恒大物業終于要等到救星了

作者| 高凌朗

編輯| 汪戈伐

圖片來自企業官網

9月12日復牌后，恒大物業股價大漲超20%，成交量明顯放大，原因很直接，清盤人正式啟動控股權出售程序。

自從許家印出事后，恒大物業被掛牌出售就是遲早的事。在恒大系一堆資產中，物業公司算是少數幾個還能正常盈利的優質標的，年營收超過120億元，管理面積近6億平方米，行業排名還能夠達到第四。

9月10日的接洽函顯示，清盤人已與多家意向買家簽署保密協議，并在9月9日收到首批非約束性報價。

按照既定時間表，11月將是關鍵節點，入圍買家需提交最終收購方案，就具體交易條款進行深入談判。

市場傳言中海和華潤都有興趣參與競購，不過兩家公司態度謹慎。華潤置地明確否認相關傳言，中海方面表示不掌握具體情況。考慮到交易的敏感性，各方在正式協議達成前保持低調屬于常態。

對潛在買家而言，恒大物業確實是個有分量的收購標的，但如何處理歷史遺留問題，將是一個不小的挑戰。

自中國恒大深陷債務危機以來，清盤人一直在評估各項資產的變現可能性。在眾多標的中，恒大物業憑借相對穩健的經營狀況和持續現金流，成為變現的重點目標。

中國恒大集團及CEG Holdings（恒大集團全資子公司）目前合計持有恒大物業51.016%股份，構成絕對控股地位。一旦股權轉讓完成，收購方將獲得公司控制權。

參與企業需繳納600萬港元保證金，其中60萬港元不可退還。這一標準既能篩選出真正有實力和誠意的買家，也體現了交易的嚴肅性。

停牌前恒大物業股價僅為0.92港元，復牌后開盤即大幅跳空，盤中最高觸及1.27港元，漲幅接近40%。雖然尾盤有所回落，但收盤價1.11港元仍錄得20.65%的漲幅，總市值回升至120億港元。

不過這個價格水平與歷史峰值相比仍有巨大差距。2021年2月，該股曾創下19.74港元的歷史高點，總市值超過2000億港元。即便以2020年12月8.8港元的發行價計算，當前股價也還有較大上升空間。

華潤置地相關負責人明確表示"消息不屬實"，中海方面也回應"不掌握相關情況"。這種低調處理符合此類敏感交易的常規做法。

從行業角度看，能夠參與競購恒大物業的企業應該不在少數，這樣規模的物業管理公司，對任何想要在該領域擴張的企業都具有相當吸引力。

在恒大系資產中，恒大物業的經營表現算是相對穩定的。

根據2025年半年報，恒大物業上半年實現營業收入66.47億元，同比增長6.9%；凈利潤4.91億元，凈利率維持在7.4%。截至6月底總在管面積5.96億平方米，較上年同期新增4100萬平方米，按行業排名位列第四。

物業管理行業本身具有相對穩定的特征，龐大的管理規模意味著穩定的現金流來源。而且恒大物業全國化布局程度較高，對于尋求規模擴張的企業來說是個不錯的平臺。

但最核心的問題來自應收賬款惡化。截至6月底，恒大物業貿易應收賬款原值58.83億元，已計提壞賬準備30.42億元，減值率高達51.7%。其中，來自關聯方的應收賬款幾乎全額計提減值，金額接近22億元。

另外，恒大物業目前處于凈流動負債狀態，凈流動負債約5.18億元。貨幣資金較年初減少4億元，現金流管理面臨考驗。盡管已與部分債權人達成暫緩還款協議，但這種狀況顯然不是長久之計。

來自恒大系約1.5億平方米已簽約項目的轉化進程陷入停滯，能否轉化為實際收入存在重大不確定性。更嚴重的是，母公司信用風險已經傳導至恒大物業的市場拓展能力，在招投標、客戶續約等環節的競爭力明顯下降。

2021年10月，恒大曾與合生創展就股權轉讓達成初步協議，當時交易估值約400億港元，涉及對價200億港元。

按照當前51.016%的持股比例和120億港元總市值計算，相關股權價值約61億港元。考慮到控股權溢價等因素，實際交易價格可能高于市值水平。

目前來看，恒大物業控股權出售的積極因素包括龐大的管理規模、相對穩定的現金流、完善的運營體系等。挑戰則在于如何處理歷史債務問題、重建市場信心、化解關聯方風險等。

隨著11月關鍵時點的臨近，這場涉及百億資產的收購案將逐漸明朗，無論最終結果如何，都將對中國物業管理行業競爭格局產生重要影響。

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