URI城市租住 | 評估與定價錯配困局：萬億國企資產價值如何激活？

在國有資產保值增值的戰略使命下，國有企業持有的大量經營性物業，構成了城市經濟的“壓艙石”。然而，這片萬億級的資產藍海，正因一個看似不起眼的環節—“租金評估”—而陷入巨大的價值損耗與效率困局。

URI研究發現，傳統評估機制與市場化靈活需求之間的結構性錯配，已非細枝末節的技術爭議，而是關乎國有資產能否在激烈的市場競爭中實現其真實價值的核心戰略問題。

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困局深探：

三大結構性矛盾撕裂價值鏈條

當前國企物業招租的痛點，并非單一環節的失效，而是一套系統性的“肌無力”癥狀。

1. 方法論之困：

靜態評估與動態市場的時空裂縫

傳統的評估方法論，在日新月異的商業地產市場中已顯疲態。市場比較法嚴重依賴過往3-6個月的歷史成交數據，在宏觀經濟與消費趨勢快速變化的今天，猶如“看著后視鏡開車”，無法精準捕捉市場的最新脈搏。收益法則受制于靜態、單一的報酬率假設，無法靈活適配新興業態的盈利模型，也無法體現分租模式下，優質主力商戶所能帶來的溢價效應與客流外溢價值。最終，一份“標準化的”評估報告，抹平了所有個體的獨特性，導致估值與真實市場價值嚴重偏離。

2. 認知之困：

合規工具與決策依據的本末倒置

更深層次的矛盾源于供需雙方的認知鴻溝。許多非地產類國企將租金評估單純視為履行“程序合規”的必要步驟，追求“48小時出報告”的速度，卻忽視了評估本應是為租金定價決策提供關鍵依據的本質。這種本末倒置，直接傳導至評估機構端。在“5000元/單”的行業低價惡性競爭下，評估方既無動力也無財力進行深度市場調研和精細化分析，最終交出的只能是一份充斥滯后數據、回避核心參數的“數字填表游戲”，其指導意義蕩然無存。

3. 制度之困：

形式化評審與低價競標的雙刃絞殺

即便評估報告完成，僵化的評審制度也構成了第二道障礙。專家評審會往往聚焦于技術路線是否“合規”，卻集體回避“為何評估價遠高于市場實際成交價30%”等實質性質詢，使評審流于形式。更致命的是采購環節的“低價陷阱”。數據顯示，某省會城市2024年評估服務采購中標價較預算平均下浮42%。如此慘烈的價格戰，必然導致服務質量的系統性坍塌，最終形成“低價中標—粗制評估—流標或賤租—資產貶值”的惡性循環，據不完全統計，這直接導致了市面上近30%的優質項目因定價不合理而流標，造成巨大的資產閑置與價值損失。

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破局路徑：

“成本中心”到“價值引擎”的三重變革

想要打破困局，必須從方法論、認知和制度三個維度進行系統性重構，將評估從一項“合規成本”轉變為資產增值的“價值引擎”。

1. 方法論革新：

解決建議一：從“一刀切”到“顆粒化”深度盡調

必須強制推行 “租賃模擬清單” 前置機制。要求委托方與評估方共同確認免租期、裝修補貼標準、分租比例、目標業態、主力店溢價等12項核心參數。評估報告應基于這些精細化參數，進行分業態、分樓層、分位置的差異化估值，真實反映資產的復合價值。這徹底改變了“一本報告打天下”的粗糙模式。

2. 機制智能化：

建議二：嵌入“動態波動系數”，打造活的價格儀表盤

評估報告不應是一錘定音的“死文件”，而應成為一套動態價格管理系統的核心。建議在評估報告中嵌入“市場波動系數表”，掛鉤官方發布的商業地產指數、周邊人流消費數據等領先指標，設定按季度或半年度自動修正基準租價的條款。這使得租金定價能緊跟市場變化，在招租周期內保持競爭力。

3. 制度性重構：

建議三：推行“價值導向”的績效競標模式

改革采購制度是治本之策。建議試點推行“基礎價+增值服務”招標模式。基礎價保障評估機構的基本成本，而更大的利潤空間則與增值服務KPI捆綁，例如：將服務費用的尾款或獎金與最終的租金去化率、資產出租速度直接掛鉤。此舉將評估機構的利益與國有企業的利益徹底對齊，激勵其提供更前瞻、更精準、更貼近市場的估值服務。

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實證與展望：

改革的成效已有數據支撐。據URI調研了解到，2024年，某央企在其華南區域的物業招租中試點上述改革，其評估周期從7天成功壓縮至3天，因定價精準、貼近市場，招租成功率大幅提升27%。這雄辯地證明，專業的、市場化的評估非但不是國有資產流動的“絆腳石”，恰恰是其實現保值增值最為高效的“戰略助推器”。

國企租金評估困局，本質是舊有管理體制與市場化運營之間的一場激烈碰撞。破局的關鍵，在于打破將評估視為單純“合規成本”的陳舊思維，通過方法論精細化、機制動態化、制度價值化的三輪驅動，重塑其作為資產價值“發現者”和“定義者” 的核心職能。這不僅是一次技術升級，更是一次深刻的資產管理理念革命，必將為盤活萬億級國企存量資產、激發實體經濟新活力注入強勁動力。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶