當(dāng)房子開始像汽車一樣貶值：我們終于看懂了財(cái)富的真相

同樣是 100 萬的支出，買房子時(shí)我們會(huì)算著十年后能漲到 200 萬，買車時(shí)卻默認(rèn)十年后只剩 20 萬。這種荒誕的財(cái)富幻覺，正在被現(xiàn)實(shí)狠狠撕碎。

一、被房價(jià)神話慣壞的我們

張阿姨去年在郊區(qū)買了套 120 萬的房子，簽合同時(shí)銷售拍著胸脯說 "五年必翻倍"。同一時(shí)間，她兒子花 30 萬買了輛寶馬，全家都覺得 "奢侈品消耗品，貶值快正常"。

這種雙標(biāo)背后，是中國家庭被二十多年房地產(chǎn)牛市養(yǎng)出的思維定式：房子 = 資產(chǎn) = 升值，汽車 = 消費(fèi) = 貶值。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000-2020 年全國商品房均價(jià)從 2112 元 /㎡飆升至 9860 元 /㎡，年化漲幅超 7%，而同期汽車價(jià)格年均降幅達(dá) 3.5%。

但這個(gè)夏天，杭州某小區(qū)業(yè)主集體拉橫幅抗議房價(jià)下跌的新聞沖上熱搜 —— 他們 2021 年以 5.8 萬 /㎡購入的房子，如今二手房掛牌價(jià)已跌破 4 萬。這場景像極了 2019 年買了特斯拉 Model 3 的車主，眼睜睜看著新車價(jià)一年降了 12 萬。

二、房子和汽車的本質(zhì)從未不同

在東京，一套 90 年代的二手房掛牌價(jià)可能比當(dāng)年購入價(jià)還低。在德國，汽車使用十年后平均殘值率 35%，房產(chǎn)年均漲幅長期穩(wěn)定在 1.2% 左右，扣除持有成本后基本持平。

這才是商品的正常邏輯：鋼筋水泥和鋼鐵橡膠一樣，都會(huì)隨著時(shí)間老化貶值。中國房產(chǎn)的升值神話，本質(zhì)是城鎮(zhèn)化紅利、貨幣超發(fā)、土地財(cái)政等特殊時(shí)代因素的疊加。就像當(dāng)年大哥大賣兩萬塊不是因?yàn)榧夹g(shù)先進(jìn)，而是因?yàn)橄∪毙砸鐑r(jià)。

如今這些紅利正在消退：常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá) 66.2%，新生兒數(shù)量跌破千萬，2023 年全國 132 個(gè)城市二手房價(jià)格同比下跌。當(dāng)房子回歸居住屬性，它和汽車的共性突然清晰 —— 都是滿足生活需求的大宗消費(fèi)品，只不過一個(gè)使用周期長，一個(gè)更新迭代快。

三、我們?cè)撊绾芜m應(yīng) "房市車化" 時(shí)代？

上海白領(lǐng)小林的做法值得參考：今年他賣掉了遠(yuǎn)郊的投資房，用一半錢在公司附近買了套小平米自住，另一半投入基金和職業(yè)教育。"就像買車只考慮代步需求，買房現(xiàn)在也只看通勤和學(xué)區(qū)。"

未來的買房指南可能會(huì)變成這樣：

1. 面積夠住就好，別為 "增值空間" 多買單
2. 優(yōu)先選擇核心地段的次新房，如同買保值率高的豐田而非小眾豪車
3. 貸款年限盡量短，避免像背負(fù)高額車貸一樣被利息壓垮
4. 把房產(chǎn)視為 "會(huì)折舊的家"，定期維修保養(yǎng)如同給車做年檢

就像我們不會(huì)因?yàn)槠囐H值就不買車，房子依然是生活必需品。只是那個(gè) "買套房躺賺三十年" 的時(shí)代，正在像膠片相機(jī)一樣退出歷史舞臺(tái)。

當(dāng)售樓處開始像 4S 店一樣比拼戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套，當(dāng)房產(chǎn)中介開始像二手車商一樣計(jì)算房齡折舊，或許才是房地產(chǎn)市場真正成熟的開始。畢竟，住得舒服比漲得離譜，更該是房子的終極意義。