業主未交停車費，車停小區！大風刮倒大樹砸壞了車，物業要賠錢嗎？

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案例回顧：一場大風引發的2750元賠償糾紛

2024年5月12日，福州某小區上演驚險一幕：氣象局發布大風黃色預警5小時后，一棵存在慢性病害的行道樹在6-9級大風中轟然倒塌，將業主劉某停在公共車位的轎車砸出2750元維修費。

劉某認為，物業對早已根系腐爛的樹木未及時處理，且未在預警后加固高危樹木，存在管理失職。而物業公司則強硬回應："車主當月未繳停車費"，且"極端天氣屬不可抗力"，拒絕賠償。雙方僵持不下，最終訴至鼓樓法院。

法院調查發現三大關鍵事實：

1. 樹木長期帶病：涉事樹木存在慢性病害，但物業僅提供修剪記錄，無病害監測證據；

2. 預警響應缺失：氣象預警發布后，物業既未加固樹木，也未設置警示標識；

3. 停車性質爭議：車輛停放于公共車位，物業收取的管理費屬服務對價，非車位使用費。

最終法院判決物業全額賠償，這場糾紛暴露了物業管理中普遍存在的"以費抵責"思維。

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法院判決的三大法律鐵證

1. 過錯推定原則：物業難逃"自證清白"義務

根據《民法典》第1257條，林木致損案中，管理人需自證無過錯。本案物業雖提供修剪記錄，但無法證明已對樹木病害采取防治措施，更未在氣象預警后啟動應急預案。正如2023年杭州某小區類似案件判決所示："日常維護≠風險防控"，定期修剪不能替代安全隱患排查。

2. 不可抗力抗辯的破滅

物業主張6-9級大風屬不可抗力，但法院明確指出：提前5小時的氣象預警已賦予風險防范窗口期。《民法典》規定的不可抗力需滿足"不可預見、不可避免、不可克服"三要素，而本案中"帶病樹木+預警信號"的雙重風險完全可預見、可防范。類似2022年福州五一新村樹倒砸車事件中，社區因及時設置警戒線避免傷亡，印證了事前防控的可能性。

3. 基礎義務不因繳費瑕疵免除

法院特別強調：停車管理費與安全保障義務分屬不同法律關系。即便劉某未繳費，物業對公共區域的管理責任依然存在。這與此前北京朝陽法院"消防通道堵塞案"判決邏輯一致——物業不得因個別業主欠費而停止電梯、消防設施維護。正如律師在2024年福州某醫院宿舍樹倒事件中所言："物業維護義務是法定義務，與繳費狀態無關"。

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給物業公司的三大生存法則

1. 建立風險預警"雙保險"機制

a.病害監測系統：為高危樹木建立電子健康檔案，定期對管轄范圍內的樹木進行檢測；

b.氣象響應預案：制定"黃橙紅"三級應急響應，例如黃色預警時加固傾斜度＞15°的樹木；

c.智能警示網絡：在風險區域安裝感應廣播，如福州某小區通過AI攝像頭自動識別樹木傾斜并語音警示。

2. 重構"服務先于收費"邏輯

從鼓樓法院近3年審結的661件物業糾紛可見，56%的案件因物業"先催費后服務"引發。建議：

a.設置"服務保障金"：從物業費中提取5%作為應急保障基金；

b.推行"服務可視化"：通過業主群實時推送巡檢照片，如上海某物業每日公示樹木加固記錄；

c.建立"欠費服務臺賬"：對欠費業主照常提供服務，但通過法律途徑追繳而非"以停逼繳"。

3. 構建"風險共擔"新生態

a.保險兜底：購買公共責任險，福州某小區2024年通過保險賠付覆蓋80%樹倒損失；

b.收益反哺：將停車費、廣告費等公共收益的20%納入設施維護基金；

c.業主共治：組建由園藝師、工程師等專業人士構成的社區安全委員會，如深圳某小區通過業主眾籌安裝樹木傾角傳感器。

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這場2750元的賠償糾紛，猶如一記重錘敲響行業警鐘。當福州五一新村的無物業小區尚能通過社區聯動避免傷亡，專業物業公司更應超越"收錢看門"的初級階段。在極端天氣頻發的今天，唯有把每一棵樹的搖晃當作風險預警，把每一次預警當作行動指令，才能真正筑牢社區安全防線。畢竟，比樹木倒塌更可怕的，是物業管理責任的"根基腐壞"。

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