去張江，建功立業吧！

上半年，我因為AI智能體的項目頻繁往返于上海張江。

每次項目遇到問題的時候，我就在張江的科學家路上散散步。

我喜歡張江。

什么都在下行的時代里，它身上有種難得的“上行期的昂揚”。

在張江，

我們只談將來，不講過去。

2021年的最后一個月，上海益江路的盡頭，是一個叫“玉蘭香苑”的小區。

防疫人員宣布即將封控玉蘭香苑的當天傍晚，小區外一臺臺電腦正通過閃送蜂擁而入。穿著睡衣的工程師們，正連夜把合租房改造成數據中心。

玉蘭香苑，不產花香，只產代碼。不養閑人，專收硅農。

封控那天，上海在下雨。

有人說，這是中國半導體的半壁江山在哭泣。

7000戶的張江玉蘭香苑，一半的住戶都在從事芯片行業。

從玉蘭香苑出門，20分鐘就能抵達全球70%以上的半導體大廠。

1/5的中國芯片，從張江走向世界； 全球TOP10芯片設計企業，7家在張江設立總部或研發中心； 全球排名前5的芯片企業，2家在張江設立總部：中芯國際和華虹集團； 全球排名前10的半導體裝備企業中， 6家在此設立地區總部或研發中心。

每天在樓道里與你擦肩而過的，既可能是某個7nm芯片的前端設計負責人，也可能是某AI加速器的核心驗證工程師。從芯片設計制造到封裝測試，從寒武紀到中芯國際……中國半導體的全產業鏈，在這里完成閉環。

誰能想到，

中國半導體的耶路撒冷，在一個20年樓齡的老破小里。

如果你是一家生物醫藥公司，研發了一款能救命的藥，但臨床試驗還要等3年，病人等不起怎么辦？

張江的答案是：先用！

2025年4月，張江直接把“同情用藥”寫進地方法規——重癥患者經倫理審查和知情同意后，可以提前使用試驗階段的救命藥。

過去五年——

張江累計誕生了20個1類創新藥，全國占比20%。全球藥械10強，超2/3在張江布局。全國醫藥百強，超40%也在張江。細胞與基因治療臨床試驗項目，占全國1/6。

有人問，

張江為什么這么牛，為什么能成為中國藥谷？

靠的就是膽大！

只要于國于民有利，干就完了。

張江科技園內部，有以科學家命名的道路體系。橫豎一共18條路，東西向以中國科學家命名，南北向是外國科學家。

這些科學家路上，星羅密布般散落著一家家賊牛逼的企業：群星閃耀。

祖中之路上，

有全球領先的200毫米晶圓企業華虹宏力，你手機里的芯片可能就來自華鴻的集成；國內領先的文本智能處理企業達觀數據；國內5G芯片領頭企業展訊科技。

華佗路上，

有賽博華佗、專注醫療康復智能機器人的傅里葉，下肢外骨科機器人可以幫助癱瘓病人擺脫輪椅；

居里路上，

有全球領先專注于心衰領域的原研藥研發企業澤生科技；

牛頓路上，

有國內第一家藥物支架生產商，讓心臟支架完成國產化替代、把進口支架價格打下來的微創醫療……

這是中國唯一的【以改變人類走向的科學家名字】來命名的城市道路體系。

這說明了一個問題——

張江在成立之初，就是要傳承科學精神。

于國于民、建功立業。

關鍵是，

還干成了！

細心的朋友，可能看到前面的玉蘭香苑，就已經忍不住去網上查了：

究竟是什么神仙小區，能住進去中國半導體的半壁江山？

查完了，失望不？

原來中國半導體的耶路撒冷，竟然是個2004年建成的動遷房。

嗯，老破小。

為什么張江的工程師們都擠在這樣的老破小里？

張江的住宅太少了、太稀缺了。

前期規劃中，張江被定位為了相對純粹的產業板塊，居住用地一度僅占建設用地的15.3%。

即便在這種情況下，張江板塊內除了湯臣豪園等極個別商品房之外，大多都是老公房、動遷房。如玉蘭香苑、張江一村、交江大樓等。

之前的《張江科學城建設規劃》規劃中——

張江新增住宅面積約920萬㎡，其中890萬㎡用于租賃住宅，留給商品房的只有約30萬方。

商品房用地，僅占15%。

不僅住宅用地少，甚至綠化用地也很少。

張江很好，但它只有班味兒，沒有人味兒。

這篇流淌著光榮與夢想的土地上，之前太多的空間被讓渡給了大國崛起的光榮與偉大，而留給【偉大的人】的生活空間，太少太少。

于是，

張江變局了——

對標美國硅谷，開啟【生態+科創】模式。

提到硅谷，大家可能首先想到的是數不盡的科技公司。但是，硅谷除了蘋果總部等大廠外，還有比科技公司更密集的：城市公園綠地。

一條32公里長、200-400米寬的coyote creek廊道和超200個城市公園，斜穿過整個硅谷區域。生態廊道內，與公園共舞的是硅谷的高端住宅區：常青谷（Evergreen）：

定向服務于在硅谷工作的科技從業者、創業者和風投企業家。

科創在硅谷，生活在Ecergreen。

最新的張江科學城規劃中，對標硅谷“Coyote Creek廊道”，在橫沔也做出來一個G13生態綠道。

長約8公里，寬約500米，水域面積超12%，核心區域還有約10公頃的中央公園，串聯張江核心區與浦東迪士尼度假區：這就是張江版的“Coyote Creek廊道”。

硅谷的城市架構是：科創在硅谷，生活在Ecergreen。而對標硅谷的張江，它的城市架構未來大概率將是——

科創生活雙核心，科創在園區，生活在綠廊。

說實話，

調整之后的張江規劃，已經足夠的好。

但遺憾的是，

由于張江的開發已經過于成熟，居住用地和住宅的供應仍然極少。

張江核心區、張江版的圣何塞上，依舊只有一個樓盤：張江金茂府。

講到張江金茂府之前，我想先給大家看一組圖片。

第一張照片，是張江金茂府的實景航拍圖。

第二張照片，是站在張江金茂府138㎡戶型的廚房拍的實景圖。

這兩張照片，你們第一眼能看到什么？

陸家嘴的三件套！

對，這就是上海！

第二眼呢？

張江科學之門！

對，這就是張江！

第三眼呢？

滿眼的綠色！

對，這就是張江科學城核心區內唯一一處能看到大片生態景觀的板塊！

這就是張江版的“硅谷Coyote Creek廊道”。

看完這些，可能關于張江金茂府的區位已經不需要多講了：這就是上海，這就是張江。

如果你還不敢肯定，那就不妨再看第二張圖——

張江金茂府的附近，有三條地鐵線。每條地鐵線，都不一般。

21號線，上海的超級換乘王，可以換乘8條核心線，通達70%的上海核心區；27號線，連接陸家嘴和張江科創核心區，全程23分鐘；機場聯絡線，15分鐘到張江和浦東機場、30分鐘到虹橋機場。

這三條地鐵網絡，意味著什么？

住在張江金茂府，就可以與世界、與上海、與張江無縫連接在一起。

上班？

30分鐘，就能到張江科創園和陸家嘴；

出差？

30分鐘，就能干到浦東和虹橋，想飛哪飛哪，想從哪個機場飛就從哪個機場；

去核心城區？

60分鐘，就能干到一半以上的上海各個核心區。

這條地鐵網絡，就是上海決策層用海量投入的大基建來宣告——

這是中國硅谷，這是張江的生態未來和居住未來。

當然，要靠以上這些去實現【科創在園區，生活在綠廊】，依舊不夠！

幸好還有金茂。

在上海，有一種價值叫金茂府。

下面這張圖，是各個金茂府的溢價表現。

對比周邊其他二手，金茂府普遍溢價30%以上。

金茂的溢價能力體現在哪里？

科技系統：衡溫、衡濕、衡氧、衡靜、衡潔。

這些東西，講起來各種參數指標很復雜。

作為金茂的業主，我個人就充滿主觀的說幾句話：

它能做到一條夏涼被，度過一年四季，連五星級酒店都很難做到。零下10度的冬天，金茂能保證室內溫度25℃的同時，濕度還能在30%-60%，不干不躁。常年受鼻炎困擾的我，在金茂府的室內最舒服。只要住過金茂的房子，就很難習慣其他房子。

雖然主觀，但就是我的真實感受。

而張江金茂府，是浦東唯一一個金茂府，也是金茂3.0、滿配12大科技系統的金茂府。

以上這些，還不夠！

依舊無法實現【科創在園區，生活在綠廊】。

于是，

張江金茂府更大的價值來了！

張江的住宅市場，除了前面提到的供應極少之外，還有個特別明顯的特征：

居住密度大、改善產品少。

張江90%以上的住宅，都是容積率在2.0以上的中高層。容積率1字頭的洋房，幾乎沒有。而二手市場中， 900-1100萬總價段的四房供不應求，供求比只有不到1.0。

張江金茂府的出現，恰好填補了這些缺口。

它不僅是張江最稀缺的純洋房社區，容積率只有1.6。主力產品還是張江最稀缺的、總價在900-1100萬的四房。

這倆疊加在一起，就是倆字兒：稀缺。

除此之外，

在張江上班的科學家們，日常休閑社交所需要的會所，它有！

涵蓋健身房、瑜伽室、泳池、下沉水院……

張江板塊最急缺的、滿足日常生活的商業集群，它也有！

不僅有，還是集休閑、體驗、生態于一體的約20萬方的高端濱水商業。

講到這里，大家就能明白張江金茂府的價值了：

它就是張江未來20年規劃變革的支點。

——張江將自此從單一科創核心，逐步成長為【科創+生態+居住+生活】的城市副中心。

科創在張江，正在被拓展為：科創在園區，生活在綠廊，生活也在金茂。

也只有這樣，

才能真正把人才留在張江。

總不能讓半導體的工程師們和生物醫療的科學家們，一直擠在玉蘭香苑的動遷房里。

前半年每次在張江，我都會很激動。

有時候，團隊里的小伙伴不太理解。他們看著科學家路上的一棟棟略顯老舊園區辦公樓，以及旁邊密密麻麻的動遷房，總讓人產生一種錯覺【這種地方，能搞出什么高科技】。

對，

90年代開始建設的張江，今天臉上已經有了灰塵，不像陸家嘴那么光鮮亮麗。

但這恰恰就是真實的張江。

不像陸家嘴三件套那般輝煌，只有萬家燈火映照下為芯片、為AI、為醫藥而“肝”的一個個夜晚。

歡迎來到張江。

歡迎來到這片用代碼、咖啡因和紅牛澆灌的土地。

在張江，

每一個不肯關機的夜晚，都在為中國芯、中國藥續命。

他們值得住的更好，他們值得浦東唯一的金茂府。