閩侯某業(yè)主，房子掛135天，降4次價(jià)格，帶30多個(gè)客戶后成交

走過(guò)10月份，翻看本月度，福州各平臺(tái)的成交房源，我做了一些總結(jié)。市場(chǎng)并沒有我們想象中的差，也在我們預(yù)料之中，不會(huì)像2024年一樣暴增，也不會(huì)像2025年其他月份一樣平平無(wú)奇。

第一，二手房市場(chǎng)的房源交易，主要以80-160萬(wàn)的價(jià)位區(qū)間為主；剛需仍然占據(jù)當(dāng)下市場(chǎng)的核心主流，房?jī)r(jià)降下來(lái)以后，買得起房子的人變多了。

第二、二手房成交速度加快，客戶下定的意愿強(qiáng)，對(duì)當(dāng)下價(jià)格的接受度變高了，可能是時(shí)間的節(jié)點(diǎn)，也有可能是房?jī)r(jià)已經(jīng)降到，大多數(shù)人能接受的范圍。

第三、業(yè)主讓價(jià)意愿明顯，簡(jiǎn)單的可以理解為，只要買家還價(jià)不要太離譜，業(yè)主基本都能做一定幅度讓價(jià)。對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)不看好，才是讓他們敢于調(diào)價(jià)的因素。

我做過(guò)福州很多二手房的成交案例，有見到賣了很久，價(jià)格調(diào)了十幾次成交的房源；也見到過(guò)剛剛掛牌出來(lái)的房子，幾天時(shí)間就成交了。

綜合成交情況來(lái)看，二手房交易高峰，都發(fā)生在每年春節(jié)后三四月份，或者是每年的十月份。

看著當(dāng)下二手房成交的房源，價(jià)格也是夠低的了，如果再跌一點(diǎn)，可能很多業(yè)主都看不下去了。

成交房源：萬(wàn)科又一城；

成交時(shí)間：2025年10月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)100.49平米，3房2廳，低樓層，南北朝向，精裝修，139.5萬(wàn)，成交單價(jià)13882元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌135天，帶看客戶30多組，業(yè)主調(diào)價(jià)4次，最后掛牌價(jià)格150萬(wàn)，在這個(gè)價(jià)格基礎(chǔ)上讓步10.5萬(wàn)后，雙方達(dá)成交易。別看價(jià)格調(diào)整次數(shù)多，帶看主要集中在近期，也就是掛牌價(jià)格下調(diào)之后，看房的客戶才開始增加，房產(chǎn)中介對(duì)它的關(guān)注度開始提升。所以，合理的價(jià)格，也是讓中介關(guān)注的重要因素之一。

2、萬(wàn)科又一城，位于福州閩侯高新區(qū)附近，2018年開盤的均價(jià)在18000元左右，2020年是市場(chǎng)價(jià)格最高峰階段，成交單價(jià)超過(guò)23000元/平米。自從2022年以后，高新區(qū)的所有二手房，仿佛感受到市場(chǎng)認(rèn)知一樣，所有小區(qū)的價(jià)格，齊刷刷的往下掉，似乎就像是業(yè)主之間在賽跑，誰(shuí)早點(diǎn)跑掉，就就能脫離苦海。

3、萬(wàn)科又一城的小區(qū)體量較大，共有22棟樓，3239戶業(yè)主，在售掛牌二手房109套，在租房源29套，業(yè)主掛牌均價(jià)16445元/平米，部分業(yè)主掛牌價(jià)格在18000元以上。而我對(duì)萬(wàn)科又一城的價(jià)格定位相對(duì)簡(jiǎn)單，用顧客的視角來(lái)評(píng)價(jià)。用低層的價(jià)格，去出給高層的業(yè)主，不知道大家是否能理解。

也就是用小區(qū)最低價(jià)，作為價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)，給高層業(yè)主還價(jià)的一種方式。

4、小區(qū)的交易量還是很活躍的，哪怕都知道外圍的房子，還有可能繼續(xù)下跌。買入該小區(qū)的購(gòu)房者認(rèn)為，就算以后房?jī)r(jià)還跌，我也愿意現(xiàn)在買，因?yàn)槲椰F(xiàn)在買了可以住進(jìn)去，短期三五年時(shí)間，不會(huì)把房子賣掉。

購(gòu)房建議

居住密度較高：項(xiàng)目容積率為3.00，可能導(dǎo)致樓間距較近，影響部分戶型的采光和私密性。部分配套待完善：有反饋指出小區(qū)門口環(huán)境管理有待加強(qiáng)，公交線路相對(duì)較少（僅326路）。周邊部分區(qū)域仍在開發(fā)中，成熟度有待提升。價(jià)格因素：作為高新區(qū)中高價(jià)位的樓盤，購(gòu)房者需結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)能力考慮。

高新區(qū)是產(chǎn)業(yè)聚集的地方，發(fā)展仍然有一些潛力，長(zhǎng)期來(lái)看可能還有增值的空間，但是要注意一點(diǎn)，房地產(chǎn)的黃金發(fā)展期已經(jīng)過(guò)去，靠市場(chǎng)普漲顯然不夠現(xiàn)實(shí)，同一個(gè)片區(qū)內(nèi)的小區(qū)之間，也會(huì)產(chǎn)生分化。就比如萬(wàn)科 又一城隔壁的建發(fā)悅湖，它的價(jià)格顯然比萬(wàn)科又一城高一些，甚至比其他周邊小區(qū)都更高，買它的人還不在少數(shù)。

如果你是工作生活圈在高新區(qū)，看中交通便利，配套完善，對(duì)生活環(huán)境居家要求高，萬(wàn)科又一城是一個(gè)不錯(cuò)的小區(qū)。

目前，高新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)存在分化，建議多看一下周邊的樓盤，實(shí)地去考察，結(jié)合自己的購(gòu)房需求，做好判斷和分析，特別是價(jià)格上做好預(yù)期準(zhǔn)備。