北京二環內地王，隱現天價四合院

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北京天壇北門口，要出頂級豪宅了。

9月12日，祈年大街路4、5號地0127-0201、0202、0203、0204四個地塊，進入“用地預申請”環節，預計10月18日左右誕生買家。

它是一塊F1多功能用地，住宅占比不超過70%。

這四個塊地，二環內、位置沒得說，沿祈年大街呈南北排列，共計占地2.27公頃，規劃地上建面2.5萬平米，容積率僅1.1。

它的起拍價為19.5億元，起始樓面價為7.8萬元/平米——僅次于中海樹村項目8萬元/平米。如果按住宅部分計算，祈年大街地塊有可能成為北京的單價新地王。

按照供地文件，四個地塊整體核算建筑規模及綠地率，意味著各地塊的容積率有高有低。

祈年大街2.5萬平米的建面，是怎么構成的呢？

花姐找到了一些原始參數：

1、0201地塊：占地0.38公頃，規劃建面0.7萬平米，限高18米，容積率1.84——在四個地塊里最高；

2、0202地塊：占地0.64公頃，規劃建面0.25萬平米，限高3.3米，容積率0.39——最低；

3、0203地塊：占地0.524公頃，規劃建面0.7萬平米，限高18米，容積率1.34；

4、0204地塊：占地0.727公頃，規劃建面0.85萬平米，限高18米，容積率1.17；

從這些數字里，花姐推測，它應有住宅和商辦（或酒店）等多種產品。

一、最北地塊：非住宅產品

按照土拍文件中，規劃地上建面2.5萬平米，其中非住宅占地約30%，換算過來就是0.75萬平米左右。

而4號地北面的0201地塊，規劃建筑面積0.7萬平米左右，差不多匹配這個條件。

因此，祈年大街地塊最北面的0201地塊，應為非住宅用地，將建成寫字樓或酒店。限高18米，預計為四層樓。

之前，網傳有關它的概念版方案，也是如此排布的。

二、0202地塊：天價四合院產品

花姐認為，4號地0202地塊，將做成四合院產品。

因為土拍文件里，至少給出兩個信號：

1、建筑限高3.3米，只能蓋一層住宅，如果以規劃建面0.25計算，容積率僅為0.39，也適合建四合院；

2、土拍文件顯示，“4 號地塊院落布局應與金臺書院相呼應，避免正南正北向院落與金臺書院之間，出現大量三角形空間”。

金臺書院，又稱狀元府，始建于清康熙三十九年（1700年），現為北京市東城區金臺書院小學。坐北朝南，是一座三進四合院，建筑共計六十四間。

文件里提到“金臺書院“和“院落”，意指0202地塊將規劃四合院。

此外，土拍文件提醒，做好傳統風貌與現代風貌的銜接，不得濫用傳統元素。

這些信息預示著，0202地塊大概率要建四合院。

花姐推倒，它的四合院可能有兩種形態：

1、像金臺書院一樣，只有一座四合院，地上建面2500平米。

2、規劃多套四合院——花姐預測會建6套、每套地上建面約400平米，但它的產權證只有一個。

三、5號地：大平層或疊墅產品

祈年大街5號地在整體地塊的南面，包括0203、0204地塊，都是限高18米，容積率1.1。

花姐判斷這兩個地塊，將打造成大平層或疊墅。

0203地塊設5棟樓，最北面為5F，南面四棟為4F；0204地塊設6棟樓，都是4F。層高都在3.3米以上。

如果以每套300平米計算，預計供應50套房子。

另外，祈年大街這四塊地，有個隱形的限制條件。

“開發企業取得銷售手續后，按照商品房銷售相關政策法規規定開展新建商品房銷售工作，執行本市限購政策，審核購房人資格，銷售給符合資格的購房人，并整院售賣”。

這里的“商品房”，不只限于住宅。

而“整院售賣”，很有可能針對0201地塊和0202地塊，建成的非住產品、四合院產品，只允許整體出售。

中文，真是博大精深。