“后地產(chǎn)時代”：畫像解析折射購房新風(fēng)向？

當(dāng)下房地產(chǎn)的形勢無需多言，但凡事不能一概而論，瞬息萬變的市場仍藏著機(jī)會，不乏機(jī)警的“逆行者”。

9月18日，天地源在絲路軟件城板塊以20.15億元，拿下125.38畝住宅用地，樓面價10481元/m2，緊接著第二天就發(fā)布“云和錦上”項(xiàng)目名，顯然有備而來。

借此契機(jī)，我們留意到了天地源在同板塊開發(fā)的高新宸樾項(xiàng)目的熱銷表現(xiàn)，頗受市場追捧。

01

占比超8成：自住是主流

打量觀望的購房者與謹(jǐn)慎思忖的開發(fā)商，構(gòu)成了眼下地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特風(fēng)景。但這一局面在高新宸樾項(xiàng)目并未顯現(xiàn)，且反市場而行之。

經(jīng)了解，高新宸樾9月單月以1.7億元銷售業(yè)績繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢，在金融棒棒糖看來，“不愁無賣處”的市場真實(shí)表現(xiàn)，也是其在臨近區(qū)域繼續(xù)出手拿地開建“云和錦上”的底氣之一，形成了正循環(huán)。

究其深層次原因，一份“客戶描摹畫像”給出了答案。“我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，這個項(xiàng)目自住率超8成”，相關(guān)負(fù)責(zé)人拿著“畫像”告訴金融棒棒糖。

不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)回歸“自住邏輯”的共識越來越清晰，這也就意味著真正的“好房子”才能在嚴(yán)苛的選擇比對中殺出重圍，畢竟大家都在用真金白銀，換取接下來幾十年的人生舒適空間，容不得絲毫馬虎。

不經(jīng)意間，“自住”這一購房新風(fēng)向被悄然折射。

強(qiáng)產(chǎn)品力是吸引購房者買單的關(guān)鍵，天地源深諳這一點(diǎn)，花費(fèi)一番心思地打磨在項(xiàng)目初期和細(xì)節(jié)中充分體現(xiàn)。

初始拿地就一定選好地段，項(xiàng)目基本信息顯示，位于科技七路與化龍一路十字東北角的高新宸樾，教育、醫(yī)療、交通和商超資源等不必贅述，距離軟件新城直線距離4公里，這也使得從事“IT行業(yè)”的購房者成為主流群體之一，也不乏金融等行業(yè)從業(yè)者。追求居住品質(zhì)的“高收入”群體紛紛投下了贊成票，稀缺的地段是絕對吸引力之一。

“畫像”數(shù)據(jù)也顯示，在客戶成交認(rèn)可點(diǎn)上，地段因素排名第1。

與此同時，該項(xiàng)目主力200m2左右系列的戶型安排，切中改善群體的核心需求，尤其完全滿足3口甚至以上數(shù)量的家庭，這也是天地源憑借高敏銳度對西安從“剛需到改善”的市場風(fēng)向的清晰感知。

而能支撐敏銳市場嗅覺轉(zhuǎn)化為真，得用產(chǎn)品力說話。200m2左右戶型的兌現(xiàn)，是以百畝大盤為基的力挺，也是該項(xiàng)目能在高新區(qū)實(shí)現(xiàn)超百米樓間距和36.15%綠地率的重要前提。

“當(dāng)時拿地時，百畝的面積很少見，尤其在高新區(qū)腹地”。

02

差異化打法：深耕高新

能穿越新一輪周期的房地產(chǎn)品牌，且在行業(yè)長遠(yuǎn)保有立足之地，獨(dú)特的差異化“打法”很重要。在金融棒棒糖看來，“深耕區(qū)域”這一路徑就是天地源的差異化打法，也是貫穿公司發(fā)展的重要主線。

在這一主線下，楓林綠洲是地產(chǎn)爆發(fā)前夜的試水，丹軒坊是鼎盛期的代表，高新宸樾是轉(zhuǎn)型期的縮影，而即將拉開序幕的云和錦上則是“后地產(chǎn)時代”的強(qiáng)化。繼續(xù)在西安高新區(qū)拿地，堅守“深耕區(qū)域”的打法，釋放出天地源在地產(chǎn)下行困頓期“守即是攻”的靈活策略。

作為本土財經(jīng)觀察者，金融棒棒糖認(rèn)為，天地源的打法，與國家對中小金融機(jī)構(gòu)的定位，即立足當(dāng)?shù)亻_展特色化經(jīng)營的引導(dǎo)策略如出一轍。

對于地產(chǎn)公司而言亦是如此，在當(dāng)前同質(zhì)化內(nèi)卷的環(huán)境下“攤子”鋪的越大，其潛藏風(fēng)險就積累的越多，而扎根西安高新區(qū)的天地源，一直在“立足當(dāng)?shù)亍鄙罡麉^(qū)域，基本盤非常穩(wěn)固，有著最大的“安全墊”。

目前看來，這一策略已經(jīng)奏效。

據(jù)高新宸樾“畫像”數(shù)據(jù)顯示，“復(fù)購+圈層推薦”就超4成，這著實(shí)讓我們有些驚訝，意想不到的是像房子這樣的大類資產(chǎn)，也與“復(fù)購”一詞密切掛鉤，此前，金融棒棒糖對該詞的關(guān)聯(lián)想象，僅停留在高頻低價購買的日常消費(fèi)品中。

天地源經(jīng)過多年深耕的品牌號召力在西安高新區(qū)可見一斑。“好多都是我們原來的老業(yè)主，基本以高新區(qū)為主，占比接近60%”。

據(jù)天地源2025年半年報披露，高新宸樾1-6月業(yè)績位居西安商品住宅項(xiàng)目第10 位。

“喜人業(yè)績背后，除了品牌口碑外，還有我們對‘好房子’的積極踐行，復(fù)購的客戶用于自住就很能說明問題”，相關(guān)負(fù)責(zé)人說到。

金融棒棒糖看到天地源年報中的明確表述：緊扣“好房子”“綠色、低碳、智能、安全”核心要素，“好房子”設(shè)計、成本、工程實(shí)踐指引，進(jìn)一步提升設(shè)計、成本及品控水平。

03

背靠集團(tuán)：轉(zhuǎn)型好樣本

作為陜西唯一上市房企，借著高新宸樾項(xiàng)目在區(qū)域的熱銷表現(xiàn)，我們自然繞不開對天地源的觀察。因?yàn)閺哪撤N意義上講，其先進(jìn)動作就是許多地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的參考樣本，尤其是當(dāng)前地產(chǎn)環(huán)境下，示范意義更顯可貴。

一是穩(wěn)住基本盤。前文也提到，無論是熱銷的高新宸樾，還是繼續(xù)在附近拿地打造“云和錦上”項(xiàng)目，都是積極穩(wěn)住基本盤的操作體現(xiàn)，在具備優(yōu)勢的深耕區(qū)域持續(xù)強(qiáng)化比較優(yōu)勢，不斷叫響口碑。

二是推進(jìn)創(chuàng)新，對資產(chǎn)進(jìn)行盤活。我們重點(diǎn)關(guān)注這一打法。在這里天地源選擇了以長租公寓資源為抓手，且成效顯著。

據(jù)悉，這一市場以天地源布局的成渝等城市群為代表，空間潛力巨大，2025年長租公寓市場規(guī)模有望突破3萬億元大關(guān)，僅在金融棒棒糖對本土的觀察中，已有多家入局者。（詳見《》）與此同時，還可為公司后續(xù)公募reits開辟新渠道。（詳見《》）

還有一項(xiàng)值得提及的是，公司實(shí)現(xiàn)解除受限資金約23.34億元，融資資金到賬18.91億元，應(yīng)收款項(xiàng)盤活 9,745 萬元，有效保障資金安全。

系列轉(zhuǎn)型奏效背后，帶來的直觀變化是財務(wù)表現(xiàn)向好。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，公司營收24.61億元，同比增長20.69%。

當(dāng)然在此期間，我們也注意到公司與高新金控聯(lián)手，開辟新質(zhì)生產(chǎn)力賽道，對此會保持密切關(guān)注。