樓市寒冬里“二次創(chuàng)業(yè)”，碧桂園，勝算幾何？

最近碧桂園的消息，一個接著一個，區(qū)域合并、總裁更換、債務(wù)重組成功、保交付完成……這樣一連串舉措來看，不少人或許會覺得，忙活了挺久，碧桂園這下總算是可以歇一歇了吧。

但事情，可能沒那么簡單。

前些時候，碧桂園默默地把旗下的區(qū)域合并成10個。官方的表述相當正式，說是為了“提升組織和業(yè)務(wù)的適配程度”，簡單來講，就是人員變少、事務(wù)變多，得思索怎樣更高效地開展工作，接著，掌管碧桂園長達15年的總裁莫斌，調(diào)到董事會去擔任聯(lián)席主席這個職位，接替他職位的，是早就被當作接班人的程光煜。

為什么偏偏是這個時候換帥？外界猜測，很可能是因為碧桂園肩上的兩座大山，終于被搬開了。

一座是債務(wù)大山。就在調(diào)整前后，碧桂園最后一筆境內(nèi)債券重組方案通過了，涉及約137億元；境外大約177億美元的債務(wù)重組，也獲得了香港法院的批準。里外里加起來，整體降債規(guī)模超過900億。更重要的是，未來五年，它都沒有集中還債的壓力了。這對任何一家企業(yè)來說，都像是從ICU轉(zhuǎn)到了普通病房。

另外一座是交付大山，從2022年到今年，碧桂園，4年一共交付房屋超過180萬套，特別是今年前11個月，又交付了14萬套，這就意味著，那幾年讓人挺擔心的保交樓任務(wù)，大致上算是完成了。

你看，債務(wù)重組差不多了，房子也基本交出去了。這個時候，老帥莫斌功成身退，新帥程光煜輕裝上陣，時機選得確實巧妙。按理說，劇本到這就可以落幕了。

可沒有想到到，集團剛完成調(diào)整，物業(yè)板塊的調(diào)整緊接著就降臨了。碧桂園服務(wù)的首席財務(wù)官換了人選，組織架構(gòu)也重新進行了劃分，其目標就是朝著降本增效以及孵化新業(yè)務(wù)前行。這是什么意思，也就是說調(diào)整還沒有終止，集團的變革正在，往每一個小的方面滲透。

碧桂園的掌舵人楊惠妍，把接下來稱為“二次創(chuàng)業(yè)”。并且明確，2026年就是“二次創(chuàng)業(yè)”的元年。

其實，有這個想法的，遠不止碧桂園一家。過去這四年，幾乎所有出險的房企都在埋頭干兩件事：一是求債權(quán)人“緩緩”，重組債務(wù)；二是對購房者“保交”，挽回信譽。到了2025年尾，這兩件事，大家確實都取得了關(guān)鍵的突破。

可接下來呢？債暫時不用集中還了，該交的房子也交了，接下來呢？企業(yè)總得活下去，要活下去就得重新找到路。

“二次創(chuàng)業(yè)”，談何容易？

首先，市場早就已經(jīng)不是之前的市場了，新房銷售規(guī)模要是想要回到以往，短時間內(nèi)根本看不到有這樣的可能性。

其次，信任這玩意兒，打碎比較容易，重新建立卻挺難，投資人、買房的人、銀行，之后都會用更慎重、甚至更懷疑的目光去，看待他們。

最后，行業(yè)的蛋糕，已經(jīng)被資金實力強、信用背景更佳的頭部，央國企切走了一大半，要是想要從他們手里搶食，那難度肯定是能夠想象的。

由此可見，那些打算重新起步的房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎都默契地避開了過去那種重資產(chǎn)、高負債的住宅開發(fā)模式，紛紛轉(zhuǎn)向更為輕資產(chǎn)的方向，像是為他人代建房屋、提供城市運營服務(wù)的物業(yè)管理、商業(yè)綜合體的運營管理，以及老舊小區(qū)的改造升級等業(yè)務(wù)。

碧桂園在推進科技建造與代管代建，融創(chuàng)將重心放在文旅項目和代建業(yè)務(wù)上，其他幾家房企也都有各自不同的發(fā)展方向。這些新的布局有一個共同之處，是依靠以往積累的管理能力、品牌影響力以及實操經(jīng)驗來獲取收益，并非依靠大量融資、激進拿地的老辦法。

聽起來是一條明智的出路，對吧？但這條路上，已經(jīng)擠滿了想法類似的“難兄難弟”。大家的出身、思維、優(yōu)勢都太像了。很可能，一場新的、關(guān)于輕資產(chǎn)運營的“內(nèi)卷”，才剛剛開始。從高周轉(zhuǎn)的“土地戰(zhàn)場”，轉(zhuǎn)向高模仿、拼服務(wù)的“能力戰(zhàn)場”，競爭一樣會殘酷。

所以，當我們看到碧桂園這一系列大刀闊斧的調(diào)整時，與其說它是一個句號，不如說它是一個更艱難的冒號。債務(wù)和交付的歷史包袱卸下了，但如何在一個全新的、更苛刻的游戲中活下去并且活得好，才是真正的考驗。

對于碧桂園，以及所有和它站在同一條起跑線上的企業(yè)來說，最難的戰(zhàn)役，或許現(xiàn)在才真正打響。2026年的“二次創(chuàng)業(yè)”，不是華麗的轉(zhuǎn)身，而是一場必須贏下的生存之戰(zhàn)。

這條路能走多遠，沒有人知道答案。