2.6億人的租房困局結束了，套利者請退場

租賃市場告別灰色套利，新的博弈規則開始生效。

長期以來，中國住房租賃市場在“高速增長”與“監管空窗”之間游走，一邊是2.6億的城鎮租房人口，另一邊是隔斷房、甲醛房、押金難退、虛假房源等頑疾反復上演。

一段時間內，“不備案”“不納稅”“不簽正規合同”被廣泛接受為市場默認規則，房東、二房東、中介機構和平臺在信息不對稱中獲得穩定盈利，而租客只能處于權責失衡的末端，支付租金，卻難以享受應有的服務保障和維權路徑。

這套灰色盈利模式，正在迎來全面終結。

今天起，《住房租賃條例》正式施行，作為我國首部專門針對住房租賃領域制定的行政法規，條例以系統化條款覆蓋租賃合同備案、房源發布、押金管理、資金監管、租金監測、信息平臺責任等多個關鍵環節，首次實現對個人房東、企業機構、經紀中介、信息平臺的全面穿透式規制。

不僅明確租賃行為必須實名備案、平臺不得代收租金押金、廚房陽臺等非居住空間禁止出租，還賦予了承租人獨立備案權、明令禁止暴力驅趕和克扣押金、設定地方政府租金監測機制。條例中涉及的處罰條款也大幅升級，違者輕則警告整改，重則面臨高額罰款、停業整頓乃至吊銷執照。

對于整個市場而言，這不僅僅是一個合規“清單”的下發，而是一場對租賃行業原有博弈模式的深層重構。信息差、模糊空間、灰色套利，這些曾被視為常態的“隱性紅利”，正在失去合法生存土壤；而責任可溯、流程可查、合同可控的“強監管邏輯”，則正在成為新的行業底色。

租房，不再是一個“簡單的私下交易”，而正在成為一個必須被制度管起來的社會行為。

這場由法律正式推動的變化，影響的絕不僅是中介平臺和企業機構，所有依賴“模糊操作”獲得租金、套利空間的個體房東，也將面對從未有過的透明化監管壓力。

規則已經變了，留在舊世界的人，要么主動退出，要么接受清算。

01:押金、隔斷房和信息差：那些灰色盈利模型，正在被連根拔起

在住房租賃市場快速擴張的這些年，一套成熟的“非制度性盈利模式”曾悄然成型。房源不備案，合同口頭化，信息不透明，押金無限期占用，再加上廚房、陽臺、地下儲藏室等空間被改造為“出租單位”，構建出一個以模糊為利潤基礎、以監管缺位為緩沖帶的租賃灰區。

這種模式的關鍵在于：交易發生，但法律缺席。

押金就是典型例子。在很多城市，“押一付三”仍是常規，租戶一次性交付三個月租金和一個月押金，中介與房東完成收款后，幾乎不存在押金監管。租約到期后，押金是否退、退多少、何時退，往往取決于房東主觀判斷。一旦發生爭議，租戶維權渠道有限、成本極高。

《住房租賃條例》對此進行了明確規制。其中明確“出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金”，并規定住房租賃經紀機構和網絡平臺經營者不得代收、代付住房租金、押金。

知名產業時評人彭德宇表示，《住房租賃條例》對押金糾紛的約束機制，將有效限制房東“先收后賴”“隨意克扣”等行為。“未來押金將成為合同要素，不是‘私下約定’。這不僅有利于保護承租人權益，也能減少中小房東的資金道德風險。”

更具象的是對“隔斷房”“甲醛房”等典型問題的直接整治。第三十九條明令禁止廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，一經查實，最高可處10萬元罰款，并沒收違法所得。針對出租房屋安全標準，條例還首次明確：用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等法律法規與強制性標準，且租住人數上限和人均最低面積必須達標。

“《住房租賃條例》是對既有租賃操作空間的一次系統性封堵。”企事界管理有限公司執行董事李睿表示，“過去租賃產品‘劣幣驅逐良幣’的結構，正是基于部分經營主體用非法隔斷、人均低面積、隱性甲醛等方式壓低成本、搶占市場。現在這種模式的風險開始向上反彈，條例實質是在清掃套利路徑，為規范供給清場。”

不僅如此，北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥說,除了規范租賃雙方的行為，《住房租賃條例》將經營主體細分為個人出租人、住房租賃企業、住房租賃經紀機構、網絡平臺經營者四類，實施差異化監管，對相關經營主體“要做什么”“不能做什么”提出了要求:

住房租賃合同連續履行達到規定期限的，出租人按照有關規定享受相應的政策支持，承租人按照有關規定享受相應的基本公共服務。

住房租賃企業應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力，發布的住房地址、面積、租金等房源信息應當真實、準確、完整，不得發布虛假或者誤導性房源信息；住房租賃經紀機構應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力，并將其從業人員名單向所在地縣級以上地方人民政府房產管理部門備案；網絡平臺經營者應當核驗住房租賃信息發布者的真實身份信息，未履行核驗責任的，會受到相應處罰。

在這一系列條款推動下，整個租賃市場賴以存續的灰色地帶——尤其是圍繞信息差、空間套利、責任不對稱展開的“快錢生意”——正在被制度從底層推翻。

清華大學房地產研究中心主任吳璟說，條例有助于營造更加規范、公平的行業環境，推動出租人尤其是住房租賃企業持續提升租賃產品和服務品質，并促進住房租賃市場供給端機構化和長期化。

這意味著，租房作為一門生意，再也無法靠“模糊性”盈利了。

02:備案權倒向租客：信息權的第一次權力轉移

在住房租賃這場看似平等的交易中，真正的權力，往往掌握在擁有“信息控制權”的那一方。

長期以來，租房備案制度在實際執行中作用有限，根本原因是備案依賴房東主動配合。由于備案往往需要提供房產證、身份證、租賃合同等材料，很多房東出于避稅或規避監管目的，選擇“拖延、推諉、拒絕”，導致租客無法在實際生活中享受到公積金提取、子女義務教育、社會保障等公共服務權益。

《住房租賃條例》的出現，打破了這種結構性不平等。

根據第八條規定，租客可獨立備案；房東和租客通過住房租賃經紀機構簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經紀機構辦理住房租賃合同備案；住房租賃企業、住房租賃經紀機構未按照規定辦理住房租賃合同備案的，將被處最高10萬元的罰款。這一變化意味著，信息對稱的主動權，從房東轉移到了承租人手中。

彭德宇指出，這一條款將極大改變租賃市場的運轉方式。“以前備案是房東的一種‘選擇權’，現在則成為租客的‘權利義務’，這不僅是流程變化，更是權力結構的實質性重構。”

“未來租賃或長租將是必然趨勢，很多租房可以享受子女義務公辦教育、最低生活保障、住房保障、社會救助，以及租賃過程中的權益保障，比如房東不能隨意漲租金、克扣押金，隨意闖入室內等。這些權益的保障都以備案為前提，備案才意味著納入國家住房租賃條例的管理。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說到?。

品牌戰略定位專家吳玉興則認為：“備案制度改變了租客的地位，是推動租購并舉向縱深發展的技術入口。”很多城市開始將備案合同納入行政服務系統，這種變化背后，是國家在推動城市治理從‘以房產證為核心’向‘以居住事實為基礎’的轉型。”

更重要的是，備案不僅關系到租客的權益，也將反向推動房東“現形”。

備案信息一旦錄入平臺，意味著房東身份、房源地址、租金數額將被同步記錄，稅務系統據此即可核定租賃收入是否申報、租賃稅種是否繳納。盡管稅率整體不高（多數城市綜合征收率為2.5%~4%），但對于習慣“隱身操作”的大量個人房東而言，這將極大提升其合規成本。

以北京、上海為代表的城市稅務系統目前執行較為嚴格標準，租客在發起備案時如需開具租金發票，將觸發平臺對房東“納稅義務”的提示。界面新聞此前報道稱：上海12366（國家稅務總局上海市稅務局客服電話）的一位工作人員表示?，按照現行要求，個人出租房屋確實需要繳納個稅、房產稅等稅費，應稅收入以發票金額為準。月租金在10萬元以下的，綜合稅率為2.5%。編者按：以月租5000元為例，上海房東一年需承擔約1500元的稅費。

過去房東能回避納稅，是因為沒有人備案；現在備案成為權利，房東逃稅成為“高風險操作”。

這種由承租人發起的信息透明化，將在未來加速推動“逃稅紅利”消失，使得房東必須在“合規納稅”和“退出市場”之間做出抉擇。

租房市場的最大變化，不在于是否多裝了一個攝像頭，而在于——數據開始成為權利，信息開始成為成本。

03:企業游戲規則重寫：從套利快錢，走向合規慢運營

如果說“租房不備案”“押金不退”“隔斷房拼收益”是個體房東的灰色盈利方式，那么，在機構層面，一套更復雜、更系統的套利模型同樣存在，并在過去十年間支撐起了龐大的長租企業、中介平臺、金融撮合服務體系。

其底層邏輯高度一致：用不透明的合同結構壓低風險成本，用資金流沉淀和信息撮合放大收益空間。

李睿指出：典型如部分長租企業使用“高進低出+資金沉淀”模式，通過收取數月租金和押金，再通過企業內部賬戶循環挪用，用于擴大房源規模或開展其他金融投資活動。而平臺則常以“代收代付”模式，在租金流轉中形成短期沉淀，從中收取服務費、貸款撮合傭金、甚至轉化為租客金融產品的入口。

“這種玩法的最大風險，在于一旦資金鏈斷裂或市場下行，企業無力按期支付房東租金或退還押金，極易造成大面積“爆雷”。2020年以來，部分知名長租平臺頻繁暴雷的原因，幾乎都可在此模式下找到共性。”李睿說到。

對此，《住房租賃條例》進行了正面封堵。

其中指出：對于住房租賃企業，如要求發布房源信息應真實、準確、完整，不得發布虛假或誤導性房源信息；從事轉租經營的住房租賃企業應設資金監管賬戶；對經營規模達到規定標準的自然人“二房東”適用對住房租賃企業的規定等。對于經紀機構，如發布房源信息前要履行相關核對信息和實地查看房源責任，收費服務項目要明碼標價等。

彭德宇直言：此次《住房租賃條例》的核心作用之一，是“阻斷過去依賴不規范操作獲得流量與利潤的路徑”，推動租賃企業從“交易撮合商”向“服務履約者”轉型。“沒有履約能力的機構，將無法繼續留在市場中；只有具備穩健資金、真實房源和長期服務能力的企業，才能承接新一輪租賃供給。”

58安居客研究院院長張波表示：“《住房租賃條例》對發布虛假或者誤導性房源信息提出了相關嚴禁性要求，并對房源查驗等提出了源頭管理要求，加之對于發布虛假或誤導性房源信息等情況有相應處罰，這些都將大大有助于減少虛假房源的出現。”

從“只要能成交、其他風險都不算事”，到“交易結構必須清晰、風險責任必須閉環”，這不僅是合規門檻的抬升，更是盈利模型的根本性切換。

在這個新秩序下，行業的未來將由三種能力決定：

? 誰擁有真實房源與穩定供給能力；

? 誰能夠建立履約能力與服務信任；

? 誰能適應透明監管與規范流程的運營要求；

本質上，住房租賃行業正在從“擴張驅動增長”，進入“監管驅動增長”的新時代。

“但與此同時，監管也面臨兩方面挑戰：一方面，住房租賃市場主體眾多、房源分散，監管部門難以對所有租賃行為進行實時、全面的監督；另一方面，跨部門協調監管也面臨挑戰，住房租賃市場的監管涉及房產、金融、市場監督管理等多個部門，部門之間的信息共享和協同執法要求更高。”張波認為。

尾聲：租賃市場不再獎勵“鉆空子”的人

《住房租賃條例》的施行，標志著中國住房租賃市場正式邁入強監管、全透明、制度型重構的階段。從個體房東到大型平臺，從中介公司到長租企業，過去依賴模糊邊界、結構不對稱、責任難追溯所建立的一整套盈利邏輯，正在被系統性拆解。

租賃市場不再獎勵那些敢于游走灰色地帶、善于利用制度真空“賺快錢”的人，而是開始以“信息真實性、合同可執行性、資金安全性”為底層標準，篩選真正具備長期運營能力的參與者。

政策并未增加企業和個體的合規成本，而是終結了不合規操作長期被容忍所帶來的套利空間。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出：“2025年是‘十四五’收官之年，住房租賃市場正逐步從大規模籌集建設進入存量提質階段，這也對長租企業提出了更高要求。”

張波則認為，《住房租賃條例》實施后，租賃住房供給將形成政府保障+市場主體雙軌制，市場化主體通過長租社區開發、存量資產盤活等方式占據主導地位，租賃市場將進入機構化運營、品質化升級、金融化助力的新階段。未來5年，能夠整合政策資源、優化融資結構、提升運營效率的企業將成為市場主導者。”

這不僅是一場行業治理的升級，更是一次規則導向的商業模式清洗。

當租賃這門生意不再依賴模糊信息獲利、不再通過灰色空間壓縮成本，而是回歸“提供空間+兌現服務”的本質，真正意義上的住房租賃市場，才剛剛開始。

規則重寫之后，留下來的，才是未來真正的參與者。