中央別墅區(qū)，跨入第四代

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

下半年的京城樓市，壓箱底新盤(pán)，正在挨個(gè)亮相。

國(guó)慶節(jié)前，華潤(rùn)置地對(duì)外發(fā)布了溫榆河SY00-2101-200708 項(xiàng)目案名——北京潤(rùn)園。它將在本月正式入市。

這是繼上海億元豪宅士林潤(rùn)園后，華潤(rùn)置地全國(guó)第二座“園”系作品，也是該作品系在京的首次登場(chǎng)。

在北京潤(rùn)園身上，華潤(rùn)置地厲兵秣馬、精雕細(xì)琢。

早在案名未公布前，銷(xiāo)售人員已經(jīng)通過(guò)各種渠道，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行著前期預(yù)熱。

今年2月27日，華潤(rùn)置地以60.24億元底價(jià)摘得北京潤(rùn)園地塊，僅1.01的容積率，堪稱(chēng)過(guò)去10年來(lái)北京樓市的“低密之王”。

再加上中央別墅區(qū)核心地段、純居住用地等等，讓北京潤(rùn)園天生麗質(zhì)。

不僅如此，在拿地后，華潤(rùn)置地還給它做了后天升級(jí)：1、優(yōu)化了街坊路的位置；2、將2007、2008兩個(gè)地塊合二為一。

這一切，背后只為一個(gè)目的——打造京城第四代別墅的絕對(duì)旗艦項(xiàng)目。

8月4日，北京潤(rùn)園規(guī)劃方案公示。19棟清一色8層高的271、328平米平墅，及329平空墅；92棟類(lèi)獨(dú)棟院墅，面積則在700-990平米。

僅從產(chǎn)品的面積看，北京潤(rùn)園就注定為塔尖人群而生。

當(dāng)然，對(duì)社會(huì)最頂層的精英而言，他們購(gòu)買(mǎi)一套房子的邏輯，已不只聚焦于面積、贈(zèng)送尺度等方面，而是如何從全方位提升居住品質(zhì)，豐富生活內(nèi)涵。

因此，華潤(rùn)置地在北京潤(rùn)園身上，如何講好“第四代別墅”的故事，顯得尤為重要。

京城別墅進(jìn)化之路

北京潤(rùn)園占地面積17.04公頃，建筑面積17.21萬(wàn)平米，緊鄰溫榆河畔，周邊被多個(gè)成熟別墅項(xiàng)目環(huán)繞，商業(yè)、教育配套齊全。

它身處中央別墅區(qū)核心區(qū)。在北京9大別墅區(qū)中，中央別墅區(qū)居榜首之位，往后西山、亞奧、朝青等區(qū)域依次排開(kāi)。

北京最早的商業(yè)別墅，就誕生在這片被京承、京平、機(jī)場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)北線(xiàn)四條高速公路，包裹的土地上。

1992年，位于順義天竺鎮(zhèn)的麗京花園誕生，是第一個(gè)對(duì)外公開(kāi)出售的別墅項(xiàng)目，主要的客群是外籍人士。

隨后，包括怡龍別墅、麗嘉花園、香江花園等一批別墅項(xiàng)目，開(kāi)始在順義及內(nèi)城，相繼落成。

它們也代表了京城第一代別墅的體態(tài)的形成——社區(qū)化。

時(shí)間跨入新世紀(jì)，北京別墅市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入成熟期。

2022年，萊蒙湖、觀唐等一批別墅建成，明確了規(guī)劃理念外，還開(kāi)創(chuàng)了中式建筑風(fēng)格的先河。

到了2010年前后，優(yōu)山美地、東湖別墅、西山美廬等諸多別墅項(xiàng)目陸續(xù)面市。無(wú)論建筑風(fēng)格，或者產(chǎn)品規(guī)劃，都開(kāi)始朝著更多元化方向發(fā)展。

再往后至今，可稱(chēng)為北京第三代別墅的爆發(fā)期——更加注重園林、產(chǎn)品的精細(xì)化和高端化。典型代表當(dāng)如北京院子、龍湖雙瓏原著等等。

30多年的發(fā)展，如今的中央別墅區(qū)已集中了大約40個(gè)別墅項(xiàng)目，可供之地極度稀缺，且早期別墅產(chǎn)品已出現(xiàn)諸多老化，等等。

此時(shí)，北京潤(rùn)園的登場(chǎng)，華潤(rùn)置地注定帶著使命而來(lái)。

如何在過(guò)去三代別墅產(chǎn)品上進(jìn)行迭代，再融入當(dāng)下好房子元素，是華潤(rùn)置地打造北京潤(rùn)園的核心宗旨。

四代墅大社區(qū)概念

北京潤(rùn)園最大的亮點(diǎn)是，它在過(guò)去別墅的形態(tài)上，植入了大社區(qū)概念，這也是第四代別墅最明顯的特征。

先來(lái)看看它的整體規(guī)劃布局。

北京潤(rùn)園有著一套完整的入戶(hù)、園林、會(huì)所體系。是目前中央別墅區(qū)核心區(qū)，唯一擁有風(fēng)雨連廊、鄰里共享中心等好房子元素的別墅項(xiàng)目。

圖說(shuō)：北京潤(rùn)園別墅區(qū)中央噴泉景觀效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

它將街坊路打造成了一條林蔭大道；在平空墅和院墅區(qū)中間，建了一條溪谷景觀帶。并立兩岸的風(fēng)景隔而不立，屬于所有業(yè)主。

大社區(qū)的概念，也體現(xiàn)在華潤(rùn)置地在北京潤(rùn)園身上，創(chuàng)新性地首創(chuàng)了地上地下“無(wú)灰”處理。

翻譯過(guò)來(lái)，就是北京潤(rùn)園是當(dāng)今北京樓市唯一一個(gè)，做到了360度沒(méi)留白死角的別墅項(xiàng)目，業(yè)主無(wú)論處于小區(qū)任何一個(gè)位置，腳下都能有風(fēng)景。

這種風(fēng)景，或是自然園林風(fēng)光，或是小區(qū)的相關(guān)設(shè)施等等。看似簡(jiǎn)單的一個(gè)概念背后，其實(shí)蘊(yùn)藏著開(kāi)發(fā)商對(duì)細(xì)節(jié)的極致把控能力。

這背后，得益于北京潤(rùn)園一套無(wú)比精細(xì)的歸家動(dòng)線(xiàn)。

比如，它的院墅區(qū)從莊園式大門(mén)進(jìn)來(lái)，穿過(guò)星柱形狀的風(fēng)雨連廊包裹的中央噴泉后，進(jìn)入中央園林景觀帶，再入戶(hù)。

圖說(shuō)：北京潤(rùn)園莊園式大門(mén)效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

更極致的是，這只是地上部分，在地下北京潤(rùn)園也采用了流動(dòng)式的歸家動(dòng)線(xiàn)。業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)地庫(kù)后，不僅有燈光自動(dòng)感應(yīng)在前引導(dǎo)，且在車(chē)庫(kù)中也植入了園林綠化。

這點(diǎn)，位于朝陽(yáng)北路的豪宅紫京宸園，在其發(fā)布會(huì)上也有類(lèi)似理念闡述。

而支撐北京潤(rùn)園“無(wú)灰”化的底層邏輯，則是它一溪一環(huán)三軸九境的整體規(guī)劃布局。

四代墅產(chǎn)品迭代

作為第四代別墅的開(kāi)山之作，北京潤(rùn)園的產(chǎn)品戶(hù)型，如何在過(guò)去三代別墅上進(jìn)行迭代，是個(gè)繞不過(guò)去的話(huà)題。

它共有三種產(chǎn)品形態(tài)，483套房源。包括平墅、空墅、類(lèi)獨(dú)棟院墅。

圖說(shuō)：北京潤(rùn)園風(fēng)雨連廊效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

從剛剛公布的戶(hù)型圖看，平墅和空墅的贈(zèng)送手段，至少包括了奇偶露臺(tái)、挑空、防火挑檐三種。

這種贈(zèng)送組合的最大好處是，不計(jì)入容積率，全部贈(zèng)送。

從外立面圖中，可明顯看出北京潤(rùn)園平墅偶數(shù)層露臺(tái)在東西兩側(cè)，奇數(shù)層露臺(tái)在南北側(cè)，進(jìn)深最大可達(dá)到4.2米左右。

其中271和328平的平墅，僅露臺(tái)面積分別達(dá)到了約50㎡和約80㎡；329平空墅則達(dá)到了約120㎡。

綜合下來(lái)，北京潤(rùn)園的平墅和空墅戶(hù)型，綜合得房率將達(dá)到110%-137%。

在當(dāng)下，這個(gè)進(jìn)深尺度，放眼整個(gè)京城別墅市場(chǎng)，怕是無(wú)人能及。

圖說(shuō)：北京潤(rùn)園平墅外立面效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

院墅產(chǎn)品上，贈(zèng)送范圍就更廣了——至少包括退層露臺(tái)、挑空、庭院、地下空間等等。

與三代墅流行的合院不同，它的院墅并沒(méi)有設(shè)計(jì)成合院形式。花姐認(rèn)為，這樣的目的：一是更適合北京的氣候，防止風(fēng)沙；二是給地上留出獨(dú)立院子，更加實(shí)用。

當(dāng)然，為了能讓地下空間見(jiàn)到陽(yáng)光，北京潤(rùn)園在雙拼的南北兩側(cè)，均規(guī)劃了大面積的天窗。

花姐初步計(jì)算后，它院墅產(chǎn)品的贈(zèng)送面積，最高可達(dá)到200多平米。整體得房率在114%-118%之間。

圖說(shuō)：北京潤(rùn)園類(lèi)獨(dú)棟雙拼外立面效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

此外，在北京潤(rùn)園身上，華潤(rùn)置地還植入了諸多科技狠活。

花姐舉兩個(gè)例子。

平墅產(chǎn)品，南北邊角全部玻璃幕墻包裹，沒(méi)有承重柱。這種全視野狀態(tài)下，270度落地窗，瞬間成了小弟。

別墅產(chǎn)品上，為了空間的極致利用，每層頂部同樣采用了無(wú)柱設(shè)計(jì)，讓整個(gè)房間的實(shí)際空間高度，拔高不少。背后的秘密，則是鋼骨梁發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。

圖說(shuō)：北京潤(rùn)園別墅首層效果圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

花姐點(diǎn)評(píng)：

北京潤(rùn)園對(duì)第四代別墅概念的闡述，絕不止于上文內(nèi)容。

花姐了解到，在過(guò)去別墅難以解決的蚊蟲(chóng)、返潮等痛點(diǎn)上，北京潤(rùn)園都有了針對(duì)性的系統(tǒng)解決。

過(guò)去多年，北京別墅領(lǐng)域，鮮有土地可供。

北京潤(rùn)園的誕生，是整個(gè)中央別墅區(qū)核心區(qū)近十年，唯一的新別墅項(xiàng)目。

它趕上了好時(shí)候，不僅好房子理念全面開(kāi)花，更身處目前京城別墅供小于求的年代。

數(shù)據(jù)顯示，2022年至今，全北京獨(dú)棟+雙拼+聯(lián)排的供應(yīng)與成交，呈明顯的剪刀差。

尤其自2023年以來(lái)，整體別墅的新增供應(yīng)斷崖式下降，但需求端卻依然旺盛。

這背后，是別墅用地長(zhǎng)期斷供的結(jié)果。

而北京潤(rùn)園的亮相，不僅解了市場(chǎng)的渴，更以全新第四代別墅的打造標(biāo)準(zhǔn)，為整個(gè)京城別墅市場(chǎng)，樹(shù)立新的樣本。