今年金九銀十，成色如何？

隨著10月落幕，“金九銀十”正式收官，幾家歡喜幾家愁。

先說(shuō)說(shuō)“愁”的這邊，看下十月的總體成績(jī)單，真讓人糟心。

根據(jù)中指、克而瑞數(shù)據(jù)，今年10月，新房成交環(huán)比微增1%，同比下降36%。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額2530億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比卻暴減41.9%。

為什么同比都是斷崖下跌？

一是去年“9·26”新政把市場(chǎng)短暫拉高，把基數(shù)頂了上去，二來(lái)也是今年這個(gè)“銀十”確實(shí)成色不足，表現(xiàn)平平。

從前10個(gè)月累計(jì)來(lái)看，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交9825萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌幅由上月2%增至7%。百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額25766.6億元，同比減少16%，降幅相較于前9月擴(kuò)大4.2個(gè)百分點(diǎn)，是2019年至今最慘紀(jì)錄。

再把“金九”的成績(jī)單也拉出來(lái)回顧一下。

其實(shí)，單看9月數(shù)據(jù)還行。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額2527.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)22.1%，同比增長(zhǎng)0.4%，這個(gè)同比止跌，是因?yàn)槿ツ甑?月基數(shù)太低造成的。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額23236.6億元，同比下降11.8%，降幅略微收窄了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

看完以上這串?dāng)?shù)字，不得不說(shuō)，“金九銀十”，真的徹底褪色了！

9月那一點(diǎn)點(diǎn)“同比止跌”，全靠去年同期的低谷襯托，并不代表行情真的逆轉(zhuǎn)。九月稍微還有點(diǎn)抬頭的趨勢(shì)，10月直接兜頭就是一盆冷水。

現(xiàn)在的問(wèn)題不只是買不買房，而是樓市的“信任瓦解”。一套房子動(dòng)輒幾十幾百萬(wàn)，這么大一宗家庭消費(fèi)，要是買完就跌，誰(shuí)敢輕易入手？

年輕人不急著上車，中年人不敢加杠桿，需求者在觀望，政策在試探，市場(chǎng)在底部摩擦……接下來(lái)會(huì)不會(huì)有更強(qiáng)力的刺激政策？房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)再松動(dòng)？

大家都在等，等一個(gè)信號(hào)，等一個(gè)真正的“底部”。

但問(wèn)題是，底部不是猜出來(lái)的，是市場(chǎng)自己走出來(lái)的。

分城市來(lái)看，先把一線樓市數(shù)據(jù)拉出來(lái)遛遛。

10月上海新房共成交11054套。相較于全國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，上海樓市絕對(duì)算領(lǐng)頭羊。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城數(shù)據(jù)，9月上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲5.6%，漲幅全國(guó)第一。

數(shù)據(jù)來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

二手房方面，上海10月共成交18483套，對(duì)比9月數(shù)據(jù)20389套，環(huán)比下跌9.35%。但總的來(lái)看，今年1至10月合計(jì)成交20.6萬(wàn)套二手純住宅，月均成交2萬(wàn)套，基本守住了市場(chǎng)的榮枯線，還算“量?jī)r(jià)雙穩(wěn)”。

數(shù)據(jù)來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

北京，10月新房目前網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)顯示成交3168套，環(huán)比下降2.16%，同比下降23.09%；二手房住宅網(wǎng)簽12087套，環(huán)比9月數(shù)據(jù)15843套下降23.71%，同比去年10月數(shù)據(jù)17367套下降30.4%。

深圳，10月新房網(wǎng)簽量為2652套，環(huán)比9月下降14.09%，同比下降34.46%。二手房成交5276套，環(huán)比較9月下降16.90%，同比去年同期倒是上升了27.28%，但市場(chǎng)普遍存在“以價(jià)換量”現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，廣州10月單月成交61萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6%，但同比下降46%。10月一線城市合計(jì)成交168萬(wàn)平方米，環(huán)比持平，但同比降幅高達(dá)41%，比二、三線城市降得還狠。但從前10月累計(jì)來(lái)看，同比微跌僅3%，總體還算穩(wěn)住了。

以前的“金九銀十”，如今變成了“銅九鐵十”。國(guó)慶的時(shí)候就聽(tīng)做中介的朋友們說(shuō)，今年是他們從業(yè)10多年來(lái)最冷的一個(gè)黃金周。

市場(chǎng)，為什么會(huì)這么冷？

首先從“政策端”看，去年有5.17和9.26兩輪政策托底，尤其9.26中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，全國(guó)各城市積極響應(yīng)并落實(shí)，紛紛出臺(tái)樓市扶持措施，政策力度明顯比今年要大。

再說(shuō)樓市本身，從中指研究院發(fā)布的10月百城價(jià)格指數(shù)來(lái)看，二手房環(huán)比下跌0.84%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月70城二手房全面下跌，無(wú)一上漲。

二手房?jī)r(jià)就是檢驗(yàn)房子真實(shí)價(jià)值的“照妖鏡”，房子的“金融屬性”褪色，買房的人自然更謹(jǐn)慎了。

與二手房?jī)r(jià)形成反差的是，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.28%。

為什么會(huì)與我們的“體感”有分歧？

一方面政府宏觀調(diào)控，托底新房?jī)r(jià)格；另一方面，世界還有另一面。

10月18日，上海豪宅盤(pán)高福云境首開(kāi)，推出125套大平層，面積在270㎡至600㎡之間，均價(jià)為21萬(wàn)元/㎡。結(jié)果25套面積最大的600㎡戶型率先秒光！要知道，這些房源單套總價(jià)全部超過(guò)1.3億元，最貴的幾套超過(guò)1.6億元。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這買過(guò)億豪宅，比買菜還速度，多少有點(diǎn)讓咱們普通人扎心了。

這還不是個(gè)例，10月24日，阿里巴巴前CEO張勇通過(guò)全資公司在香港斥資5354萬(wàn)港元購(gòu)入半山豪宅；10月17日，北京市朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)洋LAVIE一套近1700平方米獨(dú)棟別墅以1.43億元法拍成交，溢價(jià)率近40%……

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，全國(guó)11個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上商品住宅成交27372套，較2024年同期增長(zhǎng)15.6%。

一邊是大眾糾結(jié)“要不要上車”，一邊是富豪們“1個(gè)小目標(biāo)起步，眼睛都不眨”。

現(xiàn)在的樓市，活生生是兩個(gè)平行世界：一邊是普通人的“剛需修羅場(chǎng)”，一邊是富豪們的“財(cái)富游樂(lè)場(chǎng)”。

當(dāng)然，在這冰火兩重天之間，一些核心城市的優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目，也賣得不錯(cuò)。上海保利天奕四次開(kāi)盤(pán)，整盤(pán)去化率達(dá)95%，成都東城金茂曉棠13開(kāi)13罄。

10月部分火爆改善盤(pán)

“隨便買都漲”的普漲神話已徹底終結(jié)，但“好房子永遠(yuǎn)稀缺”的鐵律還在發(fā)威！

未來(lái)的樓市，甚至不是簡(jiǎn)單的“K型分化”，而是三條完全不同的跑道，徹底“分道揚(yáng)鑣”：

剛需盤(pán)持續(xù)內(nèi)卷，改善盤(pán)“挑剔”火爆，豪宅盤(pán)自帶外掛。

這不僅是房子的游戲，更是財(cái)富認(rèn)知的較量。

買對(duì)房，是給財(cái)富加了一個(gè)潛力“杠桿”；買錯(cuò)房，就是一個(gè)不斷吞噬現(xiàn)金的“負(fù)債”。

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