榜樣測評丨招商蛇口紅盤雙子解碼：什么樣的房子才能成為硬通貨？

2025年國慶期間，長沙樓市走出了一輪“點熱面溫”的行情。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，國慶期間長沙樓盤日均到訪量達到2695人，環(huán)比增長197%；日均成交195套，環(huán)比大漲338%。市場熱度并非普漲，而是集中在少數(shù)幾個“三強”樓盤——強產(chǎn)品力、強品牌背書、強區(qū)位價值的標桿項目。

在這樣的背景下，招商蛇口旗下的兩大項目——招商序與招商攬閱，表現(xiàn)尤為突出。作為2025年看房繞不開的兩大網(wǎng)紅盤，國慶期間，招商序累計到訪約1200組，成交80套；招商攬閱到訪近800組，成交70套，雙雙躋身長沙樓市國慶銷售前列，成為市場關(guān)注的“雙子紅盤”。

而從整個9月的表現(xiàn)來看，招商蛇口雙盤的勢頭早已顯現(xiàn)：

• 招商序斬獲月度“雙冠王”，總金額2.99億元、成交151套，位列長沙商品住宅銷售榜首；
• 招商攬閱穩(wěn)居湘江新區(qū)銷量第一梯隊；
• 在月度熱力榜中，招商序來訪、認購雙雙第一，招商攬閱也位列來訪TOP10、認購TOP8。

9月熱力榜

數(shù)據(jù)背后，值得思考的是：為什么是招商序和招商攬閱？

01

招商序

主城高端盤的“領(lǐng)先邏輯”

招商序的熱銷，某種程度上改變了人們對“主城改善盤”的認知。

項目自入市以來就持續(xù)著市場熱度的引領(lǐng)，8月10日，招商序萬方實景展示區(qū)開放，當(dāng)日到訪突破600人次，創(chuàng)下區(qū)域新盤到訪記錄。8月24日首開推出218套房源，吸引了近390組客戶認籌，去化率約95%。

此后，項目連續(xù)兩個月蟬聯(lián)長沙內(nèi)五區(qū)住宅網(wǎng)簽榜首，成為提振市場信心的標志性項目。國慶期間，招商序再次交出80套成交、1.4億元銷售額的亮眼成績。

它的成功密碼是什么？

其一，是抓住了主城高端客群的“價值觀轉(zhuǎn)變”。

招商序的購房者主要為雨花主城的地緣改善客和全城高端買家，他們的關(guān)注點已從單純的“性價比”轉(zhuǎn)向“心價比”——即愿意為契合自身價值觀與生活方式的產(chǎn)品買單。

這種認同首先來自對板塊價值的共識。項目位于雅塘城市更新片區(qū)的核心位置，作為老鼓風(fēng)機廠城市更新項目，未來將持續(xù)受益于城市界面升級與基礎(chǔ)設(shè)施煥新帶來的增值紅利。

項目地段優(yōu)勢顯著：“三軌交匯”提升出行效率，周邊商業(yè)配套成熟，距圭塘河風(fēng)光帶直線距離僅約700米，北側(cè)還配建九年一貫制品牌學(xué)校。

當(dāng)前板塊均價在1.3萬/㎡左右，招商序以1.4-1.6萬/㎡（毛坯）的定價，與主城價值高度匹配，獲得客戶認可。

與此同時，“啟序系”作為招商蛇口高端產(chǎn)品線，擁有全國落地的品牌背書，進一步強化了客戶對項目價值與企業(yè)實力的雙向認同。

其二，是對產(chǎn)品帶來的身份認同和生活升級。

在場景營造上，項目規(guī)劃約7000㎡垂直會所體系，涵蓋約2400㎡酒店式下沉?xí)⒓s4400㎡首層架空泛會所，通過多主題、全齡化的功能設(shè)計，實現(xiàn)從“社區(qū)的公共性”到“家庭的私密生活”的空間過渡。

而招商序呈現(xiàn)的八角序廳、三泳池配置、序系圖書館、浮島咖啡等強場景記憶點，精準回應(yīng)了目標客群對品質(zhì)生活的深層需求，也充分展現(xiàn)了其領(lǐng)銜市場的產(chǎn)品力。

會所實景圖(以實際交付為準)

在園林設(shè)計上，招商序利用地勢特點，打造約1800㎡立體中心庭院，通過逐級退臺設(shè)計，將山、水、園元素融入社區(qū)。漂浮綠島、疊水瀑布與林間棧道構(gòu)建極致的度假氛圍，而在林下空間里，通過極具包裹感的小尺度場景升溫日常體驗，實現(xiàn)“不出社區(qū)即度假”的生活方式。

園林泳池實景圖（以實際交付為準）

更多項目產(chǎn)品細節(jié)可參閱：2025年湖南好房巡禮第一站——招商序

更重要的是，在空間效能上的突破。

隨著長沙樓市從“價格導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“價值導(dǎo)向”，招商序驗證了一個趨勢：產(chǎn)品力正取代短期價格策略，成為成交的關(guān)鍵。

項目實現(xiàn)117-170㎡戶型約108%-117%的使用率，將政策紅利轉(zhuǎn)化為了客戶可感知的實際空間價值。

其中139㎡戶型市場表現(xiàn)尤為亮眼，采用南向雙套房設(shè)計，兼顧家庭成員私密性與舒適度；開闊的廳堂布局與全景陽臺相連，營造出通透大氣的空間感。該戶型兩次推售均迅速告罄，成為項目當(dāng)之無愧的爆款，據(jù)悉新品即將加推，熱度持續(xù)。

招商序的熱銷或許傳遞出一個信號：長沙改善市場正在步入真正的“產(chǎn)品主義時代”。

02

招商攬閱

品質(zhì)社區(qū)的實景革命

如果說招商序代表了高端改善的需求釋放，那么招商攬閱則印證了“實景兌現(xiàn)力”在品質(zhì)盤中的關(guān)鍵作用。

項目自5月首開就采用搖號選房，236套房源吸引330組認籌，去化率86%。此次國慶黃金周再成交金額突破1.3億元。

它的核心競爭力是什么？答案是：以領(lǐng)先市場的產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)場景式生活預(yù)演。

招商攬閱之所以未開先火，在于其以“場景即生活預(yù)演”為核心理念，圍繞全景度假、灰空間革命、會所新形態(tài)、藝術(shù)新繹、空間成長五大維度展開系統(tǒng)性人居革新。這種對公共空間的深度重塑，不僅樹立了新的行業(yè)標桿，也帶動了后續(xù)多個項目的借鑒與追隨。

這一領(lǐng)先的公區(qū)設(shè)計，精準契合當(dāng)下首置/剛改的年輕家庭需求——他們理性務(wù)實，注重質(zhì)價比，追求更具活力、更松弛、更真實的生活體驗。更重要的是，他們期待社區(qū)空間不只是“看起來高級”，更要“用起來順手”，能在日常生活中高頻使用、真實參與。

正是洞察到這一深層需求，招商攬閱在國慶前做出了一次頗具魄力的動作：直接向公眾開放實景大區(qū)，包括架空層、車庫等未來業(yè)主真正會頻繁使用的空間。這些區(qū)域不再是經(jīng)過精心修飾的示范區(qū)，而是高度還原、真實可感的生活場景預(yù)演。

車庫實景圖（以實際交付為準）

這一動作在當(dāng)下市場中收獲了超出預(yù)期的反響。在購房者越來越謹慎、決策周期不斷拉長的背景下，實景展示已成為建立信任最直接的方式。招商攬閱通過“所見即所得”的呈現(xiàn)，有效打破了“展示區(qū)≠生活區(qū)”的顧慮，讓客戶對未來的生活有了真實的信心。

此外，項目項目在產(chǎn)品層面也展現(xiàn)出清晰的差異化思路：

• 打造沉浸式雙層景觀敘事：目不僅借鑒虹夕諾雅的立體景觀理念，創(chuàng)造“浮島溪澗”野奢中央公園——上層以浮橋、花海、觀景臺構(gòu)筑空中漫步體系，下層借瀑布、溪流與石階打造親水互動空間。

通過精心的尺度把控與動線設(shè)計，每個轉(zhuǎn)角都營造出可進入、可停留的微場景，喚醒記憶中的院落情懷與自然童趣，實現(xiàn)從“觀看景觀”到“身在其中”的體驗升級。

園林實景圖（以實際交付為準）

• 重構(gòu)“灰空間”為“活力聚場”：項目圍繞中央公園，將雙層架空層（部分樓棟）與建面約1200㎡的會所整合為一個功能復(fù)合的“活力聚場”。在這里，不僅首創(chuàng)了雙層兒童游樂場，更精心布局了日咖夜酒的社交吧臺、配備臺球區(qū)的健身房以及可用于分享互動的“回聲”劇場等全齡功能。

這種設(shè)計極大地拓展了公共活動的邊界，并通過臺地、緩坡與下沉庭院的巧妙組合，柔化了建筑、園林與室內(nèi)的物理界限，最終形成一個場景交融、充滿活力的立體漫游系統(tǒng)，讓整個社區(qū)成為一個可以不斷探索、自由漫步的生活空間。

園林和"灰空間"實景圖（以實際交付為準）

當(dāng)這些設(shè)計不再是停留在效果圖上的構(gòu)想，而是成為可感知、可體驗的日常生活場景。孩童在雙層樂園中探索，年輕人在共享辦公區(qū)交流，長者在花園中休憩——多元場景在垂直空間中交織，形成一個有機共生的社區(qū)微生態(tài)。

更多項目產(chǎn)品細節(jié)可參閱：招商攬閱：教科級紅盤樣本，"場景營造+空間進化"雙輪驅(qū)動

在周邊項目多以促銷爭取客戶時，招商攬閱仍保持穩(wěn)定的價格體系。盡管1.3元/㎡均價高于部分競品，客戶依然愿意為這份“看得見的品質(zhì)”買單。

這背后也折射出一個行業(yè)趨勢：公區(qū)展示標準正從“營銷視覺導(dǎo)向”向“生活實景導(dǎo)向”升級，實景營造能力已成為影響項目去化速度的重要變量。

03

品牌力

從產(chǎn)品到城市的系統(tǒng)輸出

仔細觀察招商蛇口在長沙的布局，會發(fā)現(xiàn)其背后的深層邏輯。

從“臻系”到“天青系”，從“攬閱系”到“啟序系”，招商蛇口用6年時間落子13個項目，深耕梅溪湖、濱江、市府等熱點板塊，覆蓋長沙全客群需求。

這一深耕策略的效果直接反映在銷售業(yè)績上：2024年至2025年前三季度，招商蛇口多次登頂長沙全口徑銷售榜，并在160㎡以上改善細分市場中占有約13%的份額，顯示出其在高端領(lǐng)域的強勁競爭力。

業(yè)績的背后，是精準的產(chǎn)品與城市戰(zhàn)略的耦合。

2025年，招商蛇口成功打造招商序與招商攬閱兩個網(wǎng)紅盤，一個瞄準主城高端改善，一個聚焦品質(zhì)首置，兩者在定位與場景上形成互補，共同構(gòu)建了品牌在長沙的立體形象。這也越發(fā)印證了市場上的一種聲音：“選來選去，最后還是會選在招商蛇口”。

更值得關(guān)注的是其操盤邏輯的演變：招商序通過參與雨花老城更新，以低密住區(qū)提升片區(qū)居住品質(zhì)；招商攬閱則攜手麓谷發(fā)展集團，以產(chǎn)城融合模式激活板塊潛能。

作為房企，招商蛇口致力于為長沙不同階段客戶打造美好生活，而作為城市共建者和運營者，更是持續(xù)踐行著與長沙共同成長的承諾。

04

熱銷啟示

我們正在告別一個舊時代

在長沙樓市整體仍處于調(diào)整期的背景下，招商蛇口憑借招商序與招商攬閱的雙盤熱銷，不僅驗證了其本土化戰(zhàn)略的有效性，也為行業(yè)提供了具有研究價值的轉(zhuǎn)型樣本。

啟示一：產(chǎn)品力是穿越周期的“硬通貨”。在市場調(diào)整期，只有真正具備產(chǎn)品力的項目才能持續(xù)吸引客戶。

啟示二：“實景力”成為新的信任貨幣。在信息越來越透明的環(huán)境下，實景呈現(xiàn)比任何銷售說辭都更有說服力。

啟示三：政策適應(yīng)力是新的設(shè)計競賽。招商序通過“負公攤+超高得房率+純板樓設(shè)計”的組合，在控制總價的同時提升空間效能，顯示出對政策紅利的精準把握。

招商蛇口長沙雙紅盤的熱銷，或許標志著長沙樓市正在進入一個新階段：從過去的價格戰(zhàn)、概念戰(zhàn)，轉(zhuǎn)向真正意義上的產(chǎn)品競爭、價值競爭。

在這個過程中，產(chǎn)品力、實景力、政策適應(yīng)力與城市深耕力，正共同構(gòu)成房企新一輪競爭的核心要素。

對于那些還在糾結(jié)于促銷策略的開發(fā)商來說，招商雙盤提供了一個新思路：回歸產(chǎn)品本質(zhì)，或許是這個時代最有效、最持久的營銷。