曾經(jīng)的千億閩系房企，把“現(xiàn)金奶牛”擺上了貨架

寶龍地產，已經(jīng)被逼到了絕境。

10月13日，寶龍商業(yè)一紙公告揭開了母公司寶龍地產的債務困局。

為推進境外債務重組，寶龍地產將寶龍商業(yè)擺上了貨架——

擬通過出售、質押寶龍商業(yè)股份籌集4000萬美元現(xiàn)金；或直接轉讓不超過32.4%的股權抵債。

若選擇后者，寶龍地產對寶龍商業(yè)的持股將從63%驟降至30.6%，徹底失去第一大股東地位。

這場“兒子救父”的戲碼，背后是寶龍地產長達近兩年的艱難重組之路。

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二次重組，31%持有人已簽署

作為閩系房企債務重組的典型樣本，寶龍地產的自救歷程充滿波折。

早在2022年7月，寶龍地產稱第四批2022年票據(jù)的所有尚未償還本金額約2129.4萬美元及其應計利息尚未償還，首次宣告境外債務違約。

一年后的2023年11月，寶龍地產宣布無法支付1591.625萬美元票據(jù)利息，再次構成違約。

這次違約也徹底暴露其債務困境，成為后續(xù)整體債務重組的導火索。

2024年2月，寶龍地產推出首份債務重組框架，方案內容包括現(xiàn)金償付、強制可轉換債券以及新票據(jù)等。

同年10月，約89%參與債權人加入重組支持協(xié)議，12月重組計劃獲法院批準。

但2025年2月，法院駁回其延長重組截止日期的申請，原重組計劃失效，全資附屬公司寶龍維京還因1.99億美元未償票據(jù)被申請清盤。

2025年4月，寶龍地產委任中國國際金融香港證券為獨家財務顧問重啟重組，半年后達成二次重組協(xié)議。

新協(xié)議提供五個選項：質押或出售寶龍商業(yè)股份籌4000萬美元；轉讓不超過32.4%寶龍商業(yè)股權；發(fā)行不超過12億美元強制可轉換債券；發(fā)行相當于申索額50%的新中期票據(jù)；發(fā)行不超過5億美元新長期票據(jù)及新貸款。

與首次重組相比，此次現(xiàn)金比例降低，更多依賴寶龍商業(yè)資產變現(xiàn)，債務期限也進一步延長。

二次重組策略的不斷調整，也側面反映出其財務狀況的持續(xù)惡化，迫使公司不得不動用上最后的核心資產。

10月13日，寶龍地產就境外債整體解決方案的重大進展發(fā)布公告，公司已與約31%的債務持有人簽署重組支持協(xié)議。

為推進整體解決方案的成功實施，寶龍地產在公告里也呼吁所有尚未簽署重組支持協(xié)議的計劃債務持有人盡快加入。

2

業(yè)績滑坡，寶龍地產陷債務泥潭

從躋身千億房企行列到債務重組的屢屢受挫，寶龍地產自身業(yè)績的持續(xù)惡化。

2021年，寶龍地產合約銷售額達1012億元，成功躋身千億房企。

但隨著行業(yè)下行，其業(yè)績急轉直下。

截至2025年上半年，總借貸達561.11億元，流動負債高達275.98億元，而其賬上總現(xiàn)金僅73.27億元，資金缺口超200億元。

另有賬面總值約228.43億元的債務已違約或交叉違約，且2月境外債務重組計劃曾因未達成協(xié)議而失效，引發(fā)債權人申請清盤全資附屬公司的連鎖反應。

銷售端同樣慘淡，2025年前三季度合約銷售總額僅54.31億元，同比暴跌44%，近乎腰斬。

虧損問題也日益嚴重，自2023年起陷入虧損，截至2025年上半年，兩年半時間累計虧損110.7億元。

資產處置接連碰壁，也徹底堵死了寶龍地產的求生路。

上海寶山寫字樓等優(yōu)質資產出售計劃，因商業(yè)地產市場低迷多次夭折；福州永泰地塊被政府收回、廣州蕭崗地塊重回市場、南京多項目陷入長期停工……

絕境之下，寶龍商業(yè)成了寶龍地產手中最能拿得出手的具變現(xiàn)價值的資產。

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賣子救父，寶龍商業(yè)擺上牌桌

在寶龍地產陷入債務泥潭之際，寶龍商業(yè)憑借穩(wěn)健的運營與健康的財務狀況，成為其最后的“救命稻草”。

作為內地首家輕資產商管運營服務商，寶龍商業(yè)在行業(yè)寒冬中表現(xiàn)還不錯。

銷售業(yè)績上很亮眼，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入13億元，歸母凈利潤1.83億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流2.22億元，同比增長了52.8%。

財務健康度更是領先，寶龍商業(yè)現(xiàn)金及銀行結余約為42.85億元，無任何計息借款，財務狀況較為穩(wěn)定，流動資金充裕。

截至2025年6月30日，寶龍商業(yè)在管商業(yè)項目97個，在管面積1106萬㎡；簽約項目129個，簽約面積1424萬㎡，長三角區(qū)域項目占比達70%。

但這份優(yōu)質資產卻成為母公司的“提款機”，2022年寶龍商業(yè)曾計劃以8.68億元收購上海辦公大樓為母公司“輸血”，后因爭議終止。

如今，寶龍地產再次將其股權用于抵債，以換取重組空間。

當優(yōu)質子公司被剝離，寶龍地產或許能換得短暫喘息，卻也失去了穿越周期的核心籌碼。

對寶龍而言，此次重組若成，不過是“以未來換當下”；若敗，則可能引發(fā)連鎖清盤，成為又一標志性暴雷案例。

而對行業(yè)來說，如何避免“優(yōu)質資產耗竭式化債”，或許也值得去思考。

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