四問西部物流地產市場：何以率先突圍？

當前，西部城市物流地產資產*供應逐年下降，供需結構持續優化，租金筑底企穩，租賃市場進入拐點。其表現不僅優于同區域其他類型的商業地產，而且在全國范圍內橫向對比同類資產時，西部地區已成為率先邁入物流地產存量資產穩定運營階段的區域市場。在此背景下，仲量聯行從四大問題切入，追本溯源，系統回顧西部物流地產的發展歷程，為市場各方未來的決策提供有益思路。

*注：本文所討論的物流地產指用于投資租賃的資產，不含自用型資產；西部城市特指成都、重慶、西安。

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西部城市供應在全國率先見頂

近年，西部城市倉儲用地出讓門檻抬高，獲地條件增加，大幅限制了一手倉儲用地土地交易規模。成都、重慶、西安三城的一手倉儲用地交易面積從2012-2019年的年均553.2萬平方米，大幅下降至2020-2024年的270.9萬平方米。且由于物流地產業主稅收貢獻能力通常低于營收較高的制造商，獲取工業用地用于物流地產開發也同樣難以實現。因此隨著上游土地供應收緊，西部物流地產市場新增供應在2020年達到歷史峰值后，隨后逐年下探。2024年，西部三城新增供應總量僅為74.7萬平方米。與此相對，京津冀、長三角、大灣區的物流地產市場自2020年卻開始陸續進入高供應周期，2024-2026年陸續達到供應峰值。

截至2025年第三季度，西部物流地產市場在供應逐年下降的背景下，已進入近五年的去化窗口期，成渝西三城的平均空置率也從2020年的23.9%，快速降至近期6.5%的歷史低位。

02

需求韌性強，內外需波動

對物流地產需求沖擊較小

近年來，受到不確定的市場環境等因素的影響，內外需增長遇到挑戰。而此時西部物流地產項目雖也受到終端用戶營收利潤下滑所帶來的承租能力下降的影響，但由于其服務民生的基礎設施屬性，其需求在本周期中展示出極強的韌性。涉及居民日常消費的食品飲料、日用品等商品零售商及其第三方供應鏈企業是西部物流地產的需求主力，其剛需屬性導致需求彈性極低，受各行業經營波動影響較小。此外，西部三城均擁有高能級的物流樞紐定位，使得物流地產需求來源不僅覆蓋所在省市居民日常消費，同時還能進一步輻射區域內其他省市的商品流通活動。

在穩定的居民消費品存儲需求之外，新能源制造業發展提速也進一步為西部物流地產帶來了大量工業品倉儲需求，使其成為零售商貿消費品與制造業工業品倉儲需求齊頭并進的市場。多樣化的行業分布，讓西部物流地產需求結構愈趨穩固。

隨著空置率降至個位數水平，租金何時止跌回升成為市場各方關注的焦點。從歷史數據來看，租金表現往往與空置率變化呈高度負相關性，這一趨勢持續至2022年。2023年開始，受物流地產主力需求企業經營波動，以及新增需求租戶承租能力降低的影響，西部市場平均租金跌幅隨空置率的下降而擴大。而這一階段租金異常表現的主要原因是：主力租戶搬遷換租頻次增加，業主以價換量，不斷填補空置面積，造成短期市場信心不足。隨著西部三城空置率逐步降至6-7%區間，業主信心逐步修復，以超低價爭奪租戶的動力大幅減退，更多業主將下一階段的租賃目標聚焦于租戶優化，招引租期長、業務穩定性較強的租戶以優化項目整體收益。2025年前三季度，西部城市中已有部分接近滿租的子市場錄得租金回調。

從決定未來物流地產市場新增供應量的核心指標——一手倉儲用地成交來看，土地供應收緊，受讓企業獲地條件限制嚴格的趨勢沒有改變。從近兩年（2024年1月-2025年10月）西部三城成交的一手倉儲用地受讓企業類型來看，國有投資企業以39.8%的面積占比躋身倉儲用地最大受讓方；其次為私營實業企業（30.4%），主要服務于自身生產研發、商貿物流相關的倉儲需求，以自用為主；此外還有10.5%的面積被私營快遞企業獲取，用于自建分撥中心；6.0%的面積則出讓給私營及外資物流地產開發投資企業。

綜上所述，依照一手土地交易市場情形，預計未來3-5年，來自私營及外資物流地產開發企業的新建項目將逐步減少。而對于倉儲用地最大受讓方的國有投資企業，其主要承擔城市土地整理、基礎設施建設、投融資及運營管理職能，與物流倉儲物業載體的開發建設業務基本匹配——西部城市已錄得此類投入市場租賃的物流地產項目案例。

近兩年，雖然國有投資企業已占有近四成的倉儲用地份額，但其在西部三城的總建設用地面積僅為108萬平方米（1622.3畝）。加之這些企業的物流地產開發多優先服務于自身和地區產業功能發展，例如港口商貿、多式聯運物流服務、工業園生產配套等，面向市場的可租賃面積將相應減少，因而對租賃市場新增供應的影響非常有限。

另一方面，地方國有投資企業擁有很強的屬地化業務屬性，使其難以形成跨地區、大范圍的規模化開發。此外，這類企業既要在服務城市產業功能發展的同時兼顧市場化租賃運營，這加大了此類項目的運營，難以確保穩定收益。單個企業小體量資產疊加難以預測的未來收益，將增加物流地產項目再融資和資產退出的不確定性。從近兩年地方國有投資企業的物流地產項目來源來看，小規模開發建設輔助自身業務，以及購買存量市場成熟物業，已經成為此類企業投資物流地產的主要選擇。因此，面向市場租賃的物流地產供應或將難以重回高峰。

在復雜多變的內外需環境中，西部城市物流地產需求保持穩定，主要得益于以下幾點：

1

居民商品零售消費平穩增長，增速高于全國平均水平，且撬動升級類消費品的國家杠桿作用顯著。在“十五五”規劃中，內需戰略仍將是拉動經濟增長主動力，惠民生、促消費仍是下一階段的重點國策之一；

2

西部低線城市線上消費滲透率提升。隨著直播電商、平價電商持續拓展下沉市場用戶，過去線上消費規模和頻次較低的西部低線城市具有廣闊增長空間，支撐西部省市的快遞業務量在中期保持高增長趨勢；

3

新能源汽車產業帶動重慶汽車產業重拾增長動能，依托兩大銷售市場份額較大的中國自主汽車品牌，重慶汽車產量在全國的占比已回升至8.0%（截至2025年前三季度）；龍頭整車廠產量擴大所帶來的零部件存儲需求量也將持續攀升。

以上需求趨勢在中短期內難以改變，西部城市以“消費品+工業品”為雙輪驅動的需求結構，因其較高的平衡性與穩定性，將持續穩健前行。

“西部城市空置率進入健康水平后，隨著新一輪新租和續租周期的開啟，租金有望在未來1-3年內止跌回升。運營穩定物流地產項目將獲得更多投資人關注。”