月度市場(chǎng) | 新房量穩(wěn)價(jià)漲，四代和“好房子”溢價(jià)搶市

市場(chǎng)總結(jié)：10月新房市場(chǎng)供求雙降，四代宅/新規(guī)產(chǎn)品成交占比帶動(dòng)均價(jià)漲，環(huán)比上漲14%；二手房市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于新房，新增掛牌、成交量?jī)r(jià)均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；年度二手房持續(xù)主導(dǎo)成交，四代宅成交規(guī)模不斷增長(zhǎng)。

10月重慶市場(chǎng)

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市場(chǎng)整體縮量，但四代宅/新規(guī)項(xiàng)目逆勢(shì)熱銷，成為拉動(dòng)均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲的核心動(dòng)力

供應(yīng)19.23㎡，環(huán)比降31%；其中四代宅/新規(guī)產(chǎn)品主力供應(yīng)約7.75萬(wàn)方，占比上漲12%至40%；

成交36.8萬(wàn)㎡，環(huán)比降2%；四代宅/新規(guī)核心區(qū)項(xiàng)目憑借地段和產(chǎn)品力入市熱銷且?guī)?dòng)均價(jià)結(jié)構(gòu)上漲，近郊項(xiàng)目主導(dǎo)成交但價(jià)格穩(wěn)。

二手市場(chǎng)呈現(xiàn)“核心區(qū)放量、近郊改善盤受捧”的分化格局，活躍的帶看量推動(dòng)成交量?jī)r(jià)齊升

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二手房新增掛牌量環(huán)比漲1.5%，達(dá)9003套；其中U1板塊掛牌套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)31%，另外改善大盤與豪宅放量，將與新房競(jìng)爭(zhēng)搶市場(chǎng)；

二手成交量88.64萬(wàn)方，環(huán)比漲9%；均價(jià)10362元/㎡，環(huán)比漲8%，成交聚焦城市級(jí)板塊 。

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首單“劃撥地轉(zhuǎn)商品房”實(shí)踐成功，為盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新供地模式提供了范本

10月成交1宗涉宅地，出讓可建體量5.48萬(wàn)方，總價(jià)2.89億，再補(bǔ)2.73億建安成本，該項(xiàng)目原為劃撥地，現(xiàn)狀為安置房，劃轉(zhuǎn)出后轉(zhuǎn)性為商品房，提供了土地資產(chǎn)盤活新思路。

新房

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市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化，剛需市場(chǎng)持續(xù)降價(jià)去化，四代宅/新規(guī)產(chǎn)品供求兩旺

供應(yīng)：總供應(yīng)19.23萬(wàn)㎡，環(huán)比下降31%，120-144㎡改善產(chǎn)品集中推貨；四代宅/新規(guī)產(chǎn)品扎堆推貨，主導(dǎo)住宅供應(yīng)；

成交：總成交36.8萬(wàn)㎡，環(huán)比下降2%；住宅成交表現(xiàn)分化，100㎡以下剛需、剛改產(chǎn)品持續(xù)降價(jià)維持成交，120㎡以上改善產(chǎn)品受改善四代宅/新規(guī)產(chǎn)品集中成交影響，均價(jià)大幅上漲，對(duì)比前三季度價(jià)格上漲超過(guò)15%。

四代宅/新規(guī)產(chǎn)品表現(xiàn)亮眼，以建發(fā)望江云啟、海成云湖郡、龍湖御湖境、聯(lián)發(fā)觀音橋?yàn)榇淼牡湫晚?xiàng)目集中入市，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位和產(chǎn)品持續(xù)熱銷，拉動(dòng)住宅均價(jià)15266元/㎡，環(huán)比上漲14%，達(dá)到近一年價(jià)格最高峰。

案場(chǎng)訪交

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推盤量持續(xù)走高，四代宅/新規(guī)產(chǎn)品集中入市，新舊規(guī)產(chǎn)品市場(chǎng)反響各異

10月開盤加推項(xiàng)目5個(gè)，共推出10.84萬(wàn)方，環(huán)比上漲14%，四代宅/新規(guī)產(chǎn)品新組團(tuán)開盤加推占據(jù)八成；

海成云湖郡（二期）與建發(fā)望江云啟首開；其中海成云湖郡（二期）與一期及競(jìng)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，聚焦純改善客群，打造升級(jí)大面積四代宅產(chǎn)品去化69%，表現(xiàn)穩(wěn)健；建發(fā)望江云啟項(xiàng)目延續(xù)宋式極簡(jiǎn)美學(xué)，首開推出首個(gè)123㎡及140㎡的新規(guī)住宅及185㎡新規(guī)四代宅，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位配套和極致產(chǎn)品力，首開去化達(dá)到58%。

新房項(xiàng)目成交

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呈現(xiàn)出“近郊主導(dǎo)、舊不如新”的格局，地段+產(chǎn)品力是熱銷關(guān)鍵

二手房

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掛牌量和成交量雙漲，成交聚攏核心區(qū)，成交價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲8%

帶看量、掛牌量上漲，帶看量上漲10%，新增掛牌9003套，環(huán)比上漲1%；C和U類板塊為掛牌主力，其中U1板塊掛牌套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)31%；

新增掛牌TOP10項(xiàng)目以改善大盤為主，4個(gè)項(xiàng)目掛牌套均價(jià)超500萬(wàn)/套，豪宅掛牌，試探市場(chǎng)接受度；

成交端量?jī)r(jià)齊漲，成交88.64萬(wàn)方，環(huán)比上漲9%；均價(jià)10362元/㎡，環(huán)比上漲8%。

土地市場(chǎng)

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10月成交1宗涉宅地，為重慶首個(gè)劃轉(zhuǎn)出項(xiàng)目落地，具有存量地盤活的參考意義

成交1宗含宅用地，中核以總價(jià)約2.89億元摘得鳳天路，成交樓面價(jià)5278元/㎡。該項(xiàng)目原為危舊房改造拆遷安置房，系由央企中國(guó)核建旗下重慶中核坤陽(yáng)投資開發(fā)的“林海俊景”劃轉(zhuǎn)出項(xiàng)目。項(xiàng)目競(jìng)得方需額外承擔(dān)約2.73億元的建安成本。此案例的成功落地，為同類存量資產(chǎn)的盤活與價(jià)值兌現(xiàn)提供了可復(fù)制的交易范式與實(shí)踐樣板，具有重要的行業(yè)參考意義。

下月預(yù)判

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預(yù)計(jì)供應(yīng)上漲25%，并帶動(dòng)成交規(guī)模提升7%；首開項(xiàng)目為城市核心區(qū)高端改善四代宅產(chǎn)品，去化率預(yù)計(jì)約60%；二手房掛牌、帶看量、成交預(yù)計(jì)回升，并聚焦核心區(qū)。

• 土地：11月宅地成交量環(huán)比將下降，預(yù)計(jì)均為底價(jià)成交

近郊板塊中央公園宅地為萬(wàn)科勾地，預(yù)計(jì)將底價(jià)成交

• 新房： 11月加推項(xiàng)目遞增，供應(yīng)環(huán)比上漲，預(yù)計(jì)帶動(dòng)成交規(guī)模小幅提升

預(yù)計(jì)供應(yīng)規(guī)模上漲25%（24萬(wàn)方），成交規(guī)模預(yù)計(jì)上漲7%（39萬(wàn)方）

• 二手房：11月二手房市場(chǎng)受金九銀十影響，掛牌帶看成交齊漲，聚攏核心區(qū)

預(yù)計(jì)新增掛牌量小幅回升（9400套），帶看量預(yù)計(jì)微漲（11500組），成交量預(yù)計(jì)上漲10%（98萬(wàn)方）

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