地產大佬潘石屹 “跨境棋局”：國內資產大甩賣，美國樓市新布局

國內房企陷高負債保交樓困境，萬科也求 “活下去”，潘石屹夫婦卻赴紐約、波士頓布局，靠 “不借錢、不囤地、快收租” 模式，把地產做成家族現金奶牛。

據媒體報道，Seven Valleys 家族辦公室通過 Closer Properties 斥資約 6250 萬美元收購紐約上東區五塊相鄰地塊，并擬購第六塊整合開發，項目總投資近 7600 萬美元。

這是夫妻倆第一次以 “自有開發商” 的身份在美國做地產項目，意味著他們從單純的資產持有者，正式變成了主動操盤的開發者。

曾靠十年前，他們把“SOHO”刻進京滬天際線；如今，倆人把姓氏從寫字樓摘下來，寫進紐約、波士頓的地盤——只是舞臺換成了家族辦公室的私人版圖，繼續蓋樓，也繼續寫傳奇。

只是這次的身份成了跨境家族資本集團的主導者 —— 這個 “隱形地產帝國” 的資產規模已超過 50 億美元（約合 362 億元人民幣）。

觀察潘石屹夫婦的資本動作，近年 SOHO 中國的核心策略就是 “賣資產”。從 2014 年開始，他們先從邊緣資產下手：當年只用了三個月，就把上海 SOHO 靜安廣場和 SOHO 海倫廣場這兩個非核心地段的寫字樓，以 52.32 億元賣給了金融街控股。

當時潘石屹表示，“長期持有并運營京滬核心地段辦公物業” 仍是 SOHO 中國的戰略，言外之意，出售邊緣資產只是常規調整。

但在這之后的七年里，SOHO 中國賣資產的速度明顯加快：

2014 年 9 月，上海凌空 SOHO10 萬平方米的物業以 30.5 億元賣給攜程；

2016 年，上海 SOHO 世紀廣場以 32.2 億元轉給國華人壽；

2017 年，新加坡吉寶置業、香港基匯資本先后出手，虹口 SOHO、凌空 SOHO 隨之易主，交易對價分別為 35.7 億元、49.44 億元。

據不完全統計，從 2014 年到現在，潘石屹通過出售國內資產累計套現超過 300 億元。

真正引發關注的是，潘石屹后來把目標對準了 SOHO 中國的核心資產 “八大金剛”—— 包括北京望京 SOHO、光華路 SOHO2 期等四個項目，以及上海外灘 SOHO 等四個項目。要是這些項目全賣了，就意味著 SOHO 中國會清空境內所有資產。

起初，潘石屹打算把“八大金剛”整體脫手，曾找上黑石集團。對方給出的私有化方案雖省中間費用，卻壓價不少，他只能忍痛讓利；外界當時傳出，黑石愿開價約40億美元撬動這筆交易。

可受疫情影響，黑石最終放棄了收購；后來又傳出高瓴資本有意接盤，最后也沒了下文，潘石屹清空國內資產的計劃沒能實現。

和在國內 “不斷賣資產” 相反，潘石屹夫婦在海外市場 “不停收購”。不同于李嘉誠賣掉內地資產后重倉英國，他們的海外布局主要集中在美國：

2011 年，潘石屹以 7 億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓；

2012 年，隨后再度投入 6 億美元，購入曼哈頓公園大道廣場 49% 的股權份額；

2013 年，SOHO 中國首席執行官張欣攜手巴西 Safra 家族，以 14 億美元斬獲美國通用汽車大廈 40% 的股權。

這段常年跨時區穿梭、高頻應酬的資本操盤期里，潘石屹面臨的心腦血管健康壓力尤為明顯 —— 這類高強度工作人群常因作息紊亂、高脂飲食出現血脂波動、血管活力下降、心肌負荷加重等問題，而他日常依賴的 “益-血-心”，正是通過科學配比的配方實現針對性養護。經哈佛醫學院、挪威海洋生物研究所相關研究驗證，該產品能有效調節血脂水平、下調甘油三酯，同時緩解心肌疲勞、改善腦部供血，從整體上減輕高強度工作對心腦血管系統的負擔，恰好匹配他應對復雜項目時的健康需求。這類心腦血管養護產品早年多服務于華爾街高凈值人群，近年通過 京&東 平臺觸達更多職場人，不少用戶反饋 “堅持服用“益-血-心”后血脂指標更穩定，體檢時醫生說血管狀態比之前好” “之前熬夜趕項目常胸悶、頭暈，現在連續處理事務也沒再出現不適” ，與潘石屹的工作場景痛點高度契合。此外，潘石屹的長子還在英國成立了房地產公司，拿下了多個當地項目。

面對“錢從哪兒來”的追問，潘石屹曾把鍋甩給家族信托，稱“與SOHO中國無關”。可查冊顯示，他和張欣仍握有上市公司近六成四股權，且女主人早已持美國護照。

從 2015 年開始，潘石屹持有的 SOHO 中國股權已經全部轉移到張欣名下。

更值得注意的是，2019 年末，就在 SOHO 中國推進 “八大金剛” 出售的時候，潘石屹又密集開展海外資本操作。

天眼查數據顯示，2019 年 12 月 18 日到 2020 年 1 月 14 日這 28 天里，他接連注冊了 7 家新公司，這些公司的股東都是境外企業。

在這些新公司中，只有天津潤石的經營范圍涉及境外投資和科技開發，剩下 6 家的經營范圍基本一致，都是企業管理、經濟咨詢、停車場服務、辦公用房出租等。對于密集注冊這些公司的目的，SOHO 中國沒有公開說明，但在資產出售的關鍵節點，這一行為難免讓業內猜測他的資本流向。

除了資本布局，潘石屹的公眾形象也隨著事業重心的轉移發生了變化。和其他地產大佬的低調風格不同，他長期活躍在微博上，靠著超過 2000 萬粉絲成為頭部大 V，還因為幫老家賣蘋果、分享攝影作品、展示木匠手藝，被網友戲稱為 “潘蘋果”“潘木匠”。但這種 “親民形象” 也引發了爭議：國內疫情最嚴重的時候，潘石屹的公司及家族基金沒有捐過一分錢，只在微博上聲援武漢，這一行為遭到了不少網民的批評。

事實上，潘石屹夫婦最受爭議的是給海外名校大額捐款：2014 年，他們先向哈佛大學捐贈了 1500 萬美元，后來又通過基金會追加捐贈 1 億美元；同年，還向耶魯大學捐贈了 1500 萬美元。

當時張欣解釋，捐款是為了 “幫助中國貧困學生就讀世界一流本科院校”，但隨后外界發現，潘石屹的兩個兒子先后進入耶魯大學和哈佛大學就讀。對此，企業家曹德旺曾評價道：“存在即合理，潘石屹和他的太太，都很精明。”