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      害人一輩子的鋼渣房,千萬(wàn)別買。

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      天津海教園某知名樓盤“鋼渣房”震驚天津樓市。

      小閑也驚訝,這都智能機(jī)器人翻跟頭的時(shí)代了,地產(chǎn)人怎么還在用十幾年前偷工減料的手段?而且還屢教不改!

      01鋼渣房的危害?

      鋼渣房的歷史,可以追溯到九十年代末期,彼時(shí)中國(guó)處在快速工業(yè)化建設(shè)時(shí)期,處處大干快上,建筑材料相對(duì)短缺。

      鋼鐵廠產(chǎn)生的大量鋼渣堆積成山,占用土地且污染環(huán)境。將鋼渣當(dāng)做建材,摻入混凝土中使用,曾被視為一種創(chuàng)新和節(jié)約成本的好辦法。

      但馬上人們就發(fā)現(xiàn),鋼渣房有一個(gè)巨大的、致命的缺陷,就是“體積不穩(wěn)定”。



      房地產(chǎn)施工用的混凝土中要摻入一定比例的石子,即“骨料”。要求石子本身必須堅(jiān)硬、耐磨、有足夠的強(qiáng)度。這些石子的質(zhì)量直接關(guān)系到混凝土的強(qiáng)度、耐久性、和施工難易度。

      鋼渣相比石子骨料更加干燥,吸水性更強(qiáng),同時(shí)鋼渣中通常含有未完全反應(yīng)的游離氧化鈣和氧化鎂。含有這些物質(zhì)且更干燥吸水的石鋼渣,一旦大量使用制作混凝土,在混凝土澆筑的構(gòu)件內(nèi)部會(huì)極其緩慢地與水(或空氣中的水汽)發(fā)生反應(yīng),形成膨脹。

      CaO + H?O → Ca(OH)? (體積膨脹約1.98倍) MgO + H?O → Mg(OH)? (體積膨脹約2.48倍)

      可想而知,當(dāng)混凝土內(nèi)的鋼渣顆粒,遇到空氣中的水汽發(fā)生膨脹的時(shí)候,將產(chǎn)生非常明顯的混凝土崩渣、開(kāi)裂、脫落現(xiàn)象。

      由于混凝土制作過(guò)程中的充分?jǐn)嚢瑁撛粌H僅分布于建筑物的表層,還存在于混凝土內(nèi)部,這種吸水膨脹的化學(xué)反應(yīng)是持續(xù)性的,可能長(zhǎng)達(dá)幾年甚至更久。

      它會(huì)從建筑材料內(nèi)部產(chǎn)生巨大的應(yīng)力,嚴(yán)重者有可能導(dǎo)致混凝土構(gòu)件開(kāi)裂、粉化、變形、甚至崩碎。

      02為什么會(huì)有鋼渣房?

      從法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范上講,在結(jié)構(gòu)混凝土中故意使用未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格處理的鋼渣作為骨料,在現(xiàn)代建筑工程中是完全被禁止的。

      首先在制度上,國(guó)內(nèi)擁有完善的建筑材料標(biāo)準(zhǔn)體系(如GB/T 《用于水泥和混凝土中的鋼渣粉》)。



      其次在正規(guī)的商品房開(kāi)發(fā)流程中,所有進(jìn)場(chǎng)材料都需要進(jìn)行抽樣送檢,監(jiān)理單位需簽字確認(rèn),質(zhì)檢站也會(huì)進(jìn)行監(jiān)督抽檢。混凝土配合比需要經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)和驗(yàn)證。

      第三使用鋼渣后果嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理方都清楚,使用不合格材料導(dǎo)致房屋出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題,這將面臨巨大的經(jīng)濟(jì)賠償和法律責(zé)任,和企業(yè)品牌毀滅性的打擊。

      既然上有法規(guī)、下有制度、成本代價(jià)極大,那為什么還會(huì)出現(xiàn)鋼渣房?

      其實(shí)最核心的原因可能只有兩個(gè):第一對(duì)于施工中的重要建材混凝土管理不嚴(yán)。第二對(duì)于壓縮成本的渴望太赤裸。

      要說(shuō)這件事玄幻的地方就在這里,目前經(jīng)過(guò)大浪淘沙,殘存的房企都可以算得上業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)了。

      但動(dòng)輒上千頁(yè)的操作指引、崗位說(shuō)明書、沒(méi)管好一個(gè)混凝土。整面墻的企業(yè)文化、發(fā)展歷程、品牌價(jià)值,逃不過(guò)自己的小算盤。

      03鋼渣混凝土從哪來(lái)?

      商品房樓盤的混凝土使用,一般是如下幾個(gè)步驟:

      第一步設(shè)計(jì)部門提供結(jié)構(gòu)圖紙,工程部門會(huì)同施工總包單位,根據(jù)施工計(jì)劃核算不同標(biāo)號(hào)、不同位置的混凝土需求總量和大致的時(shí)間供應(yīng)表。

      通俗講就是盤個(gè)表,這樓盤在什么時(shí)間、在哪個(gè)部位、需要什么型號(hào)的多少噸混凝土。

      第二步采購(gòu)部和招投標(biāo)中心根據(jù)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定,通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選擇生產(chǎn)混凝土的攪拌站。樓盤附件符合資質(zhì)要求、規(guī)模要求、設(shè)備要求和距離要求的攪拌站進(jìn)行投標(biāo)。

      通過(guò)對(duì)實(shí)力、技術(shù)、質(zhì)量、報(bào)價(jià)等項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,最后確定一家或幾家混凝土供應(yīng)單位。通俗講就是選攪拌站。



      第三步就是簽訂合同,并進(jìn)行技術(shù)交底。

      第四步就是下單和調(diào)度,根據(jù)工程名稱、澆筑部位、強(qiáng)度等級(jí)、方量、計(jì)劃到場(chǎng)時(shí)間、坍落度要求等,要求攪拌站按時(shí)按標(biāo)按量提供混凝土。

      第五步是進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收和澆筑使用。這一步太專業(yè)略過(guò)不說(shuō)。

      根據(jù)小閑不成熟的經(jīng)驗(yàn)分析,鋼渣混凝土的出現(xiàn)有可能出現(xiàn)在招投標(biāo)、攪拌站制作、進(jìn)場(chǎng)使用這三個(gè)環(huán)節(jié)上。

      04鋼渣房如何顯形的?

      房企開(kāi)發(fā)樓盤,在建筑材料的來(lái)源上,大致可以分兩類:甲供和乙供。

      顧名思義,出于規(guī)模化采購(gòu)節(jié)省成本等原因,大宗建筑材料往往由甲方統(tǒng)一采購(gòu),再交由總包單位使用安裝。一些不掙錢的、不成規(guī)模的建筑材料,交由總包單位采購(gòu)符合甲方要求即可。

      作為大宗建材,出事的某樓盤的混凝土很可能是由甲方統(tǒng)一采購(gòu)。依據(jù)過(guò)往“愉快的合作經(jīng)歷”,甲方選擇了一個(gè)“信任的、大膽的、有技術(shù)” 的攪拌站,為樓盤提供混凝土。攪拌站對(duì)于甲方的質(zhì)檢流程和施工進(jìn)度非常熟悉。

      為什么攪拌站明明知道混凝土中含有鋼渣,還敢于輸送到樓盤呢?

      有可能這些含有鋼渣的混凝土,本來(lái)計(jì)劃是要用于隱蔽部位的,比如地下車庫(kù)底板與側(cè)墻、回填墊層等,這些部位通常具有 “一次成型、不可復(fù)現(xiàn)、后期被覆蓋” 的特點(diǎn)。也就是說(shuō),用了業(yè)主們也看不見(jiàn)。



      但是在施工現(xiàn)場(chǎng),可能由于各種各樣的原因,這些含有鋼渣的混凝土沒(méi)有澆筑到“本該使用”位置,而是出現(xiàn)了住宅的天花板、樓道、大堂等公開(kāi)明顯的部位。最終呈現(xiàn)在業(yè)主們眼前。

      如果、假如這個(gè)猜測(cè)成立,那么鋼渣混凝土在這個(gè)樓盤里就絕不會(huì)是“就這一兩車”、“就這一點(diǎn)兒”。

      05買房時(shí)怎樣規(guī)避鋼渣房?

      信任是欺騙的土壤,能騙到你的一定都是你所信任的人。

      對(duì)于出事的某房企而言,售樓處里十幾米寬的企業(yè)品牌墻,等于是在拍胸脯在向業(yè)主保證:你信我。而事實(shí)所見(jiàn),這個(gè)信任太廉價(jià)了。

      鋼渣房的“顯形”,往往是在竣工后一年內(nèi)開(kāi)始,兩三年間外觀墻皮的崩裂、破碎達(dá)到高峰期,而后長(zhǎng)期蔓延下去。所以鋼渣房在期房階段甚至現(xiàn)房階段都很難察覺(jué)。尤其是在一些隱蔽位置使用的不合規(guī)混凝土,業(yè)主用肉眼根本看不到。

      前幾天在讀者群里,聊到房屋質(zhì)量,有人問(wèn)小閑,是想要十年前的房子還是想要現(xiàn)在的房子?

      小閑回答,我想要現(xiàn)在的房型產(chǎn)品,但是我想要十年前的房屋質(zhì)量。

      因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候商品房有利潤(rùn),賺錢還比較容易,大家就不用絞盡腦汁的各種擦邊來(lái)?yè)赋杀尽.?dāng)?shù)貎r(jià)和售價(jià)把利潤(rùn)空間擠成負(fù)數(shù)的時(shí)候,就沒(méi)法對(duì)建筑質(zhì)量和建材成本有啥奢望了。

      如果單論極致安全的話,或許買新樓盤流入二手市場(chǎng)的次新房,才是唯一保險(xiǎn)的方案了。



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