莉奶白、裕蓮茶樓、藍瓶咖啡及LA BOULANGERIE ROBUCHON羅布頌烘焙等新品牌開業，流量餐飲主要集中于LG2層，少量位于LG1。

除此之外，上海IFC還通過提供優質服務、增設藝術裝置和舉辦多元化活動，為訪客打造沉浸式體驗。重點活動包括知名的藝術和音樂表演節目，以及展示最新的數碼科技——AI機器人見面會、機器人總動員演出、繽紛歐普藝術樂園、芭蕾舞劇《天鵝湖》選段表演以及上海彩虹合唱團表演等。

另外，有消息指，上海IFC商場還計劃在未來一年內將部分酒店空間改造為零售用途，目前還在與租戶密切協商。

上海IAPM：運動戶外強化，

餐飲品牌持續升級

年內，上海環貿IAPM以運動戶外業態強化、咖啡奶茶矩陣補強及餐飲品牌升級為主要策略進行調改，強化其作為上海潮流集中地的定位。

運動戶外方面，引入法國山系品牌Topologie中國內地旗艦店、美國運動服飾品牌Vuori、日本戶外品牌Montbell，Salomon、凱樂石FUGA已經圍擋。

咖啡、茶飲及甜品上，引進韓國酸奶冰淇淋品牌Yoajung中國首店、法式牛軋糖伴手禮店moosugar、本土咖啡品牌0566咖啡制作所，以及裕蓮茶樓、淡馬茶坊等茶飲品牌。

餐飲上進一步拓寬高端餐飲覆蓋面，增添多樣性，引進主打北歐風情的ONIONIO上海首店、BROWNSTONE布朗石西班牙餐廳全國首家旗艦店、新京熹·北京涮肉、YUNNANS X 泓0871臻選云南菜等，新粵菜文鵲、順德菜好運發、馥麗華正在籌備中。

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香港西沙補空、上海再造徐匯

下半年四大項目集中上場

在香港、內地主要城市核心地段的這些投資物業，具有強稀缺性和抗風險能力，是新鴻基租金收入的穩定基石。

而往后看，其未來增長動力依然可觀。2025年，新鴻基的零售商業板塊逐漸進入爆發期，從年初的香港西沙GO PARK，到下半年即將登場的香港Scramble Hill（三布目）、天璽·天Mall以及上海的ITC Maison、TODTOWN Mall天薈廣場。

這些項目陸續投入運營后，將進一步擴大新鴻基經常性收入基礎，為集團貢獻新增租金收入。

西沙GO PARK創新局，

觀塘板塊續補強

今年1月22日，新鴻基在香港的全新商業地標“西沙GO PARK”正式開業。西沙GO PARK由兩大部分組成，包括近100萬平方呎的多元化戶外運動公園“GO PARK Sports”和約30萬平方呎的運動商業綜合體。

以推動運動與健康為重點，西沙GO PARK的設計打破室內與戶外空間的界限，整體建筑由多條互相連接的步道貫通，建筑群與周邊大自然環境融合，更可提供劍擊、游泳、攀石、滑板等多樣運動設施，免費的共享徑更為香港的跑友、自行車和輪滑愛好者提供了一個山海相連的新去處。

除運動設施外，西沙GO PARK更引入了多間特色餐廳時尚生活商店，包括檸季、籽茶、貓員外精釀酒館、BLA BLA bySensory Zero咖啡、牛奶冰室、PHI Coffee & Pancake等，以及寵物用品品牌幸活、pet pet shop，戶外主力店DAISUK大叔，一田日式生活超市將在四季度開業。在推動全民運動的同時，也讓訪客盡情享受悠閑的都市假期。

自2025年初正式開幕以來，到訪西沙GO PARK的本地居民及游客人次已超過200萬。新鴻基更將家庭和寵物友善的設施及服務從旗艦商場擴展至西沙GO PARK，以滿足寵物主人和多代同堂家庭的需要。

即將于下半年分階段開業的Scramble Hill（三布目）為觀塘The Millennity的基座商場，總樓面面積約50萬平方呎，規劃10層商業空間，包含180間商鋪，著重打造多元和活力的時尚生活，聚焦家庭客群及年輕消費群體，重點打造戶外餐飲區及人寵共融主題空間，與apm形成差異化定位，實現客源互補。

觀塘The Millennity為新鴻基創紀之城（Millennium City）的壓軸之作，屬于創紀之城第八期，新鴻基在此耕耘的時間相當長久。整個創紀之城建筑群沿觀塘道分期開發，橫跨港鐵觀塘線牛頭角站至觀塘站，總樓面面積超過450萬平方呎，包含多棟寫字樓，渣打銀行、東亞銀行等大型金融企業入駐其中，著名的觀塘apm商場為第五期的寫字樓基座商場。

新鴻基表示，該項目標志著創紀之城版圖從觀塘地鐵站延伸至牛頭角站區域，進一步推動觀塘轉型為香港第二核心商業區。項目落成后，觀塘商圈商業面積將新增約46%，預計日均客流量可達15萬人次。

位于啟德體育園旁，擁有22萬平方呎商業面積的天璽?天 Mall，同樣將于2025年下半年開業。該商場為新鴻基新樓盤“天璽．天”的屋苑基座商場，天璽．天的住戶可經隧道穿梭大型購物商場AIRSIDE及雙子匯，步行3分鐘即可到達甲級寫字樓或旗艦及購物商場，消費娛樂一應俱全。

里程碑項目上海ITC將入市，

上海天薈、蘇州ICC陸續有來

2025年，新鴻基計劃新開的項目都在上海。其中，ITC Maison為新鴻基在內地打造的最大的單體商業項目，是新鴻基內地布局的又一里程碑。項目總體量70.6萬㎡，由2棟超高層主樓A座辦公樓（220米）和B座辦公樓（370米），15層的上海徐家匯中心安達仕酒店、7層裙房以及6層地下室構成，頗有“再造一個徐家匯”之勢。

ITC Maison第一期在2025年下半年開業，預計將提供多樣的餐飲選擇，包括供應全日餐單和徐家匯首店。

在此之前，位于ITC Maison四期L4的ITC美食坊（ITC Dining）已率先于今年8月開門迎客，該區域整體定位瞄準寫字樓客群需求。首批店鋪涵蓋茶飲、咖啡、奶茶及日式燒肉飯等品類，包括裕蓮茶樓、%Arabica、KOI與大馥·燒肉丼飯等。其余店鋪如復麗華茶餐廳、M Stand、 LE COQ大公雞小酒館、Vietmiam薈欣·越南、Pintox、Lille Wagas、POETS泰獅等。

同樣在今年下半年開業的還有TODTOWN天薈，該項目由新鴻基地產、上海城開及閔行城投共同投建，這個航母級城市樞紐綜合體的總體量達71萬方，其商業部分（體量約14萬方）正式命名TODTOWN Mall天薈廣場，位于上海閔行區莘莊地鐵站上蓋，規劃南北兩區分期開業，南區預計2025年底首發亮相。

TODTOWN天薈是上海乃至全國最早規劃，也是交通功能最多元、業態設施最豐富、工程難度最高的TOD代表之作，地鐵、公交無縫連接商場入口。

莘莊站片區過往商業配套由仲盛世界商城一家獨大，如今坐擁軌交優勢的TODTOWN天薈的到來，必然將大幅改觀區域內商業格局。

上海之外，新鴻基在在蘇州打造的首座城市綜合體——蘇州環貿廣場ICC、全國第四座IFC——杭州IFC、城站一體的廣州南站ICC都在建設當中。其中，杭州IFC的匯西辦公樓一座，預租進展良好，并已于今年7月開始交付；蘇州環貿廣場ICC已經平頂，現在正進行內部裝修，只是蘇州ICC的商場體量相對小，只有3.2萬㎡。籌備中的項目皆瞄準長三角、大灣區的商業高能級城市，且戰略深耕與拓展并行。

當然，新鴻基逆周期投資的底氣，離不開極其穩健的財務狀況。截至2025年6月30日，其凈債項同比減少16%，負債比率由去年的18.3%進一步下降至15.1%，遠超行業安全線。

而優質的收租資產、強大的現金流生成能力，這道護城河的以讓新鴻基在風云變幻的市場中，顯得更加穩固，難以撼動。

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