掛拍4.2萬套年內(nèi)次高，成交率19%降至下半年新低

2025年9月法拍房供應(yīng)4.2萬套（環(huán)比升31%），成交5033套（高位回落），成交率19.3%，杭州現(xiàn)高溢價案例。

◎ 文 / 馬千里

2025年9月，月內(nèi)供求規(guī)模均延續(xù)年內(nèi)高位。本月法拍房供應(yīng)規(guī)模上升至4.2萬套，環(huán)比上升31%，同比增加10%；成交量5033套，環(huán)比下降8%，但仍在年內(nèi)高位。競拍熱度有所回落，約5.5%的成交房源出價達(dá)到100次以上，環(huán)比下降1.5個百分點(diǎn)。

核心要點(diǎn)

掛拍量：環(huán)比回升，新增掛拍4.2萬套，環(huán)比上升31%。

交易量：高位延續(xù)，成交5033套，連續(xù)2周超過5000套法拍房成交。

成交率：全國平均成交率19%，連續(xù)兩月回落，且本月回落速度加快。

折價率：賣方折價率下降，主要是一拍房源惜售、平均折價率收窄。

后市展望

受供應(yīng)規(guī)模變化影響，9月法拍房成交規(guī)模出現(xiàn)環(huán)比回落，但仍在年內(nèi)高位，連續(xù)兩個月超過5000套法拍房實現(xiàn)成交。不過市場熱度有所回落，與一二手房近期表現(xiàn)一致，在經(jīng)過近年大量有力的需求側(cè)政策的出臺之后，大量自住購房需求已經(jīng)得以釋放，再加之行業(yè)建立新的供求關(guān)系仍需時日，法拍房的成交率和熱度方面均有所回落。9月份成交法拍房的中位出價次數(shù)降至14次，僅有5.5%的房源出價次數(shù)達(dá)到100次以上，均為2025年以來新低。

特殊個案成交方面，除威海乳山之外，本月有更多城市出現(xiàn)了普通二手房源的法拍成交，不僅有一元起拍的低價房源，也有高總價的改善性房源，典型如杭州遠(yuǎn)洋西溪公館類別墅住宅以3200萬元成交，接近起拍價的3倍。更多二手房源選擇通過法拍市場，有效加速房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)速度，正在助力各地建立起更加完善、覆蓋多層級的居住權(quán)流動循環(huán)，為行業(yè)發(fā)展新模式的建立提供更多助力。

從個體掛拍來看，本月仍有多宗高總價標(biāo)的試水法拍市場，如東戴河合生天戴河整體項目、衡水十里風(fēng)荷項目及開發(fā)商資產(chǎn)、深圳新地中央廣場44套房產(chǎn)、南京光華大廈多處房產(chǎn)等，共有20處標(biāo)的起拍價格超過1億元。不過競拍結(jié)果不盡如人意，如東戴河合生天戴河（9.4億）、衡水十里風(fēng)荷（3.4億）均告流拍。隨著行業(yè)進(jìn)入存量閑置土地處置的深水區(qū)，預(yù)計未來將有更多大型房地產(chǎn)項目進(jìn)入法拍市場，為有效提高相關(guān)資產(chǎn)處置效率，建議各地主管部門更加重視相關(guān)資產(chǎn)的處置情況，加快推進(jìn)相關(guān)法拍資產(chǎn)的交易。

9月份，自然資源部出臺了《城市存量空間盤活優(yōu)化規(guī)劃指南》，填補(bǔ)存量空間規(guī)劃編制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)空白，明確存量空間盤活優(yōu)化是國土空間總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃的重要任務(wù)之一。國務(wù)院也在10省市開展試點(diǎn)，鼓勵采取市場化方式盤活存量閑置土地。對于影響區(qū)域廣義庫存的大型爛尾項目，鑒于現(xiàn)階段銷售預(yù)期的不確定性，簡單通過價格調(diào)整，以法拍處置大型項目產(chǎn)權(quán)難度極高，對于三四線城市的旅居類爛尾項目而言更是如此。建議各地主管部門可參照自然資源部最近技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，可早早在土地回收、規(guī)劃調(diào)整方面做好方案，允許競得人按照最新規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項目后續(xù)開發(fā)，以此切實提升相應(yīng)房地產(chǎn)項目的法拍效率，加快推進(jìn)土地要素資源的使用效率提升。

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掛拍量

供應(yīng)規(guī)模高位回升，重慶新增掛拍接近2000套

供應(yīng)端方面，9月新增掛拍4.2萬套，環(huán)比上升31%，同比增加10%。起拍總價406億元，環(huán)比增加25%。本月新增掛拍套數(shù)環(huán)比回升，僅略低于7月份的年內(nèi)高點(diǎn)。

從各城市情況來看，本月共有10個城市新增掛拍套數(shù)超過500套，較上月增加2個。重慶本月掛拍1990套，繼續(xù)保持在各城市首位。掛拍500套以上的10個城市合計供應(yīng)8416套，占全國新增掛拍總量的20%。

一線城市中，廣州掛拍451套，繼續(xù)居于首位，上海以356套排在第二，深圳、北京分別為235和225套。掛拍總價方面，上海掛拍房源起拍總價24億元，為全國掛拍總價最高的城市，此外北京、深圳均為14億元，而廣州起拍總價則只有8億元。

東戴河千畝別墅項目9.4億元二次起拍，樓板價僅1035元/平方米仍遭遇流拍

東戴河合生天戴河法拍項目于9月開啟二度法拍，起拍總價9.4億元，較上一次10.16億元的起拍價下調(diào)了7.5%。本次并未公示評估價，較第一次法拍的評估價折讓約35%，折價率提升了5%。按規(guī)劃總建面計算，地塊樓面價1035元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊1萬元左右的新房價格。該項目位于遼冀交界的東戴河新區(qū)，屬京津冀文旅輻射區(qū)，總占地1004畝、總建面90.79萬㎡，含251棟聯(lián)排別墅（91棟完工、160棟在建）及配套商業(yè)，因股東長期糾紛自2015年停工，呈半爛尾狀態(tài)。其核心價值在于1.5公里一線渤海海景，緊鄰山海關(guān)老龍頭景區(qū)，坐擁900畝濱海一線領(lǐng)地。

該項目風(fēng)險較大：需承接債務(wù)及購房者退房糾紛，部分土地存爭議且未竣工驗收，保守預(yù)計續(xù)建需20億元以上的資金，因此9月份二度起拍仍未能成功拍出，無人問價最終遭遇流拍。隨著各地對于存量閑置用地處置進(jìn)度持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計將有更多半爛尾或爛尾項目進(jìn)入法拍環(huán)節(jié)。建議各地主管部門可更加重視相關(guān)資產(chǎn)的處置情況，加快推進(jìn)相關(guān)法拍資產(chǎn)的交易。尤其是對于供應(yīng)過量的大型爛尾項目，可早早在土地回收、規(guī)劃調(diào)整方面做好方案，推進(jìn)土地要素資源的使用效率提升。

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成交量

9月小幅回落、仍在高位，杭州二手聯(lián)排溢價近2倍成交

成交方面，9月典型城市法拍房成交5033套，環(huán)比下降8%，同比減少14%，仍在年內(nèi)高位。受上月掛拍量回落影響，9月份成交套數(shù)略有回落。月內(nèi)競拍熱度也有所下降，成交法拍房的中位出價次數(shù)為14次，較上月下降了3次，5.5%的房源競拍次數(shù)達(dá)到100次或更高，較上月下降1.5個百分點(diǎn)。

本月廣州市法拍房成交套數(shù)居于首位，達(dá)到186套，杭州、溫州分列2、3兩位，成交套數(shù)也在150套以上。就金額來看，上海以5.1億排在第一，其后是杭州4.7億、深圳4.6億，廣州3.3億、北京2.5億，其余城市均不足2億元。

值得注意的是，本周多個城市均有1元起拍的法拍房成交，惠州、廣州、深圳、杭州、南京等均在其中。這些房源均為低價起拍的二手房源，選擇以法拍渠道加快成交，如深圳大鵬新區(qū)的千戶所城獨(dú)棟住宅，建筑面積290平方米，實際使用面積約320平方米，經(jīng)過267次競拍后以206.5萬元成交。對于當(dāng)前二手房月均交易量不足10套的大鵬新區(qū)而言，此類房源以低價進(jìn)入法拍市場，可有效加快相關(guān)房產(chǎn)的交易流速。

本月成交熱度最高的高總價法拍房，為杭州遠(yuǎn)洋西溪公館的一處類別墅住宅，建筑面積304平方米，花園面積超400平方米，起拍總價1080萬元，經(jīng)過255輪競價后以3200萬元成交，溢價率高達(dá)196%，折合成交單價約10.5萬元/平方米，僅低于市場價格10%左右。其核心價值在于稀缺區(qū)位：緊鄰西溪濕地，近阿里總部及未來科技城產(chǎn)業(yè)區(qū)，高凈值人群聚集，租賃與二手市場需求旺盛，且小區(qū)為2020年交付次新盤，容積率僅1.6，低密住區(qū)屬性疊加邊套戶型，采光與私密性更優(yōu)，契合頂改需求。值得注意的是，該房源并非因破產(chǎn)或法院處置，而是商業(yè)買賣行為，產(chǎn)權(quán)清晰，不存在交付困難。即便是對于高凈值客戶眾多的杭州而言，3000萬以上的二手房成交也極為罕見，近一年月均成交僅2套左右，將該類房產(chǎn)以法拍渠道低價入市，可切實有效地加快房產(chǎn)的流動速度。

本月成交總價最高的法拍房，為上海閔行區(qū)古北壹號一處房產(chǎn)，屬金虹橋頂豪社區(qū)，建面483平方米，為5室3廳大平層。其成交價8486萬元，較1.2億元評估價折價30%，單價17.6萬元/平方米，遠(yuǎn)低于同社區(qū)二手房均價（約24.6萬元/㎡），單平米價差超7萬元。項目南側(cè)臨虹橋高爾夫，近地鐵15號線，周邊愛琴海購物公園、耀中國際學(xué)校等高端配套環(huán)繞，2015年次新盤配頂流物業(yè)，居住舒適度高。不過標(biāo)的原業(yè)主涉?zhèn)鶆?wù)糾紛，需核查稅費(fèi)承擔(dān)及歷史欠費(fèi)，房產(chǎn)成交無競價溢價，反映超8000萬頂豪流動性擔(dān)憂，僅適配高凈值客群用于自住或資產(chǎn)配置。

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成交率

9月成交率延續(xù)回落，已低于年內(nèi)均線

據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，9月法拍房成交率19.3%，較上月環(huán)比下降1.9個百分點(diǎn)，降至年內(nèi)均線以下。在各地房地產(chǎn)營銷力度加強(qiáng)的9月，面對各類需求側(cè)政策利好推動，以及新房市場的營銷力度增強(qiáng)，更多消費(fèi)者轉(zhuǎn)而關(guān)注一二手房市場，再加之法拍房掛拍規(guī)模的增加，法拍房成交率的下滑在情理之中。若四季度法拍房供應(yīng)規(guī)模回落，預(yù)計10月份法拍房成交率將有所回升。

分城市來看，重點(diǎn)城市中杭州以48%的成交率繼續(xù)位于首位。福州、上海、南昌、寧波、深圳、廈門也在30%以上。作為更具投資價值的一二線城市，大多數(shù)城市的法拍房成交率仍明顯高于全國平均。值得注意的是，本月成都、西安受一手房供給側(cè)營銷力度加強(qiáng)影響，法拍房成交率均明顯下滑，成交率均降至10%以下。

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折價率

賣方降價意愿下降，一拍房源折價率收窄

9月成交法拍房的平均折價率32.3%，環(huán)比小幅增加0.1個百分點(diǎn)；掛拍法拍房的平均起拍折價率為28.1%，環(huán)比下降0.7個百分點(diǎn)。掛拍折價率和成交折價率差距較上月擴(kuò)大，為4.27個百分點(diǎn)，供求雙方判斷出現(xiàn)背離。

本月掛拍房源折價率的回落，主要是受折價率較低的一拍房源影響，一方面是一拍房源占比上升至49%，較上月增加5個百分點(diǎn)；另一方面是折價率進(jìn)一步下降，本月一拍房源平均折價率下降0.5個百分點(diǎn)至23.7%。這也在側(cè)面反映新進(jìn)入法拍房市場的房源有所增加、且供給側(cè)整體價格預(yù)期有所好轉(zhuǎn)。

對比掛拍和成交折價率差異，一拍房源相差3.1個百分點(diǎn)，較上月增加0.5個百分點(diǎn)；二拍房源相差4.1個百分點(diǎn)，較上月減少0.8個百分點(diǎn)；變賣房源兩者相差2.9個百分點(diǎn)，增加了0.1個百分點(diǎn)。就不同拍賣階段的區(qū)別來看，二拍和變賣房源的供求認(rèn)知均在進(jìn)一步趨同，而一拍房源供求認(rèn)知出現(xiàn)背離，法拍房市場新進(jìn)房源的整體信心有所增加。

排版：鳥姐

轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)

以上代表克而瑞研究中心團(tuán)隊觀點(diǎn)，僅供參考