北京人最大的消費(fèi)，居然是學(xué)區(qū)房

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最近西城二環(huán)內(nèi)出了個(gè)非常火爆的新盤(pán)光源里，足有1800套，也是現(xiàn)房，單價(jià)9萬(wàn)左右，戶型從50多平米的一居室到130平米的四居室都有，選擇面很廣——為此，一些迷信西城學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)們，一下子就爆了。

多說(shuō)一嘴，阿慶建了個(gè)北京學(xué)區(qū)叨逼叨群，想獲取光源里資料的備注“買(mǎi)房群”+V:chenqing34567

為什么北京人這么愛(ài)學(xué)區(qū)房？

一方面，北京雖然是教育高地，但好的學(xué)校資源分布是極其不均衡的。

曾經(jīng)有這樣一個(gè)說(shuō)法，關(guān)于北京的教育，西城是“高原”，海淀是“山地”，東城是“平原”，朝陽(yáng)是“丘陵”。

這四個(gè)區(qū)占據(jù)了絕大部分北京的好學(xué)校和高考升學(xué)份額指標(biāo)，相比較而言，同為城六區(qū)的石景山和豐臺(tái)，在某些家長(zhǎng)眼里簡(jiǎn)直就是“深淵”，更遑論大興、昌平這些遠(yuǎn)郊區(qū)縣了。

因此，當(dāng)大家都在買(mǎi)學(xué)區(qū)房，扎堆雞娃進(jìn)名校，你不買(mǎi)，無(wú)形中的壓力就好像在指責(zé)你對(duì)孩子不負(fù)責(zé)一樣。

另一方面，學(xué)區(qū)房不單單是孩子教育上的投資，也是家庭資產(chǎn)上的投資。

過(guò)去由于大家都一窩蜂的爭(zhēng)搶名校學(xué)區(qū)房，2023年之前，北京學(xué)區(qū)房行情一直是水漲船高穩(wěn)賺不賠的最佳標(biāo)的—— 2016年，德勝 文昌胡同 一套11.4平方米的平房以530萬(wàn)元成交，單價(jià)46萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)學(xué)區(qū)房單價(jià)紀(jì)錄。

所以，在家長(zhǎng)們看來(lái)，買(mǎi)學(xué)區(qū)房，孩子學(xué)習(xí)上名校有保障，學(xué)位占用后賣(mài)出學(xué)區(qū)房還能賺一筆，妥妥的雙贏啊，那為什么不買(mǎi)？

“房?jī)r(jià)會(huì)跌，學(xué)區(qū)房一定不會(huì)跌的”。

“升值最快的一定是學(xué)區(qū)房”。

“買(mǎi)房就買(mǎi)學(xué)區(qū)房”......

在這一片聒噪聲中，學(xué)區(qū)房泡沫越滾越大。

但正所謂鮮花著錦，烈火烹油，在當(dāng)下的大環(huán)境下，泡沫終于破滅。

前兩天，向來(lái)以學(xué)區(qū)+次新+配套聞名的清河橡樹(shù)灣一期， 89.31平戶型中層成交價(jià)710萬(wàn)，而一個(gè)月前同戶型的成交價(jià)還有808萬(wàn)，四個(gè)月前是905萬(wàn)！

號(hào)稱海淀第一學(xué)區(qū)的上地，去年9月19的時(shí)候，上地東里一套44平的一居室，還賣(mài)了710萬(wàn)，合單價(jià)16萬(wàn)一平！

而最近一兩個(gè)月，上地東里出現(xiàn)大量砸盤(pán)成交，一居室直線崩到400多萬(wàn)，一年時(shí)間，接近腰斬！

真的沒(méi)想到，像海淀清河、上地這樣北京最頂級(jí)的學(xué)區(qū)房，下跌速度居然是以天為單位的。

02

曾經(jīng)看到這樣一則帖子， 《我為什么不買(mǎi)學(xué)區(qū)房》。

為什么呢？這個(gè)帖子的邏輯是這樣的：

假設(shè)同一個(gè)地段，有兩套差不多的房子。A不是學(xué)區(qū)，賣(mài)500萬(wàn)/套。B是學(xué)區(qū)房，賣(mài)650萬(wàn)。

很多人沒(méi)搞懂其中的道理，卻直接掏了650萬(wàn)買(mǎi)了B。

其實(shí)對(duì)比著看，你花650W買(mǎi)B，是買(mǎi)了二樣?xùn)|西:

500萬(wàn)的房子+150萬(wàn)的學(xué)位。

也就是說(shuō)，買(mǎi)學(xué)區(qū)房，本質(zhì)是投資兩樣?xùn)|西，“房子”+“學(xué)位”。

在2023年以前，“學(xué)位”是漲得極快的東西，筑造了學(xué)區(qū)房的神話。

但現(xiàn)在及以后，學(xué)位還能漲么？

事實(shí)上，學(xué)位的價(jià)值支撐除了每年應(yīng)屆的學(xué)生數(shù)量外，它還特別容易受這些因素影響:

1）學(xué)區(qū)房制度會(huì)不會(huì)改革

2）新建設(shè)小區(qū)會(huì)不會(huì)納入地段班導(dǎo)致兌水

3）入學(xué)指標(biāo)會(huì)不會(huì)有后門(mén)可走

4）學(xué)校擴(kuò)招、建設(shè)分校會(huì)不會(huì)分流學(xué)校資源

這其中的任何一條，都足以對(duì)“學(xué)位”的價(jià)值，造成致命摧毀。

也正因?yàn)槿绱耍^(guò)去五年來(lái)，北京學(xué)區(qū)房的走勢(shì)其實(shí)是很難預(yù)測(cè)的——典型如西城德勝，前兩年學(xué)區(qū)改革，德勝學(xué)區(qū)很多房子沒(méi)上到對(duì)應(yīng)學(xué)校，學(xué)位被調(diào)劑到周邊，導(dǎo)致德勝學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一度大跌。

而近期海淀清河、上地學(xué)區(qū)房的大跌，則源于上市新房和回遷房的供應(yīng)大增——看看今年一年，功德寺雙子+朱房村雙子+中海樹(shù)村+上地0702，如此多的商品房，學(xué)區(qū)地段班大量?jī)端悴坏l(shuí)跌？

所以，如果你是買(mǎi)房人，隔行如隔山，你還敢大大咧咧的買(mǎi)學(xué)區(qū)房嗎？

當(dāng)然，學(xué)區(qū)房不是不能買(mǎi)，關(guān)鍵是要正確區(qū)分房產(chǎn)價(jià)值和學(xué)位價(jià)值。

因此，最近我們“硬核買(mǎi)房工作室”，將在海淀西四環(huán)舉辦2025年首場(chǎng)有關(guān)“北京買(mǎi)房&學(xué)區(qū)”的線下私享會(huì)，我們會(huì)講到北京各區(qū)域買(mǎi)房、上學(xué)的黑科技干貨，名額就20個(gè)，想來(lái)的寶子立刻+阿慶V：chenqing34567留座位。

03

說(shuō)實(shí)話，看到大量北京人勤勤懇懇扣扣搜搜一輩子，買(mǎi)了一套學(xué)區(qū)房，結(jié)果砸手里，有的甚至還沒(méi)法住，純粹只有學(xué)位價(jià)值，我是感到頗為無(wú)奈的。

而另一方面，北京作為全國(guó)教育強(qiáng)區(qū)，教育資源優(yōu)勢(shì)在全國(guó)層面也是無(wú)可比擬的。

比如史家小學(xué)，不僅有常規(guī)課程，還有“基地課程”，主要學(xué)習(xí)廚藝、花藝、工藝、銅藝等小眾藝術(shù)。與此同時(shí)，校內(nèi)的各類(lèi)金帆、金鵬社團(tuán)活動(dòng)豐富多樣，甚至還有為孩子們量身打造的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)公司。

▲史家小學(xué)的社團(tuán)活動(dòng)

所以從這方面看，北京的名校學(xué)區(qū)，也確有價(jià)值所在。

盡管它的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，從來(lái)不是一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)。

所以換個(gè)思路，就把學(xué)區(qū)房的虧損，當(dāng)成“教育消費(fèi)品”吧。

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