新政策明天實(shí)施，學(xué)區(qū)房的天，要塌了？！

9月15日，“住房租賃條例”即將在全國實(shí)施。

從條例一出來，各種博眼球的觀點(diǎn)就出來了，尤其是學(xué)區(qū)房，熱點(diǎn)一直很高，所以，“學(xué)區(qū)房的天要塌了”之類的觀點(diǎn)鋪天蓋地。這個(gè)觀點(diǎn)主要來自 “住房租賃條例”里的這句表述：

國家鼓勵(lì)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動(dòng)租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

這也就是大家說的“租購?fù)瑱?quán)”，但這個(gè)觀點(diǎn)并不新鮮。這幾年還寫入了各種高規(guī)格文件，比如二十大報(bào)告（2022年10月）里就明確：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

9月15日開始實(shí)施的“住房租賃條例”，是第一個(gè)落實(shí)這個(gè)理念的法規(guī)。但這不意味著學(xué)區(qū)房的天塌了。

我們不妨看一下美國和中國香港的情況：

盡管香港和美國都普遍實(shí)行了“租購?fù)瑱?quán)”政策，即租房者子女有權(quán)申請入讀所在學(xué)區(qū)的公立學(xué)校，但好學(xué)區(qū)房的價(jià)格和租金依然顯著高于非好學(xué)區(qū)房。

在香港，好學(xué)區(qū)房的價(jià)格通常比非學(xué)區(qū)房或普通學(xué)區(qū)房高出20%至30%。例如，擁有傳統(tǒng)名校的何文田區(qū)、九龍城區(qū)（如41校網(wǎng)）等，其房產(chǎn)價(jià)格長期居高不下。一個(gè)約60平米的學(xué)位房總價(jià)可達(dá)1200萬至1500萬港幣。

在租金表現(xiàn)上，好學(xué)區(qū)的租金也水漲船高，并且由于租賃需求穩(wěn)定，租金回報(bào)率也相對可觀。例如，在九龍城等熱門學(xué)區(qū)，一個(gè)一房單位的月租金可達(dá)1.8萬至2萬港幣，租金回報(bào)率能維持在5%左右。

美國好學(xué)區(qū)房的溢價(jià)現(xiàn)象更為驚人。數(shù)據(jù)顯示，頂級學(xué)區(qū)的房價(jià)可比周邊普通地區(qū)高出數(shù)倍。例如：

加州帕洛阿爾托（Palo Alto，硅谷核心區(qū)，知名學(xué)區(qū)）的房產(chǎn)中位價(jià)可超過300萬美元，比非學(xué)區(qū)房溢價(jià)高達(dá)308%。

紐約州杰里科（Jericho）學(xué)區(qū)的房價(jià)中位數(shù)約為161萬美元，溢價(jià)355%。

德州奧斯汀的一些優(yōu)秀學(xué)區(qū)房溢價(jià)甚至能達(dá)到486%。

租金表現(xiàn)上，為了讓孩子進(jìn)入好學(xué)校，許多家庭會選擇在好學(xué)區(qū)租房，這導(dǎo)致了高昂的租賃成本。在加州帕洛阿爾托這類地方，租住一套四臥三衛(wèi)的獨(dú)棟別墅，月租金可能高達(dá)7200美元（約合4.87萬人民幣），其年租金成本甚至可能超過一些私立學(xué)校的學(xué)費(fèi)。

其背后的核心邏輯在于，優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性并未改變，而“租購?fù)瑱?quán)”在某種程度上甚至加劇了對好學(xué)區(qū)內(nèi)住房（無論是購是租）的競爭。

以上數(shù)據(jù)由AI整理，僅供參考

由此可見，租購?fù)瑱?quán)不會讓學(xué)區(qū)房消失，優(yōu)質(zhì)的教育在全世界都是支撐房價(jià)的重要因素。

學(xué)區(qū)房的概念將長期存在，至少在美國、中國香港沒有看到消失的可能。

“租購?fù)瑱?quán)”，同的是入學(xué)申請資格而已，并不是錄取資格。

也就是說，在“租購?fù)瑱?quán)”之下，同一小區(qū)的租客與業(yè)主的孩子，的確擁有相同的申請這所學(xué)校的資格，但錄取資格就不一樣看，還是要按照積分錄取制度來。

就以深圳舉例，由于中小學(xué)教育資源極度緊張，非戶籍人口在就讀小學(xué)、中學(xué)時(shí)，具有天然的劣勢。深圳的中小學(xué)教育資源，按照積分制度錄取， 還是會傾斜給深圳戶籍且有房的人。

即使深圳每年巨額財(cái)政投向教育領(lǐng)域，建設(shè)了大量基礎(chǔ)教育學(xué)位，大幅緩解了教育資源緊張等問題。但是以戶籍和房產(chǎn)的積分標(biāo)準(zhǔn)，并沒有改變。

比如今 年深圳各類幼升小學(xué)校錄取情況 來看，龍華區(qū)最好的學(xué)校深圳高級中學(xué)（北校區(qū)）僅錄取A1類，也即僅錄取龍華區(qū)戶籍、且購買了對口學(xué)區(qū)房的家庭。

龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)校，也只錄取A1類。

龍華中心小學(xué)僅錄取到三類，非戶籍、租房居民，根本無望。

2021年中國樓市進(jìn)入全面調(diào)整以來，重點(diǎn)城市的天價(jià)學(xué)區(qū)房的確跌幅很大。

以北京西城區(qū)為例，德勝、月壇等傳統(tǒng)頂尖學(xué)區(qū)的“老破小”學(xué)區(qū)房價(jià)格曾飆升至每平方米15萬元以上。部分房源價(jià)格跌幅超過20%，甚至有業(yè)主降價(jià)300萬元仍難以成交，市場預(yù)期徹底扭轉(zhuǎn)。

但這是因?yàn)?021年嚴(yán)格執(zhí)行“多校劃片”政策，購買房產(chǎn)不再確保進(jìn)入特定名校，而是可能在學(xué)區(qū)內(nèi)多所學(xué)校間隨機(jī)分配，導(dǎo)致房產(chǎn)教育溢價(jià)銳減。

同樣，深圳福田區(qū)的百花學(xué)區(qū)也曾因聚集優(yōu)質(zhì)教育資源而房價(jià)高企，但隨著大學(xué)區(qū)招生改革和教師輪崗試點(diǎn)推進(jìn)，學(xué)區(qū)房投資邏輯被打破。

此前掛牌價(jià)超過2000萬元的房源，在2022年后普遍下調(diào)至1500萬元以下，跌幅顯著，部分急于出手的業(yè)主甚至提供更大議價(jià)空間，市場從“一房難求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袃r(jià)無市”。

因此，學(xué)區(qū)房的雷不在于租購是否同權(quán)！ “租購?fù)瑱?quán)”要是能引發(fā)，學(xué)區(qū)房價(jià)大幅下跌，那2017年就該跌了。

這些天價(jià)學(xué)區(qū)房價(jià)格跳水的邏輯主要在3點(diǎn)：

一是跟隨大環(huán)境下跌，這是主要原因。還有就是是教師輪崗制度的威懾。而最長期的影響是人口的減少！

要注意的還有一點(diǎn)！

9月15日落地的“住房租賃條例”的原文：推動(dòng)租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

“租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”的前面，有“推動(dòng)”兩個(gè)字。

這意味著，租購?fù)耆綑?quán)是一個(gè)過程。

學(xué)位不緊張，甚至過剩的地區(qū)，將率先基本實(shí)現(xiàn)。頂級學(xué)位、超級緊張的區(qū)域，只能逐步推進(jìn)。

畢竟，買了學(xué)區(qū)房的家庭交了更多的稅，對拉動(dòng)GDP和就業(yè)貢獻(xiàn)更大。這些家庭積分更高，是合理的。

最后，我要疊個(gè)甲。

我闡述這個(gè)觀點(diǎn)，并不是在追捧、炒作學(xué)區(qū)房，老粉們應(yīng)該知道，我之前的推文中，也不止一次強(qiáng)調(diào)過，剛需不要盲目沖學(xué)區(qū)房，便捷的配套和好的居住體驗(yàn)才是買房的第一要素。

但是無論在什么時(shí)候，什么地方，優(yōu)質(zhì)的教育資源都是搶手的。這一點(diǎn)，我想都有共識。即使將來跟美國或者中國香港一樣，基本實(shí)現(xiàn)了租購?fù)瑱?quán)，不還是存在學(xué)區(qū)房的概念嗎？

所以說，好學(xué)區(qū)的房子，就是要貴不少，租金也要高不少，而且容易漲、空置率低。

因此，即便你未來不需要學(xué)位了，考慮到流通性、變現(xiàn)能力和收益率上，我也建議有條件盡量買學(xué)區(qū)房。當(dāng)然，我說是一流、超一流的學(xué)區(qū)，而不是貼牌的。

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