9月月報 | 四代宅成交上漲48%，帶動金九供銷雙漲

月報導讀

政策-持續寬松

發改委：已上市基礎設施REITs可新購入同類或關聯行業項目；

地方： 公積金優化、存量地盤活、好房子標準發布 ；

重慶：閑置土地回購加速，城市更新持續推進 ；

行業-調整、修復

市場階段：核心城市住房需求回暖，重慶規模上漲；

成交結構：新房、二手房占比三七開，四代宅份額增長；

新房-量漲、價跌

供求：傳統“金九”，供銷量齊漲，秋交會放專屬折扣；

住宅市場供應28.01萬方，成交37.94萬方，成交均價13470元/㎡ ；

開盤：四代住宅主張推盤表現，認購率下滑仍居高位；

住宅推盤量共計5.73萬方，去化率58%，環比下滑仍處較高水平；

企業-強者恒強、競爭白熱

排名：龍湖、香港置地分別第一第二，頭部競爭膠著

TOP房企集中度上升至48%， 企業以品牌影響力及產品力搶客

存量：存量低位，但去化放緩，去化周期仍長

華潤、香港置地、龍湖等存量去化周期均在2年左右，有增儲需求

營銷：秋交會促市場活力，商業新開提升周邊住宅價值

秋交會促進市場活力釋放，多個商業項目新開提升區域生活便捷度和住宅價值

01市場變化

【成交端】2025年全國重點城市中，核心城市住房需求回暖，重慶一二手房成交1288萬方，新房、二手房占比三七開，四代宅份額增長；

從典型城市一二手房成交面積橫向對比來看，絕大多數城市新房+二手房成交規模呈同比上漲態勢，深圳漲幅高達23%，成都住房需求領先其他城市；重慶一二手房成交1288萬方，同比上漲11% ；

從新房市場周均供求數據來看，9月供銷規模超全年累計周均水平，市場熱度有所增長；

成交端：9月新房、二手房成交份額三七開，四代住宅成交占比4%，較全年超1個百分點，二手房成交占比下滑。

【產品端】四代宅產品市占率穩定上漲，受典型項目影響，套均面積及均價均有所提升

9月住宅市場持續回緩，新房住宅市場整體成交上漲26%，四代宅產品受熱銷項目加推和新項目入市影響，成交環比上漲48%，市占增長1%；

普宅產品與四代宅產品套均面積有所回升，但均價差距明顯，普宅產品均價結構性下降5%，而四代宅產品受新入市和加推項目，均位于核心或熱點板塊，且多為改善產品，拉動套均面積增加10㎡，均價上漲4%。

02商品房市場

【供求】市場有所回暖，國慶前一周項目集中取證，供應大幅上漲，成交量漲價穩

【存量】狹義存量約1678萬方，存量得到有效控制，但去化周期拉長

【分區表現】渝北區多板塊項目支撐成交量持續領跑，巴南區典型項目集中備案拉動區域成交上漲至第二

【板塊表現】新牌坊依賴單項目集中備案成交環比上漲超過2000%登頂第一，李家沱、華巖等板塊依賴商辦項目集中備案暫時上榜

03商品住宅市場

【供求】商品房住宅市場供銷量上漲，市場熱度回升，房企加大供應，秋交會期間釋放專屬促銷折扣，拉動成交，整體房價下滑

【存量】住宅市場廣義存量4222萬方，有效廣義存量占比87%，狹義存量930萬方，去化周期25個月

【新規產品-項目分布】截至目前四代住宅入市項目29個，占比11%，主要分布內環核心、近郊熱點板塊，新規后四代產品面積趨小化

【新規產品-四代宅走勢】四代宅首開項目與加推項目均表現優異，供應有所下降，但成交環比上漲59%，均價結構性上漲

【加推情況】9月推盤5次，共計推出5.73萬方，整體去化率58%，四代住宅支撐推盤表現，憑借核心地段、豐富配套、優質產品力促去化

【新增入市預估】10月預計32個項目開盤/加推，四代住宅擬供應占比4成，預計其中2個首開項目為新規住宅；

04商辦市場

【商業市場】單項目供應少量社區商業，成熟小區商業成交為主，均價持續小幅下降；光環花園城、龍湖三天街在月底陸續開業，提升區域生活便捷度和住宅價值。

【商務市場】重慶辦公市場無供應，核心板塊高價寫字樓產品拉動均價上漲明顯

05企業表現

【銷售規模】龍湖與香港置是月度和年度累計排行榜第一和第二名，企業品牌號召力強，市場份額穩定

【銷售規模】TOP30企業市占率78%，行業集中度高位運行；單月TOP10企業市占率回歸至48%，超年度市占率4個百分點

【房企營銷】秋交會以線上線下融合模式促進市場活力釋放，多個商業項目集中新開，提升區域商業氛圍和生活便捷度

內容摘自《2025年9月重慶房地產市場研究報告》

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