福州金山，金閩小區安置房，掛牌14天，看了5個客戶成交

別小看每個城市的拆遷安置房，它的作用可不小，不僅是老房子拆除后的安置，同時也是剛需低門檻買房的門檻。福州有許許多多的拆遷安置小區，雖然被很多人吐槽，但它們的交易量還不低。

前陣子，小編遇到一些客戶，他們在告知我買房條件中，有一條特別的顯著：不要拆遷安置房。我也非常的好奇，拆遷安置房為什么會讓他們那么厭惡，而且是明確拒絕？

初次到福州工作，許多大學生和我一樣，都會選擇租住在拆遷房里頭，因為拆遷戶的房子多，他們會把房子分割成一個個小單間，租金一般在800-1000元之間，對于我們剛畢業的學生來說，性價比都會放在第一位。

所以，從外地來到福州工作的人，其中有很大一部分人群，對租房的體驗，都是從拆遷安置房開始。繼而對拆遷房的了解也頗有感受，在這里，我們不討論安置房的缺點，你們或許心里有答案。

為什么，我說拆遷安置房的作用不小，因為許多的拆遷安置房都有一定的地段優勢，以及劃片學區的優勢，這兩點比較符合年輕剛需對它們的需求。同時，拆遷安置房的價格相對比較低，入住的門檻也更容易些。

就憑以上三個特點，我們應當對拆遷房做些改觀，可以不接受它的臟亂差，也不能否認它存在的價值。

福州金山片區，剛剛成交一套2016年交房，且在地鐵口邊上的安置房，用它來給大家做個簡單的分析。

成交小區：金閩小區二區；

成交時間：2025年10月；

成交數據：產權107.2平米，3房2廳，低樓層，南北朝向，精裝修，168萬，成交單價15672元/平米。

房源成交分析：

1、金閩小區二區，它是位于地鐵5號線，鳳崗里站點的出入口邊上，也靠近福建省立醫院金山院區，毗鄰在倉山區實驗中學金山分校旁邊。它是一個被高端商品房環繞著的一個安置房小區，周邊有建發璽云，中庚城，大東海天樾，杉林華府等。緊挨著萬達廣場，從地段上來看，萬里挑一了。

2、這套房子的成交，速度很快，業主掛牌14天的時間，進行一次價格調整，帶看5個客戶成交，業主掛牌179萬，讓價11萬達成交易。從基礎數據上來看，業主掛牌價格相對較低，帶看客戶誠意度較高，關注該房源的客戶較多。

3、成交單價15672元/平米，又是金閩小區二區的新低，從歷史成交的房源來看，今年2月份小戶型單價20000元/平米，5月份90平米戶型，成交單價17000元/平米，現在15600元/平米，有一定的概率還會繼續下行，畢竟小區業主辦證時間，剛剛開始滿2年，稅費上也能減少好幾萬。

4、目前，金閩小區二區共有9棟樓，806戶業主，均是電梯高層建筑，業主掛牌在售房源33套，在租房源28套，業主掛牌均價18323元/平米，租金大約在2500-3000元每月（2房），掛牌均價1.8萬，成交價格1.5萬也屬于合理范圍之內。租金值得大家關注，因為這個租金和周邊商品房相差不大，回報率算比較高的吧。

購房建議：

作為安置房都有一個共同的問題所在，在預算足夠的情況下，可以忽略這些問題。

1. 房屋質量：安置房的建設標準和施工質量，可能不如一些高品質的商品房。比如，建筑材料的選用可能相對普通，施工工藝也可能不夠精細，可能會出現墻面滲水、地面空鼓等問題。
2. 小區配套：小區內部的配套設施可能不夠完善。像綠化景觀可能比較簡單，健身設施、休閑區域等可能較少。而且物業管理水平，可能也會低于商品房小區，比如衛生打掃不及時、安保措施不到位等。
3. 停車問題：由于規劃等原因，安置房小區的停車位可能比較緊張。金閩小區二區就存在社區停車不方便的情況 。
4. 人員流動性：住戶成分相對復雜，人員流動性較大，可能會對小區的居住環境和治安狀況產生一定影響。

還是那句話，如果你是居家生活，金閩小區二區目前的房價，單價15000元/平米，符合當下的市場，因為周邊有相對較好的配套，哪怕未來置換不考慮出售，租金回報率也會高一些，大膽的往前沖。

周邊可對比的小區比較多，特別是是靠近奧體片區這一片，有較多的安置房可以做選擇，也有同等價位的商品房出現，多做一些參考。

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