兩年四換物業的小區到底經歷了什么？請看完整版！只能說業主是無辜的！不應被如此傷害！

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在9月8日發布的一篇文章，吸引了當事小區的業主，業委會成員，應該還有涉事的物業企業圍觀，有認同的，也有反駁的。感興趣的可以點擊藍色字體查閱。

本著實事求是的態度，結合寧波之聲的兩次報道，今天再次詳細寫一寫這個小區的問題。另附寧波之聲報道鏈接：

另外需要說明的是，本公眾號只是據事例來闡述物業的某種現象，不代表任何立場。涉事雙方應本著為小區著想，去積極溝通，協調，實在不行，就拿起法律武器，去法院講事實，擺證據，去維護自身權益，而不是想著造輿論，打舌戰。

01

案例回顧

以下內容是根據寧波之聲的報道整理而來：

一、案例背景

城市映象小區，坐落于寧波百丈街道七塔社區，近年來因物業管理的頻繁變動而備受關注。該小區的物業風波始于今年年初，當時業委會通過業主大會的表決，決定選聘新嘉物業作為小區的新任物業服務提供商。這一決定原本旨在提升小區的管理水平和服務質量，然而，事態的發展卻遠超預期。

二、物業更換過程

1.新嘉物業入駐：

今年1月，新嘉物業收到業委會發來的中標函件，隨后于1月18日正式進駐小區，開始為業主們提供物業服務。然而，盡管新嘉物業已經入駐并開展工作，但雙方卻始終未能簽訂正式的物業服務合同。

2.服務質量爭議：

在新嘉物業服務的半年時間里，部分業主對其服務質量表示認可，認為其響應迅速且維修不收費。然而，也有業主和業委會成員對新嘉物業的服務質量提出質疑，認為其在招投標約定的履行上存在不足，如服務不專業、態度惡劣、收費不透明、安全管理不到位等問題。

3.業委會決定更換物業：

面對業主的投訴和不滿，業委會于半年后再次召開業主大會，投票決定終止與新嘉物業的合作，轉而讓紫虹物業接管小區。這一決定得到了多數業主的支持，但新嘉物業卻對此表示強烈反對。

三、撤場爭議與僵持

1.新嘉物業的抵制：

新嘉物業拒絕退出小區，并提出了高達217.5萬元的清算費用清單，包括人工成本、維保費用和經濟補償等。這一要求遭到了業委會的質疑和拒絕，雙方陷入了長時間的僵持狀態。

2.業委會的立場：

業委會認為新嘉物業的賠償要求不合理且遠高于小區一年的實際物業成本，因此拒絕接受其清算方案。同時，業委會也指責新嘉物業在服務質量上存在諸多問題，并計劃通過法律途徑解決爭端。

3.居民的訴求：

小區居民對頻繁更換物業及物業間的競爭表示不滿，認為這嚴重影響了他們的日常生活。他們希望盡快確定一個服務質量好的物業，結束這場無休止的糾紛。

四、街道介入與協調

為了緩解矛盾并推動問題的解決，百丈街道社區管理部門積極介入并協調兩家物業企業及小區業委會進行會談。在會談中，各方就清算和交接事宜進行了深入討論，但未能立即達成一致意見。街道工作人員建議新嘉物業如質疑業主大會程序問題，可通過法律途徑解決，并承諾將繼續推進協調工作，確保小區居民的生活品質不受影響。

五、后續進展

截至目前，新嘉物業與紫虹物業及業委會之間的糾紛仍在持續中。業委會計劃向政府相關部門申訴，并保留通過法律途徑解決爭端的可能性。同時，他們也在積極尋找合適的物業企業，以確保小區居民能夠享受到優質的物業服務。而小區居民則繼續表達著對穩定、專業物業服務的渴望與期待。

02

業委會在招標過程中應注意什么？

業委會作為小區自治組織，在選聘物業服務企業時扮演著至關重要的角色。為了確保招標過程的公正、透明和合法合規，業委會應遵循以下原則和步驟：

一、明確招標需求與標準

充分調研：在招標前，業委會應對小區現有的物業管理狀況進行全面調研，明確物業服務的需求點、改進空間及業主的期望。

制定詳細標準：根據調研結果，結合相關法律法規和小區實際情況，制定詳細的物業服務招標標準，包括服務內容、服務質量、價格要求、合同條款等方面。

二、編制招標文件

清晰明確的招標公告：招標公告應詳細列出招標項目的基本情況、投標人的資格要求、報名及提交投標文件的時間地點、開標時間等關鍵信息。

完整的招標文件：包括招標邀請函、投標須知、合同條款、評分標準、服務要求及規范等文件，確保投標人能夠全面了解招標項目的具體要求。

三、確保招標程序的公正透明

公開招標信息：通過小區公告欄、官方網站、社交媒體等多種渠道發布招標信息，確保所有潛在投標人均能平等獲取招標信息。

建立監督機制：邀請業主代表、社區居委會等相關方參與招標過程的監督，確保招標程序的公正性和透明度。

規范投標流程：明確投標文件的編制要求、提交方式及截止時間，對投標文件進行統一編號、密封保管，確保投標過程的規范性。

四、嚴謹評標與選聘

組建專業評標委員會：邀請行業專家、業主代表等組成評標委員會，對投標文件進行認真審閱和評估。

遵循評分標準：嚴格按照招標文件中設定的評分標準進行打分，確保評標結果的客觀性和公正性。

公示評標結果：將評標結果及時在小區內公示，接受業主的監督和質詢。

合法合規簽訂合同：在確定中標單位后，業委會應及時與其簽訂正式的物業服務合同，明確雙方的權利和義務，確保合同的合法性和有效性。

五、加強后續監督與管理

建立服務評價機制：定期對物業服務企業的服務質量進行評價和考核，確保其持續滿足小區的管理需求。

及時溝通反饋：建立與物業服務企業的有效溝通機制，及時了解業主的反饋意見，并督促物業服務企業進行改進。

依法處理糾紛：在出現物業服務糾紛時，業委會應依法依規進行處理，維護小區的穩定和業主的合法權益。

03

物業如何體面的撤場

面對類似城市映象小區這樣的物業更換糾紛，物業公司如何實現體面的撤場，成為了一個值得深思的問題。以下是從該案例中提煉出的幾點建議：

一、嚴格遵守合同與法律：

物業公司在撤場前，應首先審視自身與業委會或業主大會之間的合同關系，確保所有行為均符合合同約定及法律法規要求。對于未簽訂正式合同的情況，應盡快與對方協商補簽或明確撤場協議，避免留下法律隱患。

二、積極溝通協商，達成共識：

溝通是解決問題的關鍵。物業公司應與業委會、業主大會等利益相關方保持密切溝通，及時通報撤場進展，聽取對方意見和建議。在清算費用、物業交接等關鍵問題上，雙方應本著互諒互讓的原則，通過協商達成共識。同時，物業公司也應積極回應業主關切，解答疑問，消除誤解，爭取業主的理解和支持。

三、確保服務過渡平穩有序：

物業撤場不僅涉及費用的清算和合同的履行，還直接關系到小區居民的日常生活。因此，物業公司在撤場前應制定詳細的服務過渡方案，明確服務交接的時間節點、責任人員、交接內容等事項。同時，還應與新進駐的物業公司進行充分溝通，確保雙方在服務交接過程中能夠無縫對接，避免給居民生活帶來不便。

四、妥善處理遺留問題：

撤場過程中往往伴隨著一些遺留問題，如維修基金的使用、公共設施的損壞等。物業公司應對這些問題進行全面梳理和妥善處理，確保在撤場前將所有問題都解決完畢或提出明確的解決方案。這不僅可以避免后續糾紛的發生，還能提升物業公司的專業形象和信譽。

五、保持專業與尊重：

無論面對何種爭議和困難，物業公司都應保持專業的態度和尊重的言行。在撤場過程中，應以事實為依據，以法律為準繩，避免情緒化的言辭和行為。同時，還應積極展現自身的專業能力和服務水平，爭取在撤場前為小區居民留下良好的印象。

綜上所述，業委會在選聘物業時，應本著謹慎的態度，認真編制招標文件，嚴格按照文件要求來選聘物業，整個過程應公正、透明和合法合規，而不是小孩過家家，今天定標，明天要求撤場。而作為物業公司，在被要求撤場后，也應嚴格遵守合同與法律、積極溝通協商、確保服務過渡平穩有序、妥善處理遺留問題以及保持專業與尊重。只有這樣，才不至于雙方爭斗，而代價卻是全體業主的幸福。

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