月度市場(chǎng) | 重慶新房供需兩旺、二手房陷入價(jià)格博弈

市場(chǎng)總結(jié)：9月底各項(xiàng)目積極備貨，供應(yīng)放量帶動(dòng)成交面積環(huán)比同步上漲；二手房新增掛牌環(huán)比上漲但同比下降40%，成交量下降，買賣雙方均呈觀望態(tài)勢(shì)；年度二手房規(guī)模持續(xù)碾壓新房，四代宅產(chǎn)品成交同比增長(zhǎng)，韌性更強(qiáng)。

9月重慶市場(chǎng)

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供需上漲，剛性產(chǎn)品為供需核心，四代宅“剛需化”

供應(yīng)28.01萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲25%；中誠(chéng)兩江印改規(guī)剛需四代宅、華僑城熙宸推出剛改四代宅；

成交37.48萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲29%；核心區(qū)項(xiàng)目憑借地段和產(chǎn)品力持續(xù)熱銷，近郊項(xiàng)目持續(xù)降價(jià)走量，搶市場(chǎng)份額。

二手賣家漲價(jià)掛牌試探市場(chǎng)，買家持續(xù)觀望，壓價(jià)成交

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二手房新增掛牌量環(huán)比回調(diào)4%，達(dá)8872套；城市頂級(jí)板塊的次新房放量，掛牌量環(huán)比漲231%，將與新房直接競(jìng)爭(zhēng)搶市場(chǎng)；

二手成交量81萬(wàn)方，環(huán)比下降14%；均價(jià)9552元/㎡，環(huán)比降10%，買家觀望主導(dǎo)下，價(jià)格讓步成為成交前提 。

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土地市場(chǎng)兩級(jí)分化，民企拿地增儲(chǔ)，國(guó)企退地化債

9月成交3宗涉宅地，合計(jì)出讓可建體量40.62萬(wàn)方；其中南坪地塊由海成溢價(jià)9.79%競(jìng)得，企業(yè)增儲(chǔ)5萬(wàn)方；

重慶中心城區(qū)新增6宗，合計(jì)30.86億元政府專項(xiàng)債擬回購(gòu)?fù)恋兀恋厥褂脵?quán)人均為地方國(guó)企。

新房

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市場(chǎng)供需均聚焦剛需、剛改，在線下房交會(huì)加持下，以價(jià)換量，均價(jià)下降2%

供應(yīng)：總供應(yīng)28.01萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲25%，80-100㎡的普通功能性剛需產(chǎn)品是供應(yīng)主力；中誠(chéng)兩江印產(chǎn)品改規(guī)，打造小面積四代宅產(chǎn)品入市，與市場(chǎng)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；

成交：總成交37.48萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲29%，線下房交會(huì)疊加國(guó)慶節(jié)前預(yù)熱，各房企釋放折扣拉動(dòng)成交；剛需仍是市場(chǎng)主力，120-144㎡入門級(jí)改善市占率上漲。

四代宅產(chǎn)品拿證速度放緩，去化節(jié)奏加快；龍湖御湖境、華僑城熙宸“即拿即售”，海成云湖郡去化上月拿證庫(kù)存。

案場(chǎng)訪交

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推盤量迎來(lái)年內(nèi)小峰值，四代宅開(kāi)盤加推結(jié)構(gòu)性拉升整體供應(yīng)，稀缺資源與產(chǎn)品力撬動(dòng)熱銷

開(kāi)盤加推項(xiàng)目5個(gè)，共推出5.73萬(wàn)方，環(huán)比上漲77%，推案量迎來(lái)年內(nèi)小峰值；

華僑城熙宸首開(kāi)，項(xiàng)目位于沙坪壩中心板塊，憑借板塊長(zhǎng)期斷供所形成的需求積累，推出105-119㎡剛改型四代宅產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“入市即熱銷”。

新房項(xiàng)目成交

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多項(xiàng)目持續(xù)“降價(jià)走量”策略，核心區(qū)項(xiàng)目憑借地段和產(chǎn)品力持續(xù)熱銷

二手房

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掛牌量?jī)r(jià)齊升，但成交受買家價(jià)格預(yù)期低影響，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺但轉(zhuǎn)化受阻現(xiàn)象

帶看量、掛牌量上漲，帶看量環(huán)比上漲4%，新增掛牌8872套，環(huán)比上漲4%；C和U類板塊為掛牌主力，T類板塊房源掛牌量顯著增長(zhǎng)，主要受恒大御龍?zhí)旆濉⒙?lián)發(fā)觀音橋、香港置地啟元等觀音橋板塊次新房集中掛牌拉動(dòng)，新增掛牌量上漲231%；

TOP3次新改善大盤拋售積極性有所下滑，掛牌價(jià)漲多跌少，套均價(jià)基本穩(wěn)漲，核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值力穩(wěn)固，長(zhǎng)嘉匯、金輝融僑半島套均價(jià)漲幅分別高至18%、52%；

成交端呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊降態(tài)勢(shì)，成交81.44萬(wàn)方，環(huán)比下降14%；均價(jià)9552元/㎡，環(huán)比下降10%。

土地市場(chǎng)

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9月成交3宗涉宅地，本土民企溢價(jià)拿地，聚焦核心、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；政府積極運(yùn)用“專項(xiàng)債”工具推進(jìn)城投化債，涵蓋核心區(qū)存量盤活和近郊遠(yuǎn)郊風(fēng)險(xiǎn)出清。

成交3宗含宅用地，分別位于城市核心區(qū)南坪板塊、近郊板塊蔡家、鴛鴦。其中南坪地塊吸引海成、昕暉兩家本土房企爭(zhēng)奪，最終海成溢價(jià)9.79%獲取，本土民企深耕信心仍足。

重慶中心城區(qū)新增6宗合計(jì)30.86億元政府專項(xiàng)債擬回購(gòu)?fù)恋兀恋厥褂脵?quán)人均為城投公司，地塊分別位于核心區(qū)渝中半島、九龍半島，近郊板塊蔡家、中央公園、遠(yuǎn)郊板塊西彭。

值得關(guān)注的是，蔡家板塊既有兩宗重慶城投土地回購(gòu)披露，又有一宗宅地由區(qū)政府公司摘得，板塊內(nèi)投資企業(yè)轉(zhuǎn)變，城投逐步退出，區(qū)政府接盤。

下月預(yù)判

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新房9月大量項(xiàng)目首開(kāi)/加推，預(yù)計(jì)10月供應(yīng)回落，但受雙節(jié)帶動(dòng)，成交規(guī)模提升；預(yù)計(jì)首開(kāi)項(xiàng)目為城市核心區(qū)高端改善四代宅產(chǎn)品，去化率預(yù)計(jì)超過(guò)70%；二手房掛牌、帶看量、成交預(yù)計(jì)將迎來(lái)回升。

• 土地：10月宅地成交量環(huán)比將下降，預(yù)計(jì)均為底價(jià)成交

核心區(qū)沙坪壩鳳天路宅地為定向地，預(yù)計(jì)將底價(jià)成交

• 新房： 10月加推項(xiàng)目遞減，供應(yīng)環(huán)比回落，但受雙節(jié)成交帶動(dòng)，預(yù)計(jì)成交規(guī)模提升

預(yù)計(jì)供應(yīng)規(guī)模下降25%（23萬(wàn)方），成交規(guī)模預(yù)計(jì)上漲7%（38萬(wàn)方）

• 二手房：10月二手房市場(chǎng)受高溫結(jié)束和雙節(jié)影響，掛牌帶看成交齊漲，市場(chǎng)以剛需客戶為主
  

預(yù)計(jì)新增掛牌量小幅回升（9400套），帶看量預(yù)計(jì)微漲（10500組），成交量預(yù)計(jì)上漲11%（90萬(wàn)方）

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