通州房?jī)r(jià)天花板，被河景地王捅破了

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

上周六，京城樓市上演了一場(chǎng)超級(jí)領(lǐng)證日。

這一天，共有5個(gè)樓盤，取得了預(yù)售許可證——3個(gè)純新盤、2個(gè)加推盤。

其中，最受外界關(guān)注的，當(dāng)屬中建·運(yùn)河玖院，備案名玖運(yùn)佳苑（一期）。

在花姐眼里，它是今年京城樓市自規(guī)劃圖一出，為數(shù)不多能讓媒體、中介、購(gòu)房者，都很關(guān)注的新盤。

這似乎已超越了網(wǎng)紅樓盤的概念。這種氣場(chǎng)下，人們對(duì)它的期待，早已不是熱銷，而是創(chuàng)造更大的奇跡。

比如，能否超越去年北京宸園，或者今年海淀功德寺雙子的表現(xiàn)。

盛譽(yù)之下，中建玖合是有壓力的。

好在，中建·運(yùn)河玖院開(kāi)盤前的數(shù)據(jù)，是很亮眼的——自售樓處開(kāi)放以來(lái)，累計(jì)接待了近6000組客戶，其中高意向客戶，逾千組。

現(xiàn)在，終于取證了，它能否一炮而紅，成為新的現(xiàn)象級(jí)熱盤呢？

中建·運(yùn)河玖院領(lǐng)取預(yù)售證的時(shí)間，比外界原本預(yù)測(cè)的，早了三五天。正式開(kāi)盤的日子，預(yù)計(jì)在本周末。

首批入市房源，除了南邊0708地塊的2#、4#外，包括北邊0705、0706地塊所有14棟住宅樓，全部入市，共計(jì)764套，占一期總房源的90%。

中建·運(yùn)河玖院的戶型面積，從90平到260平米，共7個(gè)段位。這個(gè)跨度，讓它的預(yù)售均價(jià)，產(chǎn)生了高達(dá)2.8萬(wàn)元/平的縫差。

其最高預(yù)售價(jià)突破了每平8萬(wàn)元大關(guān)，成為通州樓市有史以來(lái)最高單價(jià)；最低不到5.5萬(wàn)元/平的預(yù)售價(jià)，同樣創(chuàng)造了通州在售新盤中，最低價(jià)格紀(jì)錄。

如此定價(jià)邏輯背后，中建玖合顯然有著深思熟慮。

在150平以下的主力戶型身上，盡量做到與周邊競(jìng)品相仿；而200平往上的平層，售價(jià)則達(dá)到了通州樓市，新的天花板。

花姐看來(lái)，在中建·運(yùn)河玖院身上，中建玖合要達(dá)到的效果，或許不僅僅只是成為現(xiàn)象級(jí)紅盤，更要成為通州樓市新的價(jià)格錨點(diǎn)。

通州預(yù)售價(jià)天花板

先來(lái)看看中建·運(yùn)河玖院，最高和最低房源在哪里。

樓王房源位于南邊0708地塊的5#次頂24層?xùn)|戶，面積261.58平米，8.31萬(wàn)元/平米。在整個(gè)小區(qū)里，堪稱最佳戶型。

最低房源位于0705地塊1#2單元102，面積112.55平，5.49萬(wàn)元/平米。位于整個(gè)小區(qū)的最北端。

從地塊來(lái)看，離運(yùn)河最近的0708地塊價(jià)格最高，全部以150平至260平的大平層戶型為主，預(yù)售均價(jià)6.67萬(wàn)元至7.94萬(wàn)元/平米。

北邊0705、0706地塊，106至129平預(yù)售均價(jià)，在6.04萬(wàn)元至6.36萬(wàn)元/平之間；90平戶型則為約6.4萬(wàn)元/平米。

中建·運(yùn)河玖院的主力戶型是106/109/120/126平戶型，在通州，能與這個(gè)面積對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目，主要有中鐵建花語(yǔ)璟云、金隅花溪云錦、招商云璟攬閱。

與它們相比，中建·運(yùn)河玖院的主力戶型定價(jià)，可謂居中——低于中鐵建花語(yǔ)璟云，略高于招商云璟攬閱，與金隅花溪云錦基本持平。

中鐵建花語(yǔ)璟云8月2日取證，擬售均價(jià)6.47萬(wàn)元至6.71萬(wàn)元/平，目前供應(yīng)158套，網(wǎng)簽11套，成交均價(jià)5.86萬(wàn)元/平，網(wǎng)簽金額0.7億元。

金隅花溪云錦5月1日取證，擬售均價(jià)6.03萬(wàn)元至6.46萬(wàn)元/平，目前供應(yīng)366套，網(wǎng)簽116套，成交均價(jià)5.43萬(wàn)元/平，網(wǎng)簽金額7.7億元。

招商云璟攬閱2月22日取證，擬售均價(jià)5.95萬(wàn)元至6.26萬(wàn)元/平，目前供應(yīng)367套，網(wǎng)簽249套，成交均價(jià)5.81萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額13.81億元。

中建·運(yùn)河玖院的大戶型，可對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目是縵云ONE。后者清一色大平層，單套面積為199-340平米之間。

縵云ONE2024年5月1日取證，至今已有三批房源入市。預(yù)售均價(jià)在6.74萬(wàn)元-7.67萬(wàn)元/平，目前供應(yīng)342套，網(wǎng)簽185套，成交均價(jià)6.9萬(wàn)元/平，網(wǎng)簽金額28.58億元。

整體上，中建·運(yùn)河玖院平層戶型，比縵云ONE略高一點(diǎn)點(diǎn)，差距并不是很明顯。

綜合來(lái)看，花姐認(rèn)為，中建·運(yùn)河玖院開(kāi)盤如果將主力戶型成交價(jià)，做到5.8萬(wàn)元/平左右，將有望登上9月北京樓市網(wǎng)簽冠軍。

先天優(yōu)勢(shì)資源

中建·運(yùn)河玖院之所以讓整個(gè)市場(chǎng)“瘋狂”，皆因它占盡了一切可占的先天資源。

從名字就可以看出，中建·運(yùn)河玖院是名符其實(shí)的京城河景地王——緊鄰大運(yùn)河。

對(duì)一座城市而言，有了大河，就注入了靈性。

已經(jīng)流淌了2500年歷史的大運(yùn)河，是北京這座千年古都的水上血脈。

如今的大運(yùn)河，在它的沿岸，前期投資超1萬(wàn)億元的北京城市副中心，已拔地而起；未來(lái)，還將有超過(guò)2萬(wàn)億元的巨資，投向這片熱土。

而中建·運(yùn)河玖院，就處于城市副中心的核心區(qū)的交通樞紐內(nèi)，距離北京市政府的直線距離，不足500米。

自它之后，這里幾無(wú)宅地可供。

某種意義上，它已不再是一個(gè)單純的住宅社區(qū)，而是城市副中心的重要組成部分。

這從它整體的容積率2.1-2.4之間，建筑限高為100米，可窺一斑。這個(gè)規(guī)劃條件，在北京、乃至全國(guó)都非常罕見(jiàn)。

背后的目的，就是要與城市副中心核心城市界面，融為一體。

而中建·運(yùn)河玖院的住宅建筑高度，從33.7米到97米不等，與周邊其他地標(biāo)建筑一起，構(gòu)成了一條完美的曲動(dòng)副中心城市天際線。

這種與周邊城市界面的相融，同樣體現(xiàn)在它的建筑風(fēng)格上。

所有住宅樓屋頂高達(dá)6米的挑空，很像古代官帽造型。外面采用干掛陶磚+銀色、玫瑰金鋁板+玻璃幕組合，其中陶磚分絳紫色和棗褐色兩種，背后表達(dá)的則是對(duì)紫禁城的敬意。

無(wú)界立體大社區(qū)

中建·運(yùn)河玖院由8個(gè)地塊組成，用地面積7.44萬(wàn)平米，規(guī)劃地上建面26萬(wàn)平米，其中商業(yè)用地一塊，另外7塊均為住宅用地。

這種供地規(guī)模，在近些年的北京土拍中，也極為罕見(jiàn)。

如何將8個(gè)獨(dú)立的地塊融為一體，且高度與周邊的城市設(shè)施相配套，是中建玖合面臨的一道大考題。

最終，它近乎給出了一個(gè)完美的答案——通過(guò)立體化，將小社區(qū)之間相關(guān)串聯(lián)，最終形成一個(gè)無(wú)界的大社區(qū)。

這種立體空間，體現(xiàn)在地下、地面、地上三個(gè)維度中。

從目前的規(guī)劃看，0705和0706地塊、0708和還未規(guī)劃的0810地塊之間，有地下連通和地上二層連通。

未來(lái)，北邊的四個(gè)地塊，以及南邊三個(gè)宅地之間，也將形成這樣的兩兩打通。

目的，是將各自地塊的地下車庫(kù)和地上園林、會(huì)所等設(shè)施，形成共享。

地面部分，在南北地塊中間的紫旭西路上，有建面1.38萬(wàn)平米的家園中心，將包括社區(qū)衛(wèi)生、養(yǎng)老、體育、文化、商業(yè)等等形態(tài)，自身配套十分齊全。

在做到內(nèi)部小區(qū)相互連接的同時(shí)，中建·運(yùn)河玖院居然也與外部進(jìn)行了連接——在0708和0801地塊南邊，與南邊的大運(yùn)河5A級(jí)景區(qū)之間，架起了一座廊橋。

它的這種無(wú)界立體大社區(qū)概念，像極了副中心交通樞紐區(qū)。

這里，已不僅僅只是某條地鐵線穿過(guò)，而是整個(gè)陸路交通的匯集之地，連接了2條城際鐵路、4條軌道交通、1條市郊鐵路和15條公交接駁線路。

平權(quán)主義凸顯

在做到極力向外延展的同時(shí)，中建·運(yùn)河玖院又保持了高度獨(dú)立。

這讓它的子地塊之間，平權(quán)主義凸顯。至少有兩點(diǎn)體現(xiàn)：

1、樓棟排布。

中建·運(yùn)河玖院整體地形，正南偏西約45度。中建玖合通過(guò)點(diǎn)狀式布局，沿每個(gè)地塊的邊上，進(jìn)行樓棟排布。

這讓所有戶型均呈正南正北，且每個(gè)地塊中間，留出了足夠的面積，進(jìn)行園林、會(huì)所的打造。

更重要的是，這種樓棟布局，讓盡可能多的樓棟，都能享受到了大運(yùn)河的美景。

至少?gòu)哪壳耙岩?guī)劃的3個(gè)地塊看，除了0705地塊5#外，其余樓棟，均有可觀河景的戶型。

2、園林會(huì)所。

中建·運(yùn)河玖院7個(gè)住宅地塊中，都有各自獨(dú)立的入戶、園林、會(huì)所體系。

0705地塊各有一處景觀大門、風(fēng)雨連廊、首層架空及室外活動(dòng)場(chǎng)地；0706則在它基礎(chǔ)上，東南處多了一座大門。

0708地塊則更加奢侈，2#、5#、6#首層全部架空；地塊正中間有2處下沉庭院；風(fēng)雨連廊更是達(dá)到了4處，從大門進(jìn)來(lái)，直通南邊三棟樓的單元門，實(shí)現(xiàn)了真正的風(fēng)雨遮擋功能。

在這種平權(quán)主義理念下，中建·運(yùn)河玖院結(jié)合大運(yùn)河深厚的歷史文化底蘊(yùn)，在各個(gè)子地塊，打造了以時(shí)間軸為北京的8大園林景觀。

將它們串聯(lián)起來(lái)，是一本完整的歷史畫卷；分開(kāi)來(lái)看，又各自有著獨(dú)立的故事。

這種將歷史人文和自然景觀融合在一起的造園手法，在當(dāng)下的北京樓市中，并不多見(jiàn)。

超強(qiáng)的綜合規(guī)劃能力、優(yōu)越的地位優(yōu)勢(shì)，以及精準(zhǔn)的定價(jià)，中建·運(yùn)河玖院幾乎集合了一個(gè)樓盤爆火的所有關(guān)鍵因素。

現(xiàn)在，它開(kāi)盤在即，外界對(duì)它的預(yù)測(cè)，將成為京城又一標(biāo)桿性熱盤。中建·運(yùn)河玖院能否滿足人們的期待，答案很快將揭曉。