2025年『保值力』系列測評成果發布

9月17日，由中國房地產業協會指導、克而瑞重磅發布『保值力』系列測評成果，涵蓋2025年中國房地產保值力卓越物業企業、2025年中國房地產市場優秀保值力項目（十大TOP保值力項目、 十大高端保值力項目、十大輕奢保值力項目、十大品質保值力項目、十大物服保值力項目）等。

【報告解讀】

在房地產市場中，住宅項目的保值能力不僅依賴于地段、產品設計等“硬實力”，更與物業服務這一“軟實力”息息相關。克而瑞發布的《2024年中國房地產市場優秀保值力項目》測評成果顯示，空間成新率、服務響應及解決速度、安防系數是與項目保值力關聯度最高的三大物業服務指標。

基于前期研究成果，克而瑞物管在《2025年中國房地產市場優秀保值力項目》的測評過程中進一步優化評價體系，將原有核心指標進行系統化歸類與迭代升級：將空間成新率等歸入硬件維保體系，將服務響應及解決速度、安防系數等納入軟性服務能力，同時新增社區體驗價值作為獨立評價維度，更客觀地衡量物業服務在住宅項目保值增值中的作用。

硬件維保體系：讓社區“歷久彌新”的基石

住宅的硬件設施是其價值的物質載體，而專業的運維管理則是維持項目“空間成新率”的核心保障。2025年，克而瑞物管進一步深化對成新率的評估，將其系統細化為三大核心維度：建筑本體維護、園林景觀養護、設備運維效能，并在此基礎上構建了涵蓋23項可量化的指標，包括污漬流掛率、外墻破損率、修補痕跡匹配度、土地裸露/斑禿率、枯葉滯留率、植物健康度、電梯轎廂保養度、消防設施完好率、無感停車識別率、監控覆蓋率等，通過對這些可監測的細分指標的評估，全面、客觀地衡量硬件維保的實際成效。

• 建筑本體與園林景觀的精細養護

優秀的物業項目在業主高頻接觸的“感官核心場域”——如外立面、單元大堂及園林綠化等方面表現出色，通過系統化、標準化的養護機制，持續保持社區的整體品質與視覺美感。

在外立面檢測與維護方面，TOP保值力項目會根據干掛石材、玻璃幕墻、真石漆等不同材質的特性，制定差異化的清潔與保養周期。同時，部分領先企業借助科技手段顯著提升檢測的效率與精準度。例如，中海物業引入無人機進行外墻空鼓檢測，一棟百米高的建筑，人工檢測通常需20天，而無人機僅用2至3天即可完成，檢測精準度高達95%，同時節省約30%的成本，實現了高效、安全、經濟的運維升級。

單元大堂作為歸家動線的重要節點，其地面多采用大理石、花崗巖或漢白玉等高檔石材，物企將其養護流程精細化為清潔除塵、病變處理（如銹斑、水斑修復）、拋光打磨、結晶硬化、防護封釉等9道專業工序，養護頻次最高達每季度一次，持久維持空間的光澤度與尊貴感。

在園林景觀養護方面，領先物企已從傳統的“修剪保潔”升級為生態化、可持續的管理體系，養護動作更加精細化。例如，保利物業將園林按植物類型和生長高度劃分為5個層級，以“三邊一角”為原則，制定分級修剪標準，最大限度保留原貌。并根據生長趨勢提前預留空間，在修剪的高度、角度與頻次上精準把控，實現“因樹施策”。

部分企業引入智能灌溉系統與土壤監測技術，實現精準施肥與節水養護；對喬木定期開展支撐加固、病蟲害防治和形態修剪，灌木與地被植物則實行模塊化管理，確保景觀層次分明、輪廓清晰。

部分高端項目還打造主題花園、四季花境，并結合景觀水系的循環凈化管理，營造出步移景異、生機盎然的高品質居住環境。

例如，招商積余在主要歸家動線上精心布局多層次花境小品，形成富有韻律的景觀序列，提升歸家體驗的儀式感與視覺美感。社區整體綠化注重生態性與觀賞性結合，營造出清新宜人的居住環境。通過精細化的植物配置與空間營造，引導業主在日常通行中自然感受環境變化，增強對社區景觀的感知與認同。

這些舉措不僅提升了綠化的觀賞性與生態價值，更增強了業主的歸屬感與幸福感，使園林真正成為社區的“綠色資產”。

• 關鍵設備的長效保障

保值項目不僅注重“面子”上的美觀整潔，更重視“里子”的安全穩定。針對電梯、水泵、配電系統、消防設施等關鍵設備，建立覆蓋全生命周期的維保機制，確保設施長期高效運行。

對電梯等高頻使用設備，配置駐場維保人員，實現“小修不過夜、大修有預案”的快速響應，大幅提升故障處理效率。同時，依托物聯網傳感器與智慧管理平臺，對設備運行狀態進行實時監測，及時發現異常數據并預警潛在風險，推動維保模式從“被動維修”向“主動預防”轉變。

這一前瞻性的管理體系，不僅有效延長了設備使用壽命，減少了突發故障帶來的安全隱患與生活不便，更從根本上保障了社區運行的可靠性與居住品質的持續性，為住宅項目的長期使用價值與資產穩定性提供了堅實支撐。

軟性服務能力：提升居住體驗的“加速器”

軟性服務能力是物業服務品質的核心體現，直接關系到業主的日常體驗、安全感與滿意度。在2025年保值力評估中，克而瑞物管將“服務響應及解決速度”與“安防系數”整合納入軟性服務能力，形成更系統、全面的評價維度，并細化為17項可量化的關鍵指標。

這些指標包括報修/糾紛響應時間、閉環解決率、返修率、回訪覆蓋率、業主滿意度等服務響應與閉環管理指標，精準衡量服務的及時性、專業性與完成質量；同時納入外來人員攔截率、無繩遛狗發生率、高空拋物發生率、盜竊事件發生率、快遞遺失率等安全保障類指標，全面評估社區在人員管控、秩序維護和風險防范方面的執行成效。

• 高效響應與閉環解決

在服務流程上，保值項目從響應、解決到回訪，每個環節都遠超常規項目。從接收需求到派單響應，控制在5分鐘內；緊急事件1小時內解決，非緊急事件1天內完成；問題解決后3天內完成100%回訪。這種高效、閉環的服務流程，極大提升了業主的信任感和安全感。

• 全方位的安全防護體系

優秀的保值項目構建了“基礎+超常規”的立體化安防網絡，全面保障社區安全。通過人臉識別門禁、APP訪客預約、可視化對講等智慧化手段，實現外來人員100%管控，杜絕陌生人隨意進出。例如，招商積余運用智慧巡檢機器人“招小巡”進行自動巡邏，并結合AI監控預警系統，實時識別異常行為，提升響應速度與防控精度。

同時，多家領先物企已部署高空拋物智能監測系統，實現單元樓棟“無死角、全覆蓋”監控，精準定位拋物源頭，有效遏制安全隱患。部分項目還配備AED急救設備，并組織服務人員全員接受專業培訓，確保100%掌握CPR心肺復蘇技能，顯著提升突發事件的應急處置能力，為業主生命安全提供堅實可靠的專業保障。

社區體驗價值：構建有歸屬感的“情感家園”

除了硬件維保與軟性服務，社區體驗價值正成為影響住宅保值的關鍵因素。2025年，克而瑞物管在保值力評估中新增“社區體驗價值”維度，聚焦服務溫度與社區活力，引入服務溫度感知、社群運營能力和精神文明溢價三大指標，并細化為13項可量化標準，全面衡量物業服務帶來的情感認同與生活品質。

• 服務溫度的感知

服務的溫度體現在細節與態度中。通過服務態度好評率、投訴推諉率、老年業主專屬服務覆蓋率、個性化關懷響應率等指標，評估物業人員是否具備主動服務意識和人文關懷。例如，為長者提供代掛號、上門維修、節日慰問等專屬服務，或在業主生日、喬遷時送上定制祝福，這些細微之舉顯著提升業主的情感認同，讓服務從“完成任務”升華為“傳遞溫暖”。

• 社區文化營造與精神文明建設

優秀的社區不僅是居住空間，更是有歸屬感的生活共同體。通過年度活動頻次、業主參與率、鄰里好評率、推薦率、老帶新轉化率、垃圾分類達標率等指標，衡量物業在組織社群活動、促進鄰里互動方面的成效。高端項目常舉辦鄰里節、親子市集、節慶晚會、興趣社團等活動，打造“熟人社區”，增強業主之間的連接與信任。例如，融創服務將其“I Sunny”社群升級為“I Sunny 2.0社區營造”計劃，聚焦空間共建、活動共營、情感共融，進一步深化社區互動，致力于打造更具溫度與凝聚力的高品質居住環境。

同時，部分企業通過文明公約宣傳、垃圾分類引導、無繩遛狗勸導等柔性管理方式，潛移默化培育和諧、有序、有禮的社區文化，推動鄰里關系從“物理鄰近”走向“精神共鳴”，提升居住的尊嚴感與幸福感。例如，華潤萬象生活在部分項目中引入智能封閉式垃圾分類屋，集自動感應、滿溢報警、除臭殺菌等功能于一體，不僅為業主提供整潔、便捷、無異味的投放環境，更通過科技賦能引導居民踐行綠色生活方式，將環保理念融入日常，實現環境品質與文明素養的雙重提升。

社區體驗價值的提升，使物業服務從“功能執行者”轉變為“生活營造者”，不僅增強了業主的滿意度與忠誠度，更通過口碑傳播和老帶新轉化，直接助力項目實現長期保值與品牌溢價。

小結

住宅的保值并非一蹴而就，而是長期精細化管理的結果。從硬件維保的“硬功夫”，到服務響應的“軟實力”，再到社區體驗的“情感價值”，物業服務貫穿于項目生命周期的每一個環節。選擇一個擁有卓越服務體系的物業，就是為住宅資產選擇了一個可靠的“隱形守護者”，讓家的價值在歲月流轉中歷久彌新。

- The end -

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