2026房價漲跌不用猜，一個指標直接定貴賤

沒人能準確預測2026年房價是漲是跌，但有一個國際通用的黃金標準，能判斷你想買的房子到底貴不貴——這個標準就是租售比。懂了這個標準，你才能做出理智判斷，不然虧了只能怨自己。

買房最核心的國際參考標準就是租售比，也就是年租金 ÷ 房價。租售比就像股票的市盈率，主要用來算你投入的成本，靠租金多久能回本。

舉個例子：老張買了一套總價100萬的房子，用來出租，每月租金8300元，一年租金就是10萬左右。這套房的年租售比就是10%，出租10年就能回本，這樣說你就明白了。

國際上公認的合理租售比標準是3.3%以上，只有達到這個水平，才說明這套房適合投資買入，否則就存在泡沫風險。

那你知道上海的平均租售比是多少嗎？答案是1.8%左右。

也就是說，月租3000元的房子，市場價居然賣到200萬，要租55年才能回本。

如果按國際3.3%的標準算，月租3000元的房子，合理房價應該在110萬以下才對。

很多人覺得香港房價高，但香港2025年的租售比大概在3.5%，200萬的房子能租到5800元。對比下來，上海的房價泡沫依然很大。

上一期我講的是自住，這一期重點講投資。

如果是投資買房，除了租售比，還要多考慮兩個關鍵因素：人口流動和能否以租養房。

第一個，人口流動。

就是你所在的城市，人口是流出多還是流入多。

如果人口流出大于流入，房價再低也不能買。因為人越來越少，房價只會越來越低，而且很難轉手，空置率越來越高，最后沒人接盤。

反過來，買在人口大量流入的城市，房價上漲空間才大，也更容易賣出。資本市場里，房價漲跌核心就是供需關系。

比如日本，城市化率接近90%，年輕人都往大城市跑，小縣城只剩老人。老人去世后，房子子女都不愿接手，有些地方甚至出現“0元送房”。所以投資房產，一定要選人口持續流入的地方。

第二個，以租養房。

意思是：你把房子租出去，租金能不能覆蓋房貸月供。

如果租金高于月供，能覆蓋所有支出，甚至還有剩余，那就是你的被動收入。

記住一句話：從投資角度看，租金蓋不住月供，房子就是負債，因為你的錢一直在往外流；只有租金能覆蓋月供，房子才是資產。這就是以租養房。

舉個真實的反面例子：

老李2020年房價高點買了一套500萬的房子，租售比只有1.5%，房貸利率5%，月供約19000元，租金卻只有6200元。

7年后房價跌到200萬，老李直接虧掉300萬。

首付150萬，7年本息還了150萬，貸款還剩200萬沒還。房子賣200萬，剛好還清貸款，最后一分錢不剩，首付和利息全虧光。

這就是忽略租售比的后果。

我們再算一筆明白賬：

如果房價跌到200萬，月租能到5700元，租售比就達到3.4%，符合國際標準。

按2.7%的利率算，月供大概就是5700元，租金剛好能覆蓋月供，實現真正的以租養房。

這時候如果小明買入這套200萬的房子，首付30%也就是60萬。

就算再過7年，房價繼續跌到170萬，小明也幾乎沒影響，因為他不用每個月掏錢還房貸。

如果賣掉：

170萬 - 剩余貸款 ≈ 到手91萬

減去首付60萬，還能凈賺31萬。

房價跌了30萬，他反而賺了31萬。

如果不賣，只要租金能蓋月供，就沒有任何壓力；房價一漲，收益更是巨大。

這就是認知的差距：你永遠賺不到認知以外的錢，認知夠了，收益才能真正放大。

最后總結一句最干貨的：

投資買房，只需要抓住三點：

1 買在人口持續流入的城市

2 租售比達到3.3%以上

3 租金能夠覆蓋房貸月供

滿足這三條，才能避開大坑，穩穩賺錢。