中央別墅區，跨入第四代

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

下半年的京城樓市，壓箱底新盤，正在挨個亮相。

國慶節前，華潤置地對外發布了溫榆河SY00-2101-200708 項目案名——北京潤園。它將在本月正式入市。

這是繼上海億元豪宅士林潤園后，華潤置地全國第二座“園”系作品，也是該作品系在京的首次登場。

在北京潤園身上，華潤置地厲兵秣馬、精雕細琢。

早在案名未公布前，銷售人員已經通過各種渠道，對項目進行著前期預熱。

今年2月27日，華潤置地以60.24億元底價摘得北京潤園地塊，僅1.01的容積率，堪稱過去10年來北京樓市的“低密之王”。

再加上中央別墅區核心地段、純居住用地等等，讓北京潤園天生麗質。

不僅如此，在拿地后，華潤置地還給它做了后天升級：1、優化了街坊路的位置；2、將2007、2008兩個地塊合二為一。

這一切，背后只為一個目的——打造京城第四代別墅的絕對旗艦項目。

8月4日，北京潤園規劃方案公示。19棟清一色8層高的271、328平米平墅，及329平空墅；92棟類獨棟院墅，面積則在700-990平米。

僅從產品的面積看，北京潤園就注定為塔尖人群而生。

當然，對社會最頂層的精英而言，他們購買一套房子的邏輯，已不只聚焦于面積、贈送尺度等方面，而是如何從全方位提升居住品質，豐富生活內涵。

因此，華潤置地在北京潤園身上，如何講好“第四代別墅”的故事，顯得尤為重要。

京城別墅進化之路

北京潤園占地面積17.04公頃，建筑面積17.21萬平米，緊鄰溫榆河畔，周邊被多個成熟別墅項目環繞，商業、教育配套齊全。

它身處中央別墅區核心區。在北京9大別墅區中，中央別墅區居榜首之位，往后西山、亞奧、朝青等區域依次排開。

北京最早的商業別墅，就誕生在這片被京承、京平、機場、機場北線四條高速公路，包裹的土地上。

1992年，位于順義天竺鎮的麗京花園誕生，是第一個對外公開出售的別墅項目，主要的客群是外籍人士。

隨后，包括怡龍別墅、麗嘉花園、香江花園等一批別墅項目，開始在順義及內城，相繼落成。

它們也代表了京城第一代別墅的體態的形成——社區化。

時間跨入新世紀，北京別墅市場開始進入成熟期。

2022年，萊蒙湖、觀唐等一批別墅建成，明確了規劃理念外，還開創了中式建筑風格的先河。

到了2010年前后，優山美地、東湖別墅、西山美廬等諸多別墅項目陸續面市。無論建筑風格，或者產品規劃，都開始朝著更多元化方向發展。

再往后至今，可稱為北京第三代別墅的爆發期——更加注重園林、產品的精細化和高端化。典型代表當如北京院子、龍湖雙瓏原著等等。

30多年的發展，如今的中央別墅區已集中了大約40個別墅項目，可供之地極度稀缺，且早期別墅產品已出現諸多老化，等等。

此時，北京潤園的登場，華潤置地注定帶著使命而來。

如何在過去三代別墅產品上進行迭代，再融入當下好房子元素，是華潤置地打造北京潤園的核心宗旨。

四代墅大社區概念

北京潤園最大的亮點是，它在過去別墅的形態上，植入了大社區概念，這也是第四代別墅最明顯的特征。

先來看看它的整體規劃布局。

北京潤園有著一套完整的入戶、園林、會所體系。是目前中央別墅區核心區，唯一擁有風雨連廊、鄰里共享中心等好房子元素的別墅項目。

圖說：北京潤園別墅區中央噴泉景觀效果圖，實際以交付為準

它將街坊路打造成了一條林蔭大道；在平空墅和院墅區中間，建了一條溪谷景觀帶。并立兩岸的風景隔而不立，屬于所有業主。

大社區的概念，也體現在華潤置地在北京潤園身上，創新性地首創了地上地下“無灰”處理。

翻譯過來，就是北京潤園是當今北京樓市唯一一個，做到了360度沒留白死角的別墅項目，業主無論處于小區任何一個位置，腳下都能有風景。

這種風景，或是自然園林風光，或是小區的相關設施等等。看似簡單的一個概念背后，其實蘊藏著開發商對細節的極致把控能力。

這背后，得益于北京潤園一套無比精細的歸家動線。

比如，它的院墅區從莊園式大門進來，穿過星柱形狀的風雨連廊包裹的中央噴泉后，進入中央園林景觀帶，再入戶。

圖說：北京潤園莊園式大門效果圖，實際以交付為準

更極致的是，這只是地上部分，在地下北京潤園也采用了流動式的歸家動線。業主開車進地庫后，不僅有燈光自動感應在前引導，且在車庫中也植入了園林綠化。

這點，位于朝陽北路的豪宅紫京宸園，在其發布會上也有類似理念闡述。

而支撐北京潤園“無灰”化的底層邏輯，則是它一溪一環三軸九境的整體規劃布局。

四代墅產品迭代

作為第四代別墅的開山之作，北京潤園的產品戶型，如何在過去三代別墅上進行迭代，是個繞不過去的話題。

它共有三種產品形態，483套房源。包括平墅、空墅、類獨棟院墅。

圖說：北京潤園風雨連廊效果圖，實際以交付為準

從剛剛公布的戶型圖看，平墅和空墅的贈送手段，至少包括了奇偶露臺、挑空、防火挑檐三種。

這種贈送組合的最大好處是，不計入容積率，全部贈送。

從外立面圖中，可明顯看出北京潤園平墅偶數層露臺在東西兩側，奇數層露臺在南北側，進深最大可達到4.2米左右。

其中271和328平的平墅，僅露臺面積分別達到了約50㎡和約80㎡；329平空墅則達到了約120㎡。

綜合下來，北京潤園的平墅和空墅戶型，綜合得房率將達到110%-137%。

在當下，這個進深尺度，放眼整個京城別墅市場，怕是無人能及。

圖說：北京潤園平墅外立面效果圖，實際以交付為準

院墅產品上，贈送范圍就更廣了——至少包括退層露臺、挑空、庭院、地下空間等等。

與三代墅流行的合院不同，它的院墅并沒有設計成合院形式。花姐認為，這樣的目的：一是更適合北京的氣候，防止風沙；二是給地上留出獨立院子，更加實用。

當然，為了能讓地下空間見到陽光，北京潤園在雙拼的南北兩側，均規劃了大面積的天窗。

花姐初步計算后，它院墅產品的贈送面積，最高可達到200多平米。整體得房率在114%-118%之間。

圖說：北京潤園類獨棟雙拼外立面效果圖，實際以交付為準

此外，在北京潤園身上，華潤置地還植入了諸多科技狠活。

花姐舉兩個例子。

平墅產品，南北邊角全部玻璃幕墻包裹，沒有承重柱。這種全視野狀態下，270度落地窗，瞬間成了小弟。

別墅產品上，為了空間的極致利用，每層頂部同樣采用了無柱設計，讓整個房間的實際空間高度，拔高不少。背后的秘密，則是鋼骨梁發揮了至關重要的作用。

圖說：北京潤園別墅首層效果圖，實際以交付為準

花姐點評：

北京潤園對第四代別墅概念的闡述，絕不止于上文內容。

花姐了解到，在過去別墅難以解決的蚊蟲、返潮等痛點上，北京潤園都有了針對性的系統解決。

過去多年，北京別墅領域，鮮有土地可供。

北京潤園的誕生，是整個中央別墅區核心區近十年，唯一的新別墅項目。

它趕上了好時候，不僅好房子理念全面開花，更身處目前京城別墅供小于求的年代。

數據顯示，2022年至今，全北京獨棟+雙拼+聯排的供應與成交，呈明顯的剪刀差。

尤其自2023年以來，整體別墅的新增供應斷崖式下降，但需求端卻依然旺盛。

這背后，是別墅用地長期斷供的結果。

而北京潤園的亮相，不僅解了市場的渴，更以全新第四代別墅的打造標準，為整個京城別墅市場，樹立新的樣本。