剛剛！園區(qū)核心二手房數(shù)據(jù)曝光！蘇州買房真相來(lái)了...

8月底，蘇州限售松綁炸場(chǎng)！短短2小時(shí)二手房掛牌量飆增2000+套。

新政首周，林某某苑兩套123㎡房源，直接以535萬(wàn)、606萬(wàn)甩賣——單價(jià)低至4.3 萬(wàn)/㎡、4.2萬(wàn)/㎡，幾乎連發(fā)票價(jià)都沒守住。

打開某殼 APP，投資客、業(yè)主卷成麻花：想出貨？先降價(jià)！

有人急著變現(xiàn)跑路，有人盯著機(jī)會(huì)撿漏。有中介透露：現(xiàn)在園區(qū)次新房正跟新房 “搶客”，不少人停了新房看房，轉(zhuǎn)頭在二級(jí)市場(chǎng)淘筍。

園區(qū)次新真比新房香？是，但僅限180㎡內(nèi)。

過(guò)了這條分水嶺，真打不過(guò)新房。

因?yàn)閳@區(qū)大戶型，是有獨(dú)立行情的。

而且套均面積越大，越穩(wěn)，甚至還能溢價(jià)。

01

成交、掛牌供需數(shù)據(jù)曝光

核心區(qū)大戶型，依舊贏面很大

園區(qū)最新買房邏輯：買大、買優(yōu)

樓市，萬(wàn)萬(wàn)不能聽風(fēng)就是雨。

其實(shí)園區(qū)的大戶型和小面積，行情天差地別。而且這種感覺不是空穴來(lái)風(fēng)，是有實(shí)打?qū)崝?shù)據(jù)支撐的。

①成交數(shù)據(jù)：園區(qū)次新大戶型成交單價(jià)＞小戶型。

某殼數(shù)據(jù)有延遲，目前可以查到的次新房成交數(shù)據(jù)如下。

林某苑的兩套小戶型成交，雖然受到了樓層和樓棟影響，但也可以看出，相較之下園區(qū)還是大戶型的成交單價(jià)更高，甚至還跑贏了大部分理財(cái)。

②掛牌數(shù)據(jù)：套均面積越大，小區(qū)房?jī)r(jià)越貴。

接下來(lái)，我們統(tǒng)計(jì)了園區(qū)各個(gè)次新小區(qū)各個(gè)戶型的“最低掛牌價(jià)”作為參考，從中也能窺見業(yè)主的心態(tài)和趨勢(shì)。

結(jié)果一目了然——

①同品質(zhì)、同地段下， 同一個(gè)小區(qū)大戶型比小戶型單價(jià)高。

②同板塊下，大小戶型混搭的小區(qū)，整體價(jià)格會(huì)被小面積拉低；反之，套均面積越大的小區(qū)，均價(jià)越高。比如旺墩路三兄弟，上*琚和縵*就是典型的“大套均”，和園區(qū)其他次新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)2-3w左右的“斷層”。

甚至，這幾個(gè)“全系大面積”的高端盤，迄今價(jià)格比園區(qū)奧體、湖東、月亮灣很多新盤價(jià)格更貴。舉個(gè)例子，同樣是全系大面積，同樣是核心區(qū)，紫金·翡麗甲第6字頭的備案價(jià)，跟縵*和上*琚比依然有1-2萬(wàn)/㎡的倒掛價(jià)差。

是的，園區(qū)的僅存的“價(jià)差紅利”，竟然藏在大面積里~

③那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？

兩個(gè)方面。

第一：高品質(zhì)大戶型，少。

首先要明確一個(gè)點(diǎn)：園區(qū)核心，是蘇州最高含金量的改善板塊，這里最值錢、保值、具有流通性的，一定是“最頂上”的那些房子。這個(gè)“頂”，也可以粗暴理解為最少的。

來(lái)看下目前園區(qū)二手房的整體面積分布——

我們從以上數(shù)據(jù)可以看出，園區(qū)二手房的主力面積區(qū)間是90-140㎡，接近1.5w套。而190㎡以上的戶型還不足3000套，占比不足7%。再刨去一些房齡老舊的，地段不夠核心的，還剩多少？誰(shuí)過(guò)剩，誰(shuí)稀缺，一目了然。

如今園區(qū)的購(gòu)買力幾乎都是“賣一買一”的置換。

當(dāng)他們賣出的量＞想買的量，再加上小戶型投資客的出逃拋售，就會(huì)出現(xiàn)下游價(jià)格踩踏，上游價(jià)格鎖在高位的情況。

第二：套均面積越大的小區(qū)，圈層越牛x，業(yè)主越會(huì)護(hù)盤。

高端小區(qū)業(yè)主普遍具備更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和資源整合能力，這類人會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)有一定“護(hù)盤”意識(shí)和大局觀，利益高度綁定房?jī)r(jià)穩(wěn)定性。

小面積則因?yàn)榱鲃?dòng)性強(qiáng)，往往成為市場(chǎng)調(diào)整的“急先鋒”，在高壓之下更容易砸盤， 價(jià)格未來(lái)一定是向下卷，一手比一手低，連帶著小區(qū)房?jī)r(jià)一起崩。

成交、掛牌、供需數(shù)據(jù)，同時(shí)指向一個(gè)點(diǎn)：

在園區(qū)買房，買新不買舊，買大不買小，能力范圍之內(nèi)還是要往上夠一夠。尤其在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境對(duì)純改善、高段位買房人而言， 核心地段的大套均面積樓盤+新房資產(chǎn)仍是優(yōu)選。

比如紫金·翡麗甲第，約190-270㎡的全系大面積，不僅圈層封神，還是高得房率的洋房產(chǎn)品，起步約190㎡的戶型套內(nèi)空間能抵大高層的220㎡，比二手房大平層更具質(zhì)價(jià)比。

重點(diǎn)是，產(chǎn)品力領(lǐng)先了好幾個(gè)Level。

02

這才是超級(jí)贏家！

集齊各類天花板級(jí)產(chǎn)品力

只有紫金·翡麗甲第，把“產(chǎn)品最強(qiáng)”刻進(jìn)基因

在產(chǎn)品層面，紫金·翡麗甲第以突破性的產(chǎn)品力打破了沉悶，面市一年多，依舊站穩(wěn)蘇州產(chǎn)品力TOP1，幾乎重塑了蘇州“頂豪”標(biāo)準(zhǔn)，也是蘇州樓市有史以來(lái)最強(qiáng)的產(chǎn)品力，打得同行毫無(wú)招架之力。

這一年多時(shí)間，核心區(qū)很多業(yè)主出售二手房，置換到紫金·翡麗甲第，在產(chǎn)品力層面，有很重要的雙重原因：

第一，純粹低密業(yè)態(tài)，優(yōu)勢(shì)極其明顯。

全盤容積率約1.5，戶戶皆為低密洋房大平層，是目前蘇州所有在售純洋房產(chǎn)品中最低密的，碾壓一眾高低配偽豪宅。建筑層高全部約3.15米（首層約3.6米），所有戶型約85%得房率，每一個(gè)都是蘇州極高標(biāo)準(zhǔn)。

要知道，業(yè)內(nèi)早有預(yù)判：“未來(lái)大高層的沖擊只會(huì)更大。”高層住宅的天然缺陷——密度高、公共空間擁擠、維護(hù)成本攀升，在居住需求升級(jí)的當(dāng)下，會(huì)越來(lái)越難匹配改善客群。

反而是甲第這類“低密高品質(zhì)”產(chǎn)品，像穿了件“抗周期鎧甲”——

密度低意味著圈層高，篩選了更精英、高階的業(yè)主；

品質(zhì)硬意味著折舊慢，十年后社區(qū)面貌依然能打。

所以很多原本在看園區(qū)核心區(qū)次新房的業(yè)主，都將目光轉(zhuǎn)向甲第新房，用他們的話來(lái)說(shuō)——“買甲第的洋房，不僅核心地段沒有妥協(xié)，還給未來(lái)十年的生活買了份‘品質(zhì)保險(xiǎn)’”。

第二，集齊各類產(chǎn)品力天花板，穩(wěn)坐蘇州豪宅TOP1。

紫金·翡麗甲第留給市場(chǎng)近1年時(shí)間，一批新盤舉著"對(duì)標(biāo)甲第"的旗號(hào)，用“概念豪宅”套路收割智商稅；一批次新房陸續(xù)交付，但品質(zhì)呈現(xiàn)多不盡如意。

相比之下，甲第首創(chuàng)“1座重奢會(huì)所，9大鼎奢洋房”10大鼎級(jí)立體產(chǎn)品力價(jià)值體系，全方位復(fù)刻了一座半島酒店，每一點(diǎn)都拉到頂格，至今無(wú)一項(xiàng)目能夠超越，已經(jīng)成為全國(guó)各地房企學(xué)習(xí)與追趕的對(duì)象。

從面積、顏值、功能、造價(jià)，均位列TOP1的會(huì)所；到蘇州首個(gè)環(huán)島落客式車馬院，再到對(duì)標(biāo)上海30w+豪宅的精裝標(biāo)準(zhǔn)，以及細(xì)節(jié)處17種珍稀奢石……

這種超乎想象的成本投入、超前的純粹改善思維，都很難再有一個(gè)項(xiàng)目能夠做到。這個(gè)項(xiàng)目，也讓所有人都看到了甲第在全國(guó)攢“高端局”的超前野心和能力。

更震撼的是，面市一周年，甲第依然堅(jiān)持一步一步公開超萬(wàn)方實(shí)景，從大門，到會(huì)所，到立面，到園林，到地庫(kù)，每一個(gè)產(chǎn)品力相輔相成，引領(lǐng)未來(lái)改善人居。

比如，超1500㎡景觀面積兒童示范區(qū)&積木探險(xiǎn)空間提前公開實(shí)景，室內(nèi)外功能區(qū)自然流轉(zhuǎn)，搭出座層次分明、玩趣橫生的藝術(shù)迷宮樂園。

再加上，全盤8大主題、19個(gè)架空層空間，內(nèi)部功能豐富，涵蓋室內(nèi)高爾夫、輕運(yùn)空間和蘇州首個(gè)樂高主題益智空間、花藝/制香/咖啡主題空間、臺(tái)球桌游活動(dòng)區(qū)、社區(qū)圖書館、共創(chuàng)學(xué)堂等，不斷為高凈值業(yè)主拓寬生活的維度與邊際。

比如，6星重奢地庫(kù)，借鑒半島酒店設(shè)計(jì)，坡道入口高約6.3米鎏金格紋重頂垂落，福鼎黑馬蹄石地面泛著溫潤(rùn)光，尼克石墻面襯著隨動(dòng)燈帶，歸家第一步便是星級(jí)酒店氛圍。

藝術(shù)玄關(guān)立著翡翠流韻雕塑，迎候從容。主行車道水磨石打磨得锃亮，尼克石包柱顯功底。每一寸用材都挑剔，每處細(xì)節(jié)都見功，這才配得上頂豪的歸家儀式。

比如，建面約190㎡戶型，標(biāo)配儲(chǔ)物間、家政間、晾曬間、半獨(dú)立電梯間，全部客廳、景觀陽(yáng)臺(tái)一體化，實(shí)現(xiàn)空間百變；主衛(wèi)還原半島酒店標(biāo)準(zhǔn)，涵蓋智能馬桶+雙臺(tái)盆+獨(dú)立浴缸+奢華淋浴等，全套頂級(jí)配置。

裝標(biāo)不僅配置嘉格納、勞芬等22件套歐洲原裝進(jìn)口的國(guó)際頂奢品牌、打磨 超33項(xiàng)人性化細(xì)節(jié)（21項(xiàng)甲第首創(chuàng)），這在整個(gè)蘇州大市都是首例，而且在單個(gè)選型上，幾乎 都是市面上的頂配。

比如全市唯一室內(nèi)外公區(qū)地面大面石材通鋪+首個(gè)室內(nèi)公區(qū)過(guò)道墻面木飾面交付；選用暗裝花灑、天鵝頸臺(tái)盆龍頭； 首次運(yùn) 用玉石隱藏門鎖……每 個(gè) 成本都是園區(qū)搖號(hào)盤的2~3倍。

總而言之，在產(chǎn)品這個(gè)領(lǐng)域，紫金·翡麗甲第不做取舍，要做，就把產(chǎn)品全部拉到極致，各個(gè)層面都前無(wú)古人，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都是洋房的終極形態(tài)。

這也是甲第自面市以來(lái)就一路熱銷，多次橫掃蘇州大市非墅類千萬(wàn)級(jí)市場(chǎng)銷售套數(shù)、面積、金額「三冠王」的重要原因。（數(shù)據(jù)來(lái)源克而瑞）

當(dāng)買房邏輯從“有房住”到“住得好”到“住的久”，真正終極改善時(shí)代之下，好地段、低密度、高品質(zhì)、大戶型才是致勝砝碼。

而甲第的洋房，恰恰踩中了所有基因：

超級(jí)豪宅的核心價(jià)值在于稀缺性，在于地段+產(chǎn)品+品牌+圈層的綜合優(yōu)勢(shì)，少了哪一個(gè)都不成。

蘇州樓市的購(gòu)買力并沒有消退，只是對(duì)于眾多對(duì)手們而言，確實(shí)贏不過(guò)紫金·翡麗甲第——必須既要地段好，又要房子好，還要能象征身份，還要圈層強(qiáng)，這才是當(dāng)下超級(jí)豪宅的置換邏輯。

在園區(qū)，甲第這樣的絕版項(xiàng)目，是絕對(duì)的資產(chǎn)護(hù)城河，碾壓目前一批次新房+新房，絕對(duì)值得持有。

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