從“增益租”到“強制解約”：自如“生育解約”背后折射經營困境

（圖源AI生成）

大望財訊/文

近日，夫妻與他人合租期間生娃被自如平臺要求3日內搬離，此事引發熱議。

9月10日中午，自如客服發文：感謝大家對事件進展的關注，在各方工作人員連夜溝通調解下，租客夫妻決定為其家人尋找新的、更合適的居住空間。其他室友們也同意給予其更寬松的時間去尋找新居所。

自如表示：在過渡期內，自如將對各方進行適度補貼。夫妻租客和其他室友也就房間內公共空間使用、生活費均攤等問題達成共識，并承諾尊重彼此生活作息規律。

該事件迅速發酵，再次將長租公寓巨頭自如推上輿論風口，這不僅僅止于個例糾紛，更折射出當下長期租賃市場中自如商業模式背后的深層矛盾。

生孩子被逐出門

合租條款下的爭議不斷

近日，廣州白云一對夫妻稱，二人在自如平臺上合租了套間中的一間房間，卻因生了小孩被房東說“違約”，被要求在3個工作日內搬離。租客王女士稱，“如果沒有搬離，房東會把他們的個人物品、行李等全部清走，若有經濟損失，后果自負。”

而自如方面表示，當初租房合同里寫明，房內不得超過2人/間房，且居住人年齡必須在18~40歲之間，不能住未成年人，不得影響其他租戶的正常使用。王女士不僅添了丁，還每天都有老人家過來帶孩子，遭到了其他租客投訴，公司多次協商無果，才決定跟王女士解約。

9月9日，自如官方微博針對該事件進行二次回應并感謝公眾監督：稱平臺已上門溝通，并提供無責退租、搬家等多套方案，協助租客與室友化解矛盾，但租客暫未接受上述方案。

大望財訊于9月13日查詢小紅書、微博等主流社交平臺，發現對于上述事件，網絡輿論仍爭議不斷。

不少網友認為“平臺沒有錯”，有網友表示：

“合同一般會約定只能最多住兩個人，小孩出生就是三個人了，公平對待，要考慮合租人的權利。”

“平時還有老人過去幫忙帶孩子，不敢想象舍友多慘。”

“合租有年齡限制”

有不少網友換位從其他租客角度出發思考，強調租的是合租房，不應當打擾室友正常生活：

“一想到合租的人白天在家老年人叮鈴咣啷，晚上睡覺孩子嗚哇嗚哇，都覺得頭得炸了。”

“都不是租房子住，是租的合租房……還要生孩子，孩子好慘。”

“為什么不出去租套房！反正我是室友絕對受不了”

但同時也有網友認為自如租房合同不合理，強調：

“合同不得附帶人身條件。”

坑！巨坑！非常坑”

自如多次陷入信任危機

此次事件并非自如租房的首次爭議，自如長租公寓模式雖為市場提供了標準化租賃產品，但現實中頻繁出現品質管控失效及租客權益保障不足等各類問題。

9月13日，大望財訊以“自如”為關鍵詞查詢小紅書平臺發現，多名住戶反映，標榜“品質租房”的自如，為將剛裝修好的房子迅速出租，導致室內空氣質量不達標，甲醛超標問題屢禁不止。多名租客出現健康受損癥狀，如頭暈、皮膚過敏及喉嚨腫痛等問題。

而據1818黃金眼報道，主張退租的租客，即便是拿到了機構出具的檢測報告，卻在維權時面臨平臺推諉：公司對租客所委托檢測機構的合規性存疑，指出其“存在多項不符合國家推薦標準的行為”，但強調該質疑不針對租客本人。為優先解決糾紛，自如提出同時愿補償租戶1-3個月服務費，并安排由公司方委托的CMA機構重新檢測，將基于結果與原檢測機構解決分歧。

更令租戶擔憂的是，房源內部安全管理亦存在漏洞。據新華社報道，2018年上海兩位租客在入住自如整租房源后，竟于冰箱上方發現處于帶電狀態的隱藏攝像頭。盡管平臺方后續辯稱設備為前租客遺留、“未聯網使用”，但該說法前后多次不一致，且事件曝光前并未在房源清查中被發現。

值得注意的是，類似“偷拍門”事件并未得到根治，自2018年至今已多次發生，大望財訊9月13日在黑貓投訴平臺上搜索“自如 攝像頭”，結果顯示共有25條投訴，這與平臺宣稱的“出租前配置清查”和“隱私物品排查”承諾相悖，反映出其內部管理流程存在嚴重疏漏。

除租戶反映的問題外，長租公寓運營商與業主之間的利益矛盾同樣日益激烈。大望財訊于2025年9月13日以“自如 房東”為關鍵詞在小紅書平臺進行搜索，發現多位房東對自如的運營模式表示不滿，集中反映其存在高額裝修扣費、維修責任推諉及客服溝通不暢等問題。

有網友聲稱：“房子托管給自如10年。現在合同到期 跟我說要13萬5裝修費！”

有網友說明自如存在著管家失聯、拖著不給房的問題。

更有部分房東強調：“坑！巨坑！非常坑！收房的時候看到榻榻米泡水，窗戶把手壞的，床和椅子白色變黃加黑暈染……走理賠只賠300元維修款。”

住房租賃市場變化

“增益租”模式遭遇市場挑戰

自如多次爭議事件的發生，是其商業模式與行業現狀沖突的集中體現.

中國住房租賃市場正面臨深刻的結構性變革。據《2025中國城市長租市場發展藍皮書》，當前我國城市住房正經歷從“增量擴張”向“存量優化”的歷史性轉變，在近2.6億的全國租房人口中，主流置業人群正在回歸租房市場。四大一線城市中租房人口規模接近4000萬人，占比接近50%。

自如董事長熊林指出，當前租客群體已從過去的以大學畢業生為主，擴展至情侶夫妻、三口之家及多代同住家庭，這些家庭型租客更注重居住品質、租賃穩定性及線上化服務體驗。然而供給端明顯滯后：北京、上海等一線城市樓齡20年以上的老舊房源占比超過40%，其中大量簡裝房難以滿足持續穩定的租賃需求，導致房東資產收益難以優化。

為應對市場變革，自如于2021年推出“增益租”模式，試圖從傳統中介模式轉向酒店式資產管理模式。該模式要求業主承擔裝修改造成本，由自如進行標準化改造和運營管理。ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為，這種轉型是行業走向成熟的必然選擇，讓“專業的人做專業的事”，實現資產管理的長期化和精細化。

然而，這一模式正遭遇嚴峻的市場挑戰。據中指研究院數據，2024年1月至11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.72%，2025年上半年跌幅進一步擴大至1.37%。在租金持續下行的背景下，自如此前與業主約定的“租金逐年上漲”條款與現實市場形成嚴重反差，導致企業面臨虧損壓力。

更深刻的結構性壓力來自住房供給過剩和保障性租賃住房的崛起。全國住房普查數據顯示，目前全國住房空置率達21.3%，約1.2億套住房處于閑置狀態。同時，“十四五”期間全國計劃籌建870萬套保障性租賃住房，其中一線城市占比超30%。這些由國家信用背書的低租金房源，進一步擠壓了市場化長租機構的生存空間。

盡管“增益租”模式在理論上實現了從賺取差價到資產管理的升級，但其在實際運營中仍面臨業主配合度、裝修投入回報周期、市場租金波動等多重挑戰。近期頻頻出現的強制解約、要求業主降租等爭議，更是反映出企業在市場下行期試圖轉嫁經營壓力的困境。

據南風窗2024年5月報道，多位房東在社交媒體上爆料，自如工作人員以“市場下行、房源虧損”為由，要求降低租金。若房東拒絕，自如便會啟動單方解約程序，按照合同支付違約金后終止合作。

違約金的支付同樣也存在諸多爭議。有房東稱，雖然合同約定違約金為兩個月房租，但實際到手的金額卻大打折扣，其中扣除了所謂的裝修折舊費和預付房租等費用。這讓房東們感到十分不滿，認為自如在利用合同漏洞損害他們的利益。

這一系列措施是自如進行成本管理的方式，砍掉一批高價收來的房子，再收上來一批低價房源，操作類似大廠裁員。這類以壓縮成本為核心導向的經營策略，雖可能在短期內緩解企業面臨的財務壓力，卻不可避免地影響自如長期積累的品牌信譽與客戶關系。

長租公寓行業已進入新一輪洗牌期，如何平衡業主、租客和企業三方的利益，構建真正可持續的商業模式，將成為決定企業生存的關鍵。而隨著保障性住房供給持續擴大和租購并舉政策的深化，自如必須重新定位自身價值，才能找到更適宜自己的發展路徑。