URI城市租住權(quán)威訪談丨探索中國人才社區(qū)運(yùn)營新范式

「訪談錄·URInterview」與行業(yè)領(lǐng)袖發(fā)起對談，解密重要節(jié)點(diǎn)、重要抉擇、重大場景下的真實(shí)思考。他們的直覺和資源獲得，他們堅(jiān)守的發(fā)展目標(biāo)和方向，或許可以帶我們看到更高的風(fēng)景。

在我國城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的背景下，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)長期聚焦“黃金地段”，競爭內(nèi)卷化問題突出。漫柏集團(tuán)作為專注于閑置資產(chǎn)盤活與人才社區(qū)運(yùn)營的企業(yè)，走出了一條差異化發(fā)展道路。

本期，我們聚焦一場極具行業(yè)價值的權(quán)威訪談。2025年10月17日，在上海，由北京《城市開發(fā)》雜志與URI城市租住學(xué)會聯(lián)合發(fā)起，對漫柏集團(tuán)總裁韓富貴先生進(jìn)行了深度對話，訪談主題為《探索中國人才社區(qū)運(yùn)營新范式——關(guān)于漫柏集團(tuán)創(chuàng)新實(shí)踐與未來發(fā)展》。

《城市開發(fā)》雜志創(chuàng)刊于1982年，是由北京市科學(xué)技術(shù)研究院主管、北京科學(xué)技術(shù)出版社主辦的專業(yè)期刊，聚焦城市建設(shè)中的房地產(chǎn)開發(fā)、城市服務(wù)中的物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域，是業(yè)內(nèi)權(quán)威的信息與資源媒介平臺。URI城市租住學(xué)會則是在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部直屬期刊出版單位指導(dǎo)下成立的公寓行業(yè)交流平臺，業(yè)務(wù)覆蓋泛住宿行業(yè)全階段研究體系，參與多項(xiàng)國家標(biāo)準(zhǔn)制定，具備深厚的行業(yè)研究與媒體資源優(yōu)勢。

此次雙方攜手，與漫柏集團(tuán)總裁韓富貴共探中國人才社區(qū)運(yùn)營的創(chuàng)新實(shí)踐，無疑將為公寓行業(yè)發(fā)展帶來極具啟發(fā)性的思考。

漫柏集團(tuán)-企業(yè)手冊.pdf

#告別內(nèi)卷：

開辟閑置資產(chǎn)盤活新賽道

《城市開發(fā)》：韓總您好，漫柏集團(tuán)在公寓行業(yè)內(nèi)選擇了一條與眾不同的發(fā)展路徑，能否談?wù)勀畛踝龀鲞@一決策的原因？

韓富貴

我們進(jìn)入這一領(lǐng)域已有十幾年時間。早期行業(yè)存在一個普遍現(xiàn)象，一個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推出后，會有上百人爭相搶奪，最終陷入惡性競爭，大家都難以盈利。這種高成本、固定租金的模式，還容易引發(fā)行業(yè)道德困境，比如部分從業(yè)者出現(xiàn)偷稅漏稅、提燈定損等問題。

從長期發(fā)展來看，任何行業(yè)若以傷害客戶利益為代價，都無法持續(xù)。所以，我們決定避開紅海競爭，轉(zhuǎn)向政府與國央企手中的閑置、低效資產(chǎn)。

對資產(chǎn)持有方而言，漫柏的“帶資改造+BOT運(yùn)營”模式,將沉沒成本轉(zhuǎn)化為可持續(xù)收益，解決了“資產(chǎn)空耗”的痛點(diǎn);對漫柏而言，這相當(dāng)于在供給端建立了天然的壁壘，規(guī)避了與傳統(tǒng)開發(fā)商的正面競爭，這一戰(zhàn)略位移的本質(zhì)，是將商業(yè)模式從“分蛋糕"轉(zhuǎn)向“做蛋糕”，從零和博弈轉(zhuǎn)向與資產(chǎn)方共創(chuàng)價值的正和博弈。

#創(chuàng)新模式：

從空間改造到生態(tài)構(gòu)建的升級

《城市開發(fā)》：在確定以閑置資產(chǎn)盤活為核心方向后，漫柏集團(tuán)在大型人才社區(qū)運(yùn)營上有哪些創(chuàng)新理念和實(shí)踐？

韓富貴

我們深刻認(rèn)識到，盤活資產(chǎn)不能只停留在物理空間的翻新，更關(guān)鍵的是重塑其價值，滿足新一代青年的需求。我們清晰地看到，現(xiàn)在的年輕人更注重情緒價值，比如在社區(qū)里能否玩得開心、與鄰居相處是否愉快。基于這一洞察，漫柏不斷探索，從而打造了“人才社區(qū)4.0模式”，不再局限于提供居住空間，而是構(gòu)建支持青年生活與成長的微型社會生態(tài)。

在具體項(xiàng)目中，這一模式得到了充分體現(xiàn)。以漫柏首個超大型人才社區(qū)—常高新·漫柏未來人才社區(qū)為例，我們對原有限制地塊進(jìn)行整體開發(fā)，建成了總建筑面積17.2萬平方米的“城中城”，不僅提供3118間人才公寓，還規(guī)劃了BLOCK商業(yè)街區(qū)和無邊界社區(qū)空間，融合居住、配套、生活、文娛、休閑等于一體。

漫柏粵港澳大灣區(qū)首店—東江@漫柏未來人才社區(qū)（預(yù)計(jì)于2025年年底開業(yè)），我們打造了超過1300㎡的多元化共享空間，配備東江圖書館、健身中心及各類社交區(qū)域，一站式滿足青年社交、學(xué)習(xí)、休閑、娛樂需求，讓閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袦囟鹊那嗄昙覉@。

#深耕服務(wù)：

以用戶主權(quán)與長期主義筑牢發(fā)展根基

《城市開發(fā)》：漫柏集團(tuán)的大型人才社區(qū)運(yùn)營，在服務(wù)層面有哪些獨(dú)特之處，能夠吸引并留住青年人才？

韓富貴

我們始終認(rèn)為，人與機(jī)器的區(qū)別在于人有溫度，應(yīng)該去做溫暖人心的事，當(dāng)企業(yè)服務(wù)的重心從單次交易價值轉(zhuǎn)向用戶全生命周期價值時，其運(yùn)營邏輯自然會轉(zhuǎn)向長期主義。因此，我們沒有緊盯短期投資回報(bào)率，而是構(gòu)建了以NPS（凈推薦值）為核心的運(yùn)營體系，打造“用戶主權(quán)”社區(qū)。比如為解決偏遠(yuǎn)社區(qū)青年洗衣難題，我們免租金、免水電并補(bǔ)貼運(yùn)營，引入洗衣服務(wù)還向用戶贈送洗衣券。在社區(qū)規(guī)則上，用戶不認(rèn)可的服務(wù)，即使是關(guān)系方提供也會終止；用戶認(rèn)可的服務(wù)，我們還會給予租金優(yōu)惠，用透明規(guī)則替代人情干擾。高續(xù)租率與高滿意度，正是這一邏輯下的必然結(jié)果。

同時，我們將服務(wù)延伸到人才就業(yè)與發(fā)展領(lǐng)域。針對青年因失業(yè)流失的問題，在徐州淮海科技城等項(xiàng)目推出“公寓+產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+人才服務(wù)”四位一體模式，設(shè)立獨(dú)立人才服務(wù)部門，還創(chuàng)建“未來人才成長中心”與企業(yè)合作開展定向委培，從解決居住問題升級到保障就業(yè)與發(fā)展，幫助人才在城市落地生根。在社群運(yùn)營上，我們成立“社區(qū)自治委員會”和“愛好者聯(lián)盟”，讓用戶參與社區(qū)管理，增強(qiáng)青年對社區(qū)的認(rèn)同感和對城市的歸屬感。當(dāng)“物理鄰居”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆聵I(yè)伙伴”或“玩伴”，社區(qū)便從冰冷的建筑群升華為有溫度的情感共同體。這種基于共同興趣的“社會資本”沉淀，構(gòu)成了最高的競爭壁壘，是任何單純提供硬件升級的對手難以復(fù)制的。

#未來展望：“慢下來”

堅(jiān)守長期主義 持續(xù)探索行業(yè)新路徑

《城市開發(fā)》：回顧漫柏集團(tuán)的發(fā)展歷程，您認(rèn)為企業(yè)能夠在行業(yè)中脫穎而出的關(guān)鍵是什么？未來在人才社區(qū)運(yùn)營領(lǐng)域還有哪些規(guī)劃？

韓富貴

劉備曾說“每與操反，事乃可成”，這一戰(zhàn)略智慧對我們有很大啟發(fā)。在行業(yè)追求速成與規(guī)模時，我們選擇“慢”下來，堅(jiān)守商業(yè)倫理，深耕用戶價值，秉持長期主義。不盲目跟風(fēng)內(nèi)卷，而是聚焦閑置資產(chǎn)盤活與青年需求，這是我們能夠立足行業(yè)的關(guān)鍵。

未來，我們會繼續(xù)提升資產(chǎn)的價值創(chuàng)造能力，通過構(gòu)建“資產(chǎn)盤活+人才生態(tài)”的雙輪驅(qū)動模式，深耕服務(wù)質(zhì)量與政企協(xié)同生態(tài)，成為城市人才戰(zhàn)略的重要支撐。同時，我們也希望將自身的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享給行業(yè)，帶動更多企業(yè)關(guān)注閑置資產(chǎn)價值與青年發(fā)展，共同探索中國人才社區(qū)運(yùn)營的新范式，為城市發(fā)展與青年成長貢獻(xiàn)更多力量。

總結(jié)

韓富貴帶領(lǐng)漫柏集團(tuán)，打破傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的固有思維，以閑置資產(chǎn)盤活為切入點(diǎn)，以青年需求為核心，創(chuàng)新打造“人才社區(qū)4.0模式”，構(gòu)建起有溫度、有活力的青年成長生態(tài)。其堅(jiān)守的商業(yè)倫理與長期主義，不僅為企業(yè)贏得了發(fā)展空間，也為中國人才社區(qū)運(yùn)營行業(yè)提供了可借鑒的實(shí)踐樣本，為推動城市高質(zhì)量發(fā)展與青年實(shí)現(xiàn)理想搭建了堅(jiān)實(shí)橋梁。

#URI訪談小筆記：

漫柏集團(tuán)“人才社區(qū)4.0模式”

核心要點(diǎn)總結(jié)

模式定位

區(qū)別于傳統(tǒng)居住空間租賃，聚焦閑置資產(chǎn)盤活與青年人才需求，構(gòu)建支持青年生活、成長、就業(yè)的微型社會生態(tài)，實(shí)現(xiàn)從“空間改造”到“價值重塑”的升級。

核心特征

1.資產(chǎn)端：差異化賽道選擇

?主攻政府、國央企閑置/低效資產(chǎn)，以“出資改造+激活價值”的合作模式，避開傳統(tǒng)地產(chǎn)紅海競爭，同時為資產(chǎn)持有方解決“資產(chǎn)空耗”問題。

2.需求端：聚焦青年情緒價值

?突破傳統(tǒng)的“功能導(dǎo)向”的居住需求，重點(diǎn)滿足新一代青年對“社交愉悅度”“社群歸屬感”等情緒價值的追求，打造有溫度的社區(qū)氛圍。

3.服務(wù)端：全鏈條支持體系

?居住服務(wù)：提供配套完善的人才公寓，搭配商業(yè)街區(qū)、共享空間（如圖書館、健身中心、電競房、電影院等）覆蓋生活基本需求；

?就業(yè)服務(wù)：創(chuàng)新“公寓+產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+人才服務(wù)”四位一體模式，設(shè)獨(dú)立人才服務(wù)部門與“未來人才成長中心”，聯(lián)合企業(yè)定向委培，保障青年就業(yè)穩(wěn)定性；

?社群運(yùn)營：建立“社區(qū)自治委員會”“愛好者聯(lián)盟”，讓用戶參與社區(qū)管理，強(qiáng)化認(rèn)同感與歸屬感。

4.運(yùn)營端：用戶主權(quán)驅(qū)動

?以NPS（凈推薦值）為核心運(yùn)營指標(biāo)，規(guī)則透明化：用戶不認(rèn)可的服務(wù)（即使是關(guān)系方提供）需終止，用戶認(rèn)可的服務(wù)可享受租金優(yōu)惠；

?優(yōu)先解決用戶實(shí)際痛點(diǎn)，如為偏遠(yuǎn)社區(qū)青年免租免水電引入洗衣服務(wù)，并贈送洗衣券。

典型案例

源于漫柏集團(tuán)手冊

底層邏輯

以長期主義為核心，堅(jiān)守商業(yè)倫理，拒絕“傷害客戶”的短期內(nèi)卷行為，通過“創(chuàng)造無人競爭的價值”實(shí)現(xiàn)企業(yè)、資產(chǎn)持有方、青年人才三方共贏，助力城市功能重構(gòu)與青年“落地生根”。

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訪談發(fā)起人：《城市開發(fā)》雜志社

記錄/撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:漫柏集團(tuán)

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營編輯:樹懶